「不動産売却ご相談ガイド」は、初めて不動産を売却するオーナーが不動産売却を成功させるアイデアをまとめたガイドブックです。
不動産は個人が所有する資産のなかでも高価なものです。にもかかわらず、お住まいの家や相続した空き家を売るときになって、初めて不動産を売却する方法について調べるオーナーも多いことでしょう。不動産売却の成功には、不動産を売ることに詳しい基礎知識にあわせて、売買の仕組みに精通する経験豊富な”専門知識”が必要不可欠です。
不動産を売却して、得することよりも損しないことがオーナーの心構えです。失敗してオーナーが損をすることがないよう、基礎知識やポイント、事前に知っておきたいメリット・デメリットなどの注意点、オススメの方法や比較などの解説を「不動産売却ご相談ガイド」としてまとめていますので、不動産売却でお悩みのオーナーのお力になれれば幸いです。

不動産売却ご相談ガイド

不動産の売却方法について

不動産売却するオーナーからのご相談で多いのが「家を売りたいけど、どうしたらいいか分からない」というお悩みです。
はじめに「不動産の売却方法」について解説します。

不動産を売却する2つの方法

不動産を売却するときには「買取と仲介」という2つの売却方法があります。

買取

仲介

不動産売却ではマンション・戸建・土地などの不動産種別や状態にくわえ、不動産を売りたいオーナーのご事情によって最適な売却方法は買取・仲介と違います。まずは買取と仲介の違いを比較して、オーナーにあわせた売却方法を選ぶことが不動産売却のスタートです。

買取と仲介の違い

不動産の売却方法である買取と仲介の違いを簡単に説明すると、直接オーナーから不動産会社へ売却するのが「買取」、不動産会社が見つけた買主へ売却するのが「仲介」です。

買取
売主 → 買取会社

仲介
売主 → 仲介会社 → 買主

買取の特徴は「不動産会社と売却条件を交渉する必要がある」、仲介の特徴は「個人や法人の買主との売却条件を交渉する必要がある」という違いがあります。

買取と仲介の比較

買取と仲介を比較すると、不動産を売却する”期間”と”価格”が相反関係になります。

期間重視
売主 × 買取会社 = 買取

価格重視
売主 × 仲介会社 × 買主 = 仲介

「売却期間を重視されるオーナーは買取」「売却価格を重視されるオーナーは仲介」がオススメです。

買取と仲介の売却までの流れ

買取と仲介で不動産を売却するまでの流れは違います。買取と仲介の売却までの流れをステップごとに確認しましょう。

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仲介で売却する流れでは、お問い合わせから引き渡しまで一般的に3ヶ月から半年程度かかります。
買取で売却する流れでは、売却するための販売期間がないため最短3日程度で査定・契約・引渡が可能です。
あまり期間に余裕がない場合には、買取での売却も考慮して買取と仲介どちらも対応できる不動産会社へ相談するのがオススメです。

買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介は売却方法の違いから、それぞれにメリットとデメリットがあります。
買取のメリット・デメリット、仲介のメリット・デメリットの比較から、オーナーの状況とマンション・戸建・土地など不動産の状態にあわせた売却方法を選びましょう。
※不動産会社ごとに買取・仲介サービスは違いがあるため、当社のメリット・デメリットを基に解説します。

-買取-
早く確実に手間なく現金化できる

買取のメリット

・最短3日で現金化

・買取会社が買い取るため仲介手数料は不要

・内覧の対応などオーナーの手間が軽減

・遠方にいるお客様でも簡単に売れる

・秘密厳守で誰にも知られずに売れる

・売った後のリスクがなく安心

買取のデメリット

・仲介に比べて売る金額が安くなる

※買取価格は市場価格の70〜80%が一般的ですが、仲介で売れるであろう価格帯によっても買取価格に違いがあります。仲介で売る場合に価格から差し引かれる費用を計算し、お手元に残る金額があまり変わらないのであれば買取で売却するのがオススメです。

-仲介-
売却価格を重視する

仲介のメリット

・できるだけ高く売る可能性を追求できる

※買取価格より高くなることを約束するものではありません。不動産価格は、不動産そのものの状態に加え、需給バランスやローン金利など市場の影響を受けます。仲介は売却するまでの期間に余裕があり、問題がない不動産の売却にオススメです。

