JUNXION Inc. 横浜の不動産を査定するときには注意点があります。
不動産の査定では、価格を重要視するオーナーが多いでしょう。大切な不動産がいくらで売れるのか知るための査定ですから、査定価格に注目してしまうのは当然のことです。しかし、不動産を査定するときに価格だけに気を取られていては失敗する可能性が高いのが不動産売却です。
横浜の不動産を査定するときの注意点を解説します。
横浜の不動産を売却査定するときの注意点
不動産の査定は売却するために、オーナーが動きだす最初の一歩です。
横浜の不動産を査定するうえでの注意点は、価格だけではなく「どのように売るのか」不動産会社の説明をしっかりと聞くことです。
不動産の売却には価格の他に必要になる要素が多いことはあまり知られておらず、売り方で価格や期間といった売却結果が変わります。横浜の不動産査定なら、横浜というエリアや不動産の売却に詳しい不動産会社へ依頼することが大前提ですが、同じ横浜にある不動産会社でも、マンションや土地・戸建といった不動産を売るためにオーナーへ提供できるサービスに違いがあるため、横浜の不動産をより良い条件で売るためには、査定のときに不動産会社の違いに注意する必要があるでしょう。
不動産査定の注意点① 高額な査定価格
不動産の査定で提示される価格には、さまざまな情報が含まれています。
不動産査定の方法は、マンションであればマンション、戸建であれば戸建と、土地や建物などの特性を評価したうえで、市場の取引相場から査定します。また、その不動産が住むための居住用か賃貸している投資用かによっても査定方法には違いがあります。
取引事例比較法
市場性に着目した査定方法です。不動産の「物件種別（マンション・戸建・土地等）」「地域性」などが類似する取引事例から、交通条件（駅からの距離など）や環境条件（日当り・眺望など）、建物条件（分譲主や建築年月など）の評点比較と時点修正し、査定価格を算出する査定方法です。
原価法
費用性に着目した査定方法です。不動産を新たに建て直す場合の想定費用から、減価修正（査定物件の築後経過年数等を考慮して減価する方法）をおこない査定価格を算出する査定方法です。
主に建物部分の査定価格を算出する場合に利用し、土地価格と合わせる形で査定価格を算出します。
収益還元法
収益性に着目した査定方法です。不動産（賃貸中物件など）から得られる年間予想収益から利回りを考慮して算出する査定方法です。利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間などから勘案して設定します。
主に投資家が取引を行う投資用不動産に利用される査定方法です。
不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類ですが、これらの他に「根拠の無い高額査定」があります。
仲介の査定価格は「この価格で売れる（だろう）」と予想する査定で「売却できる価格を保証するものではない」ため、売却の依頼を受けようと固執する一部の仲介が、根拠がない高額な査定価格を提示することがあるのが注意点です。
根拠の無い高額査定が意図的である場合もあれば、仲介会社が不動産売却に詳しくないケースや、仲介の担当者が素人で不動産査定で適正価格を把握できていないケースも考えられます。高額な査定価格を提示されたオーナーは、ご所有の不動産が高い金額で売れるといわれれば悪い気はしないでしょうが「査定価格が高いから」という理由で売却を依頼する仲介を選ぶのはやめるのが賢明です。
不動産査定の注意点② 仲介手数料の値引き
仲介で不動産を売買すると仲介手数料がかかります。
仲介手数料には法定上限が定められており、売買価格に対するパーセンテージで計算します。
仲介手数料法定上限の計算式
・売買価格 200万円以下の部分 売買価格×5％＋消費税
・売買価格 200万円〜400万円以下の部分 売買価格×4％＋消費税
・売買価格 400万円を超える部分 売買価格×3％＋消費税
不動産を査定するときには仲介手数料を無料や半額にすると勧誘する仲介には注意点があります。
仲介手数料は売買の成功報酬として支払いますが、仲介手数料には物件の調査費用、販売にかかる広告費、宅地建物取引士の給料などが含まれています。この仲介手数料を半額・無料と値引きする仲介では両手取引を前提に囲い込みをするのは容易に想像できるでしょう。仲介手数料が安くなるという理由で売却を依頼する仲介を選ぶのは得策ではないのです。
仲介手数料を値引きするという仲介は両手取引を前提に囲い込みをします。囲い込みで自社が買主を見つけて両手取引することを前提に仲介手数料を値引きするため、”買いたい人が買えない”ということが起こり、売却の機会損失が生まれ、価格の低下・期間の長期化などの事態を招く危険性があるのです。自社内で買主が見つからないだけなのに値下げを提案されることも囲い込みの注意点です。
「囲い込みをされても割引があるならお得」と感じるオーナーもいるでしょうが、それは間違いです。仲介手数料は売買価格に対してパーセンテージで計算するため、仲介手数料の割引と引き換えに囲い込みで売買価格が安くなればオーナーは大きな損をするのです。
オーナーの手元に残る金額の計算
