AIによる不動産の自動査定がどのようなサービスか、一般的な不動産査定との違いやリスクなどの注意点を解説します。

不動産AI査定のメリット・デメリットと注意点

AIの不動産査定とは

不動産の価格をAIが自動で査定

不動産AI査定とは、売却する不動産の情報を入力するとAI(人工知能)が不動産の価格を自動で査定算出する新しいサービスです。
近年の不動産テック(不動産事業とテクノロジーを融合した新しいサービス)ブームで開発されている先進的なサービスの筆頭と話題なのがAIによる不動産の自動査定です。不動産のAI査定は、専用サイトに会員登録すれば無料で利用することが可能です。

不動産AI査定の仕組み

取引データのディープラーニング

AIで不動産を査定するためには、人工知能に読み込ませた取引データが重要です。
多くのAI査定では、マンション・戸建といった不動産種別や、過去から現在の売買事例、国土交通省が発表する公示価格などの膨大な取引データを人工知能が読み込み、AIが傾向を分析(ディープラーニング)して売却する不動産の査定価格を自動で算出します。不動産AI査定では、このディープラーニングに採用される取引データが偏っていると、正しい比較ができないため査定価格の精度に問題があるという注意点があります。

不動産AI査定のメリット・デメリット

不動産のAI査定にはメリットとデメリットがあります。

不動産AI査定のメリット

・不動産の査定価格を不動産会社の営業担当者と会わずに知ることができる。
※但し、不動産査定するAIがディープラーニングしている取引データによって精度に違いがあるため、査定価格が正確ではない場合や、不動産の状態やお客様のご事情により売却できる価格が大きく変動する可能性があります。

不動産AI査定のデメリット

・現地の調査をしていない査定価格であるため、実際に売却できる価格と乖離する。
※AIの不動産査定では、マンションや戸建の価格に影響する室内の状態や眺望・陽当りなど個々に違う不動産の特徴を読み取ることができません。

・売却のご事情や計画など、オーナーの考えを把握することができない。
※数百万円は価格に誤差があるため、不動産AI査定で算出された価格を基に売却の計画を練られた場合、不測の事態に対応できません。

・AI不動産査定の利用は自己責任。
※AI不動産査定の価格をオーナーが信じて、不動産会社に売却を依頼して失敗しても、自動査定を理由に不動産会社は責任を負いません。

不動産の査定価格を知りたいオーナーの多くは、近い将来に不動産を売る可能性が高い方です。しかし、事前に査定価格を調べていてもAI査定の精度が悪く、実際に不動産を売却できる価格とかけ離れてしまうようでは困ってしまいます。
不動産AI査定は手軽に査定価格を調べられるメリットがある一方で、査定価格の精度などから実用性が低いというデメリットを理解したうえで利用しなければならない注意点があります。

不動産AI査定の注意点

人工知能が不動産を自動で査定するAI査定では、比較に採用する取引データによって査定価格の精度に違いがあるのが注意点です。

不動産AI査定のリスク

  • 建物の状態を判別できない(キレイ・壁や床の傷み・設備の故障など)
  • 比較するエリアが適当ではない(類似する取引データの採用基準)
  • 取引データの偏り(全てのデータをディープラーニングしているAIは存在しない) etc.

不動産は個々の特徴が違うためAI査定にはリスクがあり、不動産売却でトラブルが起こる可能性が高いのも注意点です。

AIでは不動産の価格を正確に査定できない

  • マンション内でも眺望が良い部屋なのに加算されず査定価格が安い。
  • リフォーム済なのに、マンション全体の築年数が古いため査定価格が安い。
  • 売主の事情で不動産会社が買い取った成約価格が比較データに含まれていて査定価格が低くなる。
  • 事故物件の著しく安い成約価格が比較データに含まれていて査定価格が低くなる。
  • マンションが建築されて眺望や陽当りが悪くなったが査定価格に影響が無かったので売却を開始したが売れない。
  • 近隣の新築マンション価格が高騰しているため中古マンションの価格も上がっているが査定価格に反映されていない。
  • 道路を挟んだ人気がないエリアの取引データと比較されて査定価格が低くなる。 etc.