仲介のデメリット

・買主と条件が整うまで長期化する可能性

・売却情報が広告などで世間に認知される

・居住中には内覧などに対応する手間がかかる

・引渡しまでに費用が追加で発生する可能性

・契約不適合責任などトラブルが起こるリスク

・売却完了までランニングコストが必要

買取と仲介のどちらがあっているか分からない場合には、買取と仲介の両方を事業としている不動産会社へ相談するのがオススメです。
オーナーの状況や不動産の状態を不動産会社の担当者へ相談すれば、査定など売却へ向けて前進するでしょう。

不動産売却の注意点

査定価格で売れるとは限らない

不動産売却の最初のステップとなる査定依頼。査定額が高い不動産会社と媒介契約を結びたくなりますが、査定価格は「その価格で売れることを約束した価格ではない」ということを忘れないでください。不動産会社のなかには媒介契約のために、わざと相場より高めの査定額を提示することもあるようです。このような根拠の無い査定をする不動産会社が査定価格で売却してくれる保証はありません。高い査定額を鵜吞みにして売りだしても、相場より高いために購入希望者の目に留まらず、なかなか買い手がつかない「売れ残り物件」として時間だけが過ぎていくリスクも。横浜エリアに強い不動産会社であれば相場の状況なども把握しており、より高値での査定価格をつけてくれる可能性もありますが、不動産の状況によって物件価値は大きく変動するため、しっかりと不動産価値を見極めてくれる不動産会社に相談するようにしましょう。適正な査定価格を把握し、不自然な査定額を出した不動産会社は避けるのが売却の基本です。

売却に強い不動産会社を選ぶ

家の売却を依頼する不動産会社といっても、大手から中小規模の会社まで様々です。売却が得意であることは大前提ですが、「戸建よりマンションが得意」「郊外よりも都心を中心に扱っている」など、それぞれに特徴があります。オーナーが売りたい不動産の種別やエリアが得意で、売却実績もある不動産会社を選ぶようにしましょう。査定時に売却実績を尋ねてみたり、会社のWebサイトから傾向を見てみたりすることで、ある程度把握することが可能です。売りたい不動産を得意としている会社へ相談することが、高価売却における一つのポイントだといえます。

売却するための売却戦略

不動産を売却する時、できるだけ高く売る為には売却戦略が必要です。媒介契約を結んでオーナーは売却を開始したつもりでも、不動産会社が売却活動を積極的に行っていなければ、いつまで経っても売れることはありません。不動産の価値を追求するためには、広告の範囲や効果についても相談すると良いでしょう。「自社内に探している顧客がいる」といった狭い範囲ではなく、購入を考えている全ての方に売却情報を届けられる売却戦略を持っているのか必ず相談しましょう。

媒介契約の違い

仲介会社との媒介契約の説明 横浜 不動産 売却 仲介 junxion ジャンクション

不動産の売却を不動産会社へ依頼する媒介契約には3つの種類があります。それぞれの違いを確認しておきましょう。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社だけに仲介を依頼する契約。取引できる売却先は不動産会社が見つけたもののみであり、契約の有効期限は最長で3ヶ月です。不動産会社は媒介契約が成立してから5日以内にレインズに登録。1週間に一度以上の頻度で依頼者に仲介業務の実施状況を報告します。

専任媒介契約

1社の不動産会社に仲介を依頼する契約ですが、自分でも買い手を探すことができる点が特徴。契約の有効期限は最長3ヶ月で、7日以内にレインズに登録します。2週間に一度以上の頻度で仲介業務の実施状況を報告しなければなりません。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介依頼することが可能。レインズへの登録義務や仲介業務の報告義務もなく、安定性が低い契約となっています。
※他社で売買の可能性がある一般媒介契約では、不動産会社は広告費をかけないため情報が広がらりません。

売却は不動産会社とオーナーの二人三脚

居住中のマンションや戸建の売却活動で、買主の内覧は避けて通ることはできません。内覧は室内を確認する以外にも、生活を想像して購入の意思決定をするための重要なステップです。オーナーにとって内覧に訪れて貰えるタイミングは最も売却の可能性が高くなります。買主が良い印象を持って貰えるように事前準備を進めましょう。売却のために内覧のポイントをお伝えするのも不動産会社の大切な仕事です。不安があるようなら事前に不動産会社へ相談して進めましょう。