・売買価格 − 諸経費 − 仲介手数料 ＝ 手元に残る金額
不動産を査定するタイミングで「仲介手数料の値引き」という目先のお得感で仲介を依頼してしまい、売却後に手元に残る金額が減ってしまうようでは本末転倒です。
不動産査定の注意点③ 売却するための集客方法
不動産査定のタイミングで、不動産会社が査定価格で売るための集客力を確認しましょう。
不動産を査定価格で売るためには、広告で「不動産を購入したいと考えている潜在的な買主へ売却情報を届ける」ことが大切ですが「買主を一人みつければ売れるのだから広告はしない」という不動産会社も珍しくありません。確かに不動産は売主と買主がいれば売買することができますが、そもそも集客の努力を放棄している不動産会社の売却活動には透明性がないことが注意点です。集客力が低いため売却情報が広がらず、結果的に不動産が売れない場合には値下げを提案されることでしょう。
不動産査定の注意点④ 売却情報の準備
不動産は価格だけで売れる訳ではないため、査定のときに売却情報の準備について確認しましょう。
不動産を購入したいと考えている潜在的な買主のもとには、さまざまな経緯で売却情報が届きます。多くの売却物件が掲載されているインターネット広告で探す方がいれば、不動産のプロである不動産会社に相談する方もいるでしょう。どちらにしても比較して取捨選択を重ねる売却情報の中にオーナーが売りたい不動産の情報も含まれるため、調査内容や写真をはじめアピールポイントなどの売却情報をいかに正しく詳しくまとめるかが大切です。
不動産を売るために必要なのは”売れる可能性が高い内見”を増やすことです。詳しい売却情報を準備することが、可能性が低い内見に対応する手間の抑制となり、売れる確度が高くなるのは当然のことといえるでしょう。
不動産査定の注意点⑤ リフォームの提案
不動産査定のときにオーナーから「リフォームした方が高く売れるかな？」という相談をよくいただきます。
結論を言えば、不動産はリフォームすると高く売れる可能性はありますが、高く売れる保証はないです。リフォームするためには費用がかかるため、売却後にオーナーの手元に残る金額は増える・減るの両方が考えられるのがリフォームをする注意点です。
売却価格 − リフォーム費用 ＝ 手元に残る金額
古い建物ほど、リフォームする箇所が多く工事にかかる費用は高くなるため、リフォーム後に売れない場合のリスクや、かかったリフォーム費用を超える価格で物件が売れない場合のリスクが発生します。また、築年数と比較して極端な汚れやキズのリフォームは”原状回復”といい、そのまま売ると価格が下がる不動産の売却価格を通常の相場に戻すリフォームなので、リフォームしたからといって価格が高くなるわけではないのです。
不動産会社の中には宅地建物取引業免許をもつリフォーム工事をメイン業務とする不動産会社も数多く存在します。一般的には見分けづらいですが、不動産が高く売れるとリフォーム工事を勧める不動産会社の実態はリフォーム業者という注意点があるのです。
不動産査定の注意点⑥ 売却に強い不動産会社か
不動産を査定するときには、売却に強い不動産会社を見極めるタイミングです。
家の売却を不動産会社へ依頼するといっても、大手から中小まで会社の規模が違えば、業務内容も違います。不動産の売買では購入の仕事よりも難しいのが売却の仕事です。オーナーの事情を考慮することはもちろんですが、不動産を売却するときに起こる可能性があるトラブルを予見し、安全に売買するためにはどうしても豊富な経験が必要不可欠です。
トラブルがあった場合に保証をするという会社もあるようですが、それは不動産会社に落ち度がある場合に限られるため、不動産の売買は所有者であるオーナーが責任を負わなくてはならないケースが多く、補償されたという事例は聞いたことがありません。どこまでのトラブルを保証するのか不透明な不動産会社の勧誘方法は、トラブルが起こる可能性が高いことの裏返しと考えることもできます。
専門性があるなど売却が得意であることは大前提に、横浜市の不動産なら横浜というエリアに詳しい不動産会社へ売却を依頼することが最低条件です。会社のホームページをチェックする、査定時に売却戦略を詳しく訊くなどして選ぶのがオススメです。
ここまで「横浜の不動産査定｜不動産を売却査定するときの注意点」について解説しました。
横浜という立地であれば、マンション・戸建・土地と不動産の種別に関係なく売却できるのは間違いありません。ただし、不動産市場には相場があるため、相場から逸脱した査定価格を信じてしまったり、不動産会社が査定で隠れた問題を調査できていない場合には、横浜の不動産でも売れないこともあるでしょう。また、査定価格は正しくても不動産会社の囲い込みによって横浜の不動産は売れないことがあるのも注意点です。
より良い条件で不動産を売るなら、査定の内容に加えて不動産売却に詳しくて強い不動産会社への依頼をオススメします。
不動産の売却をお考えでしたら、不動産売却専門企業 株式会社JUNXION（ジャンクション）にご相談ください。
不動産査定・売却相談×年間実績1,000件以上
2020年8月31日までの不動産査定/売却相談の件数
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