JUNXION Inc. サブリースを解除して投資用マンションを売却したいというご相談が増加しています。
サブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれる社会問題となっていますが、サブリースを解除して投資用マンションを売却したい理由の多くは、サブリース契約を解除しないと「売却できない」「損をしてしまう」というものです。
サブリースを解除して投資用マンションを売却するときには契約内容によって進め方に違いがあるため解説します。
サブリースを解除して投資用マンションを売却する方法
大前提としてサブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションは投資家向けに売却することになります。
投資用マンションを売却する価格査定では、収益還元法によって年間賃料収入が○％あるか「利回り」計算で査定算出します。
例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。
投資家はより好利回りを求めて広いエリアで投資する投資用マンションを探すため、競合する投資用マンションは多くなります。
サブリースを解除してから売却する理由
サブリースを解除する理由は、投資用マンションはただ売れれば良いという訳ではないからです。
投資用マンションはサブリース契約を解除してから売却しないとオーナーが損をする可能性が高くなります。
①サブリースを解除すると価格が高くなる
前述しましたが、賃貸中の投資用マンションは利回り計算から売却価格を設定するため、サブリース手数料が引かれているサブリース契約中の投資用マンションは安くなる特徴があります。逆に、サブリースを解除すればサブリース手数料が掛からなくなるため投資用マンションの価格は高くなります。
投資用マンションをサブリース契約中に売却する場合とサブリース解除後に売却する場合を比較してみましょう。
例えば、想定賃料で利回り５％として計算してみると
サブリース契約中（月額賃料７万円×１２ヶ月＝年間賃料８４万円）÷利回り５％＝１,６８０万円
サブリース解除後（月額賃料８万円×１２ヶ月＝年間賃料９６万円）÷利回り５％＝１,９２０万円
その差額２４０万円と大きな額となります。
サブリースを解除しないで投資用マンションを売却すると、価格が大幅に下がってオーナーに想像を超えるマイナスが残る可能性が高くなります。サブリースを解除せずに売り出したものの、売却できず価格を大幅に下げて売り切ったが大損失だったということも起こるため、投資用マンションの売却はサブリースは解除してから始めることをオススメします。
②サブリース解除すると売却しやすくなる
⒈サブリース解除で手数料がなくなる
サブリースを解除すると、サブリース会社へ毎月支払っていた家賃の10〜20％程のサブリース手数料を負担する必要がなくなります。
サブリース契約はオーナーからサブリース会社が借り上げ（サブリース契約）て、サブリース会社が入居者へ転貸（普通賃貸借契約）している状態ですが、サブリースを解除することによって投資家が収益を最大化することが可能になります。またサブリースを解除すれば、オーナーがサブリース会社と入居者との間で結ばれている賃貸借契約の内容や賃料を知らない、サブリース手数料をいくら払っているか分からないということも起こらなくなります。
⒉サブリース解除で契約内容の見直しがなくなる
サブリースの契約書には数年ごとに家賃保証の見直しがあることが明記されているのが一般的ですが、将来的に保証賃料が下がることが分かっていながら投資しようという投資家を見つけるのは難しいでしょう。また、オーナー（貸主）よりも権利が強いサブリース会社（借主）という関係性から、サブリース契約期間中であっても更新時期にかかわらずサブリース会社から「借地借家法第32条」の規定により保証賃料の減額や、サブリース契約を解除されることがあります。
投資用マンションはサブリースの有無を問わず、築年数の経過によって投資用マンションとしての魅力が低下したり、周辺に新築の投資用マンションや嫌悪施設の建設で環境が変わり賃貸需要の変化が生じる可能性がありますが、投資家にとって不動産投資の基本である家賃収入を決める権限を与えてしまうサブリース契約は解除が必須なのです。
⒊サブリース解除で契約を引き継ぎがなくなる
サブリースを解除することで、投資用マンションを売却するときに次のオーナーへサブリース契約を引き継ぐ必要がなくなります。
サブリース契約は「管理の手間を省ける」「家賃保証で空室リスクが減る」などのメリットがある一方で、「入居者情報の把握ができない」「賃料設定ができない」など制限が強い特徴があるのがサブリース契約です。
投資用マンションを売買している投資家にとっては、サブリースを解除していない投資用マンションはデメリットの方が大きいため嫌厭されます。物件の立地や築年数にメリットがあったとしてもサブリース解除されていない場合には購入を見送る投資家の方が多いでしょう。
サブリースを解除してはじめて、競合する投資用マンションと同様に投資対象として比較してもらえるようになるのです。
③サブリースを解除しないと売却が長期化するリスクがある
サブリース解除しないで投資用マンションの売却をはじめた場合、売却期間の長期化によるリスクも高くなります。
- 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
- リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
- 築年数の経過にともなう賃料の減額
- 市場動向の変化による価格の下落
特に新築や築浅の投資用マンションを売却したいオーナーの中には、売却価格が抵当権（ローン）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金を補填できず「売れない」ということも起こるでしょう。
例えばローンを支払っているオーナーが何らかの事情で支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば『任意売却』ひいては『競売』になり、オーナーはさらに大きなマイナスを負ってしまうリスクもあるためサブリースを解除して売却する判断は早い方が良いでしょう。