売買契約後のトラブルにも注意

売買契約が決まってほっと一安心、というわけではなく売買契約後にも思わぬ落とし穴が存在しています。まず、契約破棄にはお金がかかります。契約が成立すると、買主から売主に手付金を支払います。通常、手付金は売買価格の10%程度です。買主のほうから契約を解除したい場合は、この手付金を放棄することで解約できます。一方、売主都合により契約を解除する場合は、手付金の2倍の額を支払います。双方が契約の破棄を考えていなかった場合にも、買主がローン審査に落ちれば契約は白紙になります。また、不動産売買に際して、売主には契約不適合責任(旧 瑕疵担保責任)が付くため、引き渡した物件に不具合が見つかったら、そのことを知らなかったとしても、修繕に相当する費用を支払わなければなりません。契約後にトラブルに巻き込まれないよう、契約に詳しい担当者のサポートが安全な不動産売却への近道です。

不動産の売却価格について

不動産の売却価格は、需要と供給のバランスや市場相場などのさまざまな要因で変動します。
不動産を高く売りたいオーナーは、不動産相場が高いときが売り時なのは間違いありませんが、もちろん高く売れる時期もあれば、何らかの理由で安くなってしまう時期もあります。
売り時を逃さないように不動産の売却価格に影響する要因について解説します。

需要と供給のバランスが影響する売却価格

不動産売却は売主と買主がいれば成立します。
欲しい人が多い需要があるマンションや土地・戸建といった不動産は高く売却できる可能性があります。立地や状態が良いほど不動産の需要は集中し、売却価格も上がりやすくなります。一方で、需要がなければオーナーが購入したときの価格や不動産相場に関係なく不動産価格は安くなります。生活利便性や嫌悪施設などの周辺環境も価格に影響するほか、建築予定の建物で日当たりや眺望が悪くなる、需要を上回る供給状況になった場合なども売却価格に影響します。

  • 立地
    エリアの需要
    最寄り駅からの距離
    日当たり
    眺望
    周辺環境
  • 状態
    築年数
    修繕履歴
    設備

住宅ローン金利の不動産価格への影響

住宅ローンが低金利だと不動産価格は上昇し、逆に金利が高いと不動産価格は下落します。
住宅ローンの低金利は、日銀が異次元の金融緩和を発表した2013年から現在に至るまで長期間推移しています。過去に例を見ない住宅ローンの最低金利は、不動産価格へどのように影響するのでしょうか。

  1. 低金利なら住宅ローンの借入られる額が増える
  2. 収入が変わらなくても、高い家を買える人が増える
  3. 高い家を買う人が増加し、売る人は価格帯を少しずつ上げる
  4. ⒊によって中古市場の相場が上昇する
  5. ⒋によって新築価格も上昇する
  6. ⒌によって新築価格に影響されて中古価格も上昇する

マンションや戸建の価格は築年数とともに徐々に下がっていくのが本来の価値です。
しかし、住宅ローンの低金利が不動産価格の下支えとなっており、人気があるエリアでは売却価格は高騰しています。日銀が脱異次元金融緩和へ舵を切り、金利が上向きになると不動産価格は下落する可能性が高いため、住宅ローンが低金利で推移している今が不動産の売り時であるといえます。

東京オリンピック後の不動産価格

東京オリンピック2020の開催が決定したのは、日銀の異次元金融緩和の発表と同じ2013年(平成25年)です。
東京オリンピック開催に伴う関連施設(競技場・ホテル・インフラなどを含む)の建設ラッシュで建築費用や人件費が高騰したことにくわえ、日銀の異次元金融緩和で住宅ローンの低金利が重なり、首都圏の都市部を中心に爆発的に急騰した新築価格が中古市場の不動産価格にも影響しました。

  • 東京オリンピック関連施設の建設ラッシュで同時期に建築される建物の価格が高騰
  • 急騰した新築マンションや新築戸建の価格に影響を受けて中古価格も上昇

2018年9月に発表された都道府県基準地価では、1991年以来27年振りに日本全国の平均で地価が0.1%上昇しています。1991年振りと言うと、まさにバブル期以来のことです。
しかし、東京オリンピック開催に伴う建設ラッシュには区切りがついており、オリンピック景気による不動産価格の上昇は既に終息したという見方が強まっています。2020年から延期された東京オリンピックが2021年に開催した後、世界的イベントの誘致などがない限り不動産価格は徐々に下がりはじめるでしょう。