不動産AI査定サイトが勧める不動産会社

不動産AI査定サイトは広告費によって運営されています。
不動産会社から支払われる広告費により運営されていたり、不動産会社がAI査定サイトを運営する会社へ使用料を払ってシステムを利用しています。そのためAI査定の後に広告費を支払っている不動産会社がオススメとして表示され、結局のところ不動産一括査定サイトと同じという意見もあります。また、不動産のAI査定が終わると、登録した電話番号やメールアドレスといった個人情報を基に不動産会社からオーナーへ電話やメールの営業があることも。

AI査定サイトでオススメの不動産会社で売り出す注意点

  • AIの査定価格から+-○%以内の価格でしか売り出せない。
  • 不動産会社の担当者が再査定しない。
  • 不動産会社の担当者が不動産取引の素人、エリアを知らない。
  • AI査定の販売価格であるため、売れない場合に不動産会社が責任を持たない。

査定価格の精度に疑問が残る価格での不動産の売却には、AI査定サイト特有の注意点があることを覚えておきましょう。
仮に不動産AI査定の価格が正確であったとしても、勧められた不動産会社が売却を得意としているとは限らないのです。

不動産AI査定の限界

AIのディープラーニングで整理できない不動産査定

いくつか有名な不動産AI査定のサイトを確認すると、このような注意書きがされています。

建物のグレードや不動産ごとの特徴などを加味する事ができません。そのため周辺に比べ特徴が大きく異なる不動産の価格査定が苦手です。査定価格に違和感を感じたら、ご連絡を頂けますと幸いです。また、投資用一棟アパート・商業用ビルなどの査定をおこなうことが出来ません。

有名な不動産AI査定サイトでは技術提供企業として大手不動産会社名が掲げられていますが、全ての不動産会社が加盟しているAI査定サイトはありません。一部の不動産会社の偏った取引データによる比較では査定価格の精度が低くても当然です。AIが計算する膨大なデータも重要な情報が足りなければ比較材料にはならず、不動産の魅力や内在するリスクを適正に見抜くことができないのです。誤差といっても数百万円の違いがでるAI査定の価格をオーナーが鵜呑みにしてしまえば、不動産の売却や買い換えを失敗してしまう可能性もあるでしょう。不動産の価格を査定するためには、あらゆる情報が大きく影響するため不動産AI査定には限界があるのです。

AIでは不動産査定できないこと

  • オーナーのご事情を把握
  • マンションや土地・戸建など個々の不動産がもつ特徴や状態
  • 日照条件や眺望など他に変えられない立地
  • 投資用不動産の査定

不動産AI査定は投資用不動産の査定ができません。投資用物件は居住用の不動産とは違い、住宅ローンが使えないため低金利の影響を受けづらいという特徴があります。また、投資用不動産は「より良い利回り」「将来的な需要の継続」「建物の新しさ」などの視点で絞り込まれるため、売却のターゲットになる投資家は居住用不動産の買主に比べて一握りである一方で、競合するエリアが広く適した利回りの設定でAIが査定できないのが注意点です。

不動産は査定価格で今すぐに売却できることは稀であり、3ヶ月〜半年の期間を設けて売却活動をおこないます。ほとんどの不動産AI査定サイトでは、お客様に会わず(不動産の状況を確認せず)に査定価格がわかることをメリットにあげていますが、不動産の売却ではオーナーがもつ売却理由などの事情や、不動産そのものの調査によって起こりうるトラブルを回避するために査定が重要であるため、売却を本気で考えているオーナーには不動産AI査定という査定方法そのものが大きなデメリットになるのです。

AIは不動産売却のプロではない

査定が不動産売却のスタート地点

不動産の査定価格は市場の取引相場を参考にマンションであればマンション、戸建であれば戸建と土地や建物など不動産の特徴を評価して算出します。AIの不動産査定でも同様にマンションや戸建ごとの取引データを集め、独自のアルゴリズムを駆使して自動査定をおこないます。その特性上、築浅マンションのように室内の状態があまり変わらないと予測できる場合には、正確に査定算出できる可能性も高く有効な査定方法ですが、築浅マンションほど比較する取引データが少ないのも事実です。
一方、古いマンションの場合には棟内の取引データが多いものの、各住戸によって室内の状態やリフォーム履歴などの違いがあるため、正確な査定はほぼ不可能といえます。戸建も築年数や建物のグレードによって査定価格は違いますし、土地の価格は成約事例を比較するエリアや土地の大きさによっても価格は大きく変動するのです。
不動産の査定というのは売却をスタートする最初の一歩であり、不動産の売却は価格や引き渡しの条件を交渉したり、トラブルが起こらないように売買契約を結べるかといったことも重要です。不動産AI査定の利用は、不動産を売却した後にトラブルが起こるリスクなどオーナーへの負担が大きいため、不動産をより良い条件で売却するには、不動産を売ることに強く信頼できる不動産会社へ依頼するのがオススメです。


ここまで「不動産AI査定のメリット・デメリット|AI査定の注意点」について解説しました。
不動産は価格だけで売れるわけではありません。不動産がいくらで売れるかも大切ですが、本当に重要なのはリスクを回避してトラブルなく売却することです。不動産の売却を成功させるなら、より良い条件で売る売却戦略をもち、信頼できる不動産会社への依頼をオススメします。
不動産の売却をお考えでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社JUNXION(ジャンクション)までお気軽にご相談ください。

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