- 任意売却の価格（金融機関の同意） 相場の約80〜90％
- 競売の価格（入札） 相場の約60〜70％
サブリース契約中の投資用マンションは、オーナーのダメージを最小限に抑えるためにもサブリースを解除して売却することが大切です。
サブリースを解除する方法
サブリース契約を解除する代表的な方法を解説します。
サブリースを解除する流れ
サブリース契約を解除する場合、電話などで簡単に解除の合意が取れることもありますが、一般的には所定の流れで解除する必要があります。解除の手続きに関するやり取りは、後から事実確認が行えるよう、書面やメールで残しておくのも有効な手段です。それではサブリースを解除する方法を確認しましょう。
（1）サブリース契約の解除条項を確認する
サブリース契約書の解除条項を確認しましょう。
解約条項が定められている場合、解約申し出の期限や解約に伴う違約金などが記載されていることが一般的です。特に、解約予告期限は解約日の設定に関わりますので注意しましょう。
（2）解除をサブリース会社に通知する
サブリース会社へ解約の通知をします。必ず書面で解約通知書を作成しましょう。解約通知書に規定のフォーマットはありませんが、以下の内容の記載が必要です。
- サブリース会社の名称
- 契約書第〇条に基づく解約通知であること
- 対象となる物件
- 契約期間・契約終了予定日
- 賃貸人の住所・氏名・捺印
- 解約通知日
なお、解約通知書は不着などのトラブルを避けるため、内容証明郵便での送付がオススメです。
（3）サブリース解除の同意
サブリース会社に解約通知書の到着を確認し、解約同意が得られれば契約終了期日をもってサブリース契約は終了となります。
違約金があれば、支払い方法などを打ち合わせ、期日までに支払いましょう。
サブリース解除と売却のタイミング
サブリース解除後のリスクを抑えるためにもサブリースを解除するタイミングは重要です。
サブリースの解除は予告期間や解除料によって、解除するタイミングに違いがあります。
売却開始時
- 予告期間 有
- 解除料 有
サブリース解除の予告期間も解除料も定められているケースです。売却開始と同時にサブリース解除を申し込みましょう。
売却開始時
- 予告期間 有
- 解除料 無
サブリース解除の予告期間に申し出れば解除料が発生しないケースです。売却開始と同時にサブリース解除を申し込みましょう。
売却決定時
- 予告期間 無
- 解除料 有
サブリース解除の解除料が必ず発生するケースです。解除料はかかりますが、サブリース解除後のリスクを抑えるためにも売却が決定したらサブリース解除を申し込みましょう。
サブリースの契約内容によって解除のタイミングに違いがあります。解除料と解除後のリスクを抑えられるタイミングでサブリースを解除しましょう。サブリースの解除について契約内容がよく分からない場合には、サブリース解除と投資用マンションの売却に詳しい不動産会社へ相談されることをオススメします。
サブリース解除の注意点
サブリース契約の期間内解約
サブリースの解除について定められている内容は約款（契約書記載の細かい文字）によって違いがあります。
サブリース契約は数十年間の長期に渡って賃貸借期間が定められていますが、その賃貸借期間内のサブリース解除について記載されているのが『期間内解約』という項目です。
サブリース解除予告期間
サブリース契約を解除したい場合には「◯ヶ月前に解約を申し入れる」という文言です。
おおむね６ヶ月前をサブリース解除の予告期間としているサブリース会社が多いです。サブリース契約の中には解除予告期間について記載がないものもありますが、その場合にはサブリース解除料を支払って解除します。
サブリース解除料
サブリース契約を解除したい場合には「◯ヶ月分の賃料相当額を支払う」という文言です。
おおむね６ヶ月分の賃料相当額をサブリース解除料としているサブリース会社が多いです。サブリース契約の中には、前述の解除予告期間前に解除を申し込めば解除料は不要になるものもあります。
サブリースを解除するときには、なるべく費用負担を減らすことができるように予告期間と解除料を確認しておきましょう。
解約拒否の場合は立ち退き交渉を行う
サブリースの契約書に解約条項がない場合や、サブリース会社が契約解除に応じない場合には、立ち退き交渉によって契約解除を目指します。
この場合、専門的な知識が必要になることが多いため、弁護士や不動産に詳しい専門家などのサポートが必要となるでしょう。早めに相談することをオススメします。
サブリース解除後の賃料収入
サブリース契約はオーナー・サブリース会社・入居者の三者が関係していますが、サブリースを解除するとオーナー・入居者だけの関係となります。
サブリース契約中 ：【オーナー】 → サブリース契約 ←【サブリース会社】→ 賃貸借契約 ←【入居者】
サブリース解除後 ：【オーナー】 → 賃貸借契約 ←【入居者】
サブリースを解除すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなってしまう可能性があります。サブリースを解除して投資用マンションを売却するときには、なるべく短期間で早期に売り切ることを心がけましょう。また、サブリース契約を解除して投資家に売れる投資用マンションにすることが重要なポイントであることを覚えておきましょう。
ここまで「サブリース契約を解除する方法｜投資用マンション売却」について解説しました。
サブリースを解除して投資用マンションを売却したい場合には、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談しましょう。
サブリースの解除や投資用マンションの売却でお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 JUNXION Inc.にご相談ください。
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