コロナ禍から終息後の不動産価格

コロナウイルスが感染拡大した2020年には一時的に不動産価格は落ち込みました。
しかし、人との接触機会を不安に感じる大多数のオーナーが売却する時期を見送ったことにより、2020年後半から2021年にかけて売却物件の数が市場から減ったため競争状態となり、不動産価格は上昇基調に戻りました。これは、各国の財政出動や金融緩和で発生した金余りが不動産市場へ流れ込んでいるとの見方もあるため、コロナ禍の経済対策のツケが増税や住宅ローンの金利引き上げなど家計を圧迫するものであれば、不動産価格に悪影響するでしょう。
2022年には米国の金利引き上げなどが予定されており、日本経済にも影響があることが予想されています。

人口減少・少子高齢化が不動産価格に影響

人口減少と同時に少子高齢化が進む中、住宅ストック戸数(供給された住宅の累計)は増え続けています。
長期的に、家を買う若者の数が減れば不動産価格が下落していくのは想像できるでしょう。人口減少によって需要が縮小し、不動産の建替えが鈍化すれば不動産価格は下落します。古くなった戸建は建替えで新築されますが、マンションの場合には管理規約で定められている割合の同意が必要であるため簡単には建替えられません。所有者の高齢化や建物の老朽化による修繕費の負担増などの問題がある中古マンションの増加によって不動産価格の下落が予想されます。
また、旧耐震基準(昭和56年5月31日までの建築確認)で建てられた旧耐震マンションは、住宅ローンが利用できない金融機関も増えています。旧耐震マンションを売却する相手は「現金を持っている人」に限られてしまうことも考えられます。

不動産相場の不動産価格への影響

大前提として建物は新築時からの経過年数分だけ古くなり、汚れて、痛み、価値が落ちます。
法定耐用年数ではマンションであれば47年、木造の戸建は20〜22年で税法上の価値は無くなります。税法上の価値が残り少ない不動産に、金融機関が住宅ローンを貸付ているため「購入時から価格が変わらない」「購入時よりも高く売れた」ということが起こっていますが、それだけでも不動産を売り時だと判断して良いでしょう。
税制優遇などの”国の政策”や住宅ローンの借入金利などの”日銀の方針”で不動産相場は形成されています。何らかの理由で、金融機関の住宅ローン審査が厳しくなる場合には、不動産価格は大きく変動します。その時になって今と同じ価格で売却できるとは限らないのが不動産です。不動産の売却を考えているなら、早めに相談することをオススメします。

不動産種別と不動産価格

不動産の種別(マンション・戸建・土地など)によって不動産価格に関わる市場動向に違いがあります。

マンションの売却

2020年4月ごろはコロナウイルスの影響によってマンションの売却価格は下がりましたが、成約坪単価は2013年の金融緩和から不動産相場は上昇傾向にあります。
しかし資産価値が落ちづらいとされるマンションですが、全国的に人口減少が続く中、築40年を超えるマンションが増加しています。旧耐震基準のマンションは住宅ローンの審査が厳しくなり価格が下落するケースも考えられるため、売却するなら早めに不動産会社へ相談しましょう。

戸建の売却

戸建の売却価格は下落傾向にあります。しかし土地価格が比較的安いエリアではマンションよりも戸建が人気です。需要があるエリアで適正な査定に基づく売出価格であれば、戸建もスムーズに売却できます。
ただし戸建は築年数や状態によって価格が大きく変動します。そのため不動産価格から売却する時期を考えるよりも、周辺環境が変わったり築年数が古くなる前に売却したほうが得をするケースも多いでしょう。

土地の売却

土地は相場が安定している不動産です。地価上昇している一部エリアを除き、多くのエリアでは大きな変動はありません。駅の再開発や新駅、幹線道路の開通で地価が上昇するエリアはごく一部に限られます。
土地は立地条件などによって大きく価値が変わるため、売却する時期を考えていたら結果的に土地の価格を下げなければ売れなくなってしまうこともあるため、売却を検討するなら早めに不動産会社への相談をオススメします。

不動産の売却は、買取と仲介どちらであっても不動産の状態やオーナーの状況が関係します。
まずは不動産の売却相談や査定をしてから、ひとつひとつ進めていくと良いでしょう。

不動産売却を考える全てのオーナーへ

売却を検討中の売主様へ売却方法を不動産売却ご相談ガイドとしてまとめました。
不動産売却の参考となりましたら幸いです。

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