AI人工知能の不動産自動査定

近年、よく耳にするようになった売却不動産のAI査定や自動査定がどのようなサービスか考察します。

AI人工知能による不動産自動査定とは

AI人工知能で不動産を自動査定できる時代

AI査定とは、売却不動産の情報を入力すると人工知能=AIが不動産の価格を自動で査定してくれるという新しいサービスです。近年の不動産テック(不動産事業とテクノロジーを融合した新しいサービス)ブームで開発されている先進的な新しいサービスの筆頭と言えます。AI査定サイトの多くがマンション・戸建といった不動産種別や、過去の取引事例、国土交通省が発表する公示価格などの膨大なデータをAIが分析して売却不動産の査定価格を自動で算出します。AIによる自動査定をおこなっているサイトに会員登録さえすれば無料で利用することが可能です。

AI自動査定のメリット・デメリット

AI自動査定サイトへ売却不動産の価格査定を依頼する際に最も気になるのが、AIが算出した査定価格の正確性です。AIによる自動査定のメリットとデメリットを確認していきましょう。

AIの自動査定によるメリット

・不動産会社の営業担当者と会わずにご所有の不動産の査定価格が分かる。
※但し、売却を不動産会社へ依頼した際に不動産の状態やお客様のご事情により販売価格が大きく変動する可能性がある。

AIの自動査定によるデメリット

・現地の確認をおこなわない査定価格であるため、実際の売却価格に乖離がある。
※AIによる自動査定では、マンションや戸建の室内の状態や眺望・陽当りなど個々に違う不動産の特性を読み取ることができません。

・売主様が考える売却のご事情や計画を把握することができない。
※AIによる自動査定の価格を基に資金計画を練られた場合、想定外の事態に対応することができません。

・自己責任である。
※AIによる自動査定価格を信用して売却活動を不動産会社へ依頼し失敗しても不動産会社は責任を負いません。

AI自動査定は築浅マンション向け?

不動産の査定価格は市場の取引相場を参考にマンションであればマンション、戸建であれば戸建と土地や建物など不動産の特性を評価し算出します。AIの不動産査定でも同様にマンションや戸建ごとの事例データを集め、独自のアルゴリズムを駆使して自動査定をおこないます。独自のアルゴリズムとは集めたデータを築年数や広さや立地などで絞り込み、導き出した坪単価の平均値から査定価格を算出する方法です。つまりAIが周辺で過去に売却が成立した事例から自動で平均値を算出するため1の位まで査定価格が分かります。

AI自動査定の精度と問題点

AIの価格査定ではマンション・戸建の室内状況や比較検討されるエリア等は自動でおこなわれるため考慮されません。その場合、例えば以下のような問題が起こる可能性があります。

不動産の価値を正確に査定できていない可能性

  • 隣のマンションよりも眺望が良いのに加算されず査定価格が安くなる。
  • マンション全体の築年数が古いため、リフォーム済なのに査定価格に反映されていない。
  • 売主の事情により不動産会社が買い取った成約価格が比較事例に含まれていて査定価格が低くなる。
  • 事故物件の著しく安い成約価格が比較事例に含まれていて査定価格が低くなる。
  • バルコニー前面にマンションが建築され眺望や陽当りが悪くなったが査定価格に影響は無かったので売却を開始したが売れない。
  • 近隣の新築マンション価格が高値のため中古マンションの価格も上がっているが査定価格に反映されていない。
  • 道路を挟んだ人気がないエリアの成約事例と比較されて査定価格が低くなる。

AI自動査定ディープラーニングの限界

ディープラーニングでも整理しきれない不動産査定

いくつか大手AI自動査定サイトを確認すると、このようなAI自動査定サービスの説明と注意書きがされています。

建物のグレードや不動産ごとの特徴などを加味する事ができません。そのため周辺に比べ特徴が大きく異なる不動産の価格査定が苦手です。査定価格に違和感を感じたら、ご連絡を頂けますと幸いです。また、投資用一棟アパート・商業用ビルなどの査定をおこなうことが出来ません。

不動産の価格査定では売主のご事情や不動産個々の特徴や状態、立地などが査定結果に大きく影響します。お客様との会話や不動産の状態を確認して得られる情報の質が重要なのです。多くのAI査定サイトではお客様に会わず、不動産の状況を確認せずに価格査定できることがメリットにあげられていますが、現時点での個別の事情や状況を把握できない限り、売却不動産の正確な価格査定はできないため、お客様に会わないうえに不動産を確認しない査定方法はデメリットが大きいでしょう。また、大手AI査定サイトでは技術提供企業として大手不動産会社名が掲げられていますが、一部の不動産会社のデータ比較による査定価格には偏りがあって当然とも言えます。AIがかき集めた膨大なデータも重要な情報が足りなければ比較材料にはならず、不動産の魅力を最大限に高めることや内在するトラブルやリスクを適正に見抜くことができません。誤差のある査定結果を信じたお客様が不動産売却や買い換えを計画して失敗してしまう危険性があるのです。価格を知りたいだけだとしてもAI査定が算出した不動産価格は参考とする程度に留めるのが良いでしょう。

AI自動査定サイトが勧める不動産会社

広告収入目的のAI自動査定サイト

AI自動査定サイトは不動産会社から支払われる広告費により運営されていたり、不動産会社が運営をしています。そのため売却不動産のAIによる自動査定が終わると、登録した個人情報を基に不動産会社からお客様に電話やメール等の営業があるようです。また、自動査定後に広告費を支払っている不動産会社名がおすすめとして表示され、結局は一括査定サイトと同じという意見もあります。AI査定サイトの規約や方針にもよりますが、ここでもいくつかの問題が発生します。

AI自動査定を経由した場合の問題点

  • AI自動査定の金額でのみ売り出すことができる。
  • AI自動査定の金額から+-○%以内の価格でしか売り出せない。
  • AI自動査定の販売価格ため不動産会社が責任を持たない。
  • 不動産会社の担当者が再査定を行わない。
  • 不動産会社の担当者が不動産業の素人、エリアを知らない。

AI自動査定は利用する上で、不動産売却後のトラブルを引き起こすリスクもあり売主様の負担が大きいため、査定価格を参考程度に知りたいという方以外には利用するメリットよりもデメリットが多くなってしまいます。

AI人工知能は不動産売却のプロではない

不動産の売却は不動産のプロに

不動産の売買契約を一般の方が結ぶのは困難であるため、仲介会社へ売却を依頼することになるとしても、AI査定で常にご所有の不動産の正確な適正価格が把握できていれば、売却の計画も立てやすくなります。AI査定のみにお客様の大切な資産である不動産の売却査定を依頼するのは得策ではありませんが、現時点で実用的ではないというだけで、新しいサービスを提供する不動産テックのAI査定サイトの開発競争は激化しているため、今後は精度も高まってくるものと予測されます。AI査定の今後に期待しましょう。