離婚による不動産の財産分与

離婚するときに、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を分ける財産分与。財産の中でも分けづらい不動産について、分与の方法や気を付けたいポイントを確認して、スムーズに財産分与を行いましょう。

不動産の財産分与は権利や住宅ローンを確認

財産分与とは、夫婦で一緒に貯めた預貯金や、購入した不動産、自動車、有価証券などの“財産”を、離婚する際に分けることです。
財産の中でも、マンションや戸建などの不動産は夫婦の共同名義だったり、住宅ローンが残っていたりすることが多く、離婚の際に財産分与で揉めるケースは珍しくありません。特に家や土地などの不動産は、どちらか一方が持ち続けるか売却するのかにより、財産分与の方法に大きな違いがあります。まずは権利関係や住宅ローンが現在どのような状態なのか確認しておきましょう。

不動産の財産分与で確認すべき5つのポイント

不動産を財産分与するときに必要になる5つのポイントをご紹介します。それぞれご自身の状況に合わせて確認しましょう。

①土地や建物の名義

法務局で不動産の『登記事項証明書』を取得して不動産の名義を確認しておきましょう。
登記事項証明書では抵当権の設定内容についても確認できます。

②住宅ローンの契約内容と残債

住宅ローンの名義

住宅ローンの名義人、連帯保証人、残債などを確認します。
住宅ローンの情報については『住宅ローン契約書類』を確認すれば分かります。書類が手元にない場合、ローン債務者や連帯保証人であれば、借入先の金融機関で確認できます。
一般的な住宅ローンの契約内容では、夫婦の関係について次のようなケースが多いと思われます。

ケース①

夫 主債務者

妻 連帯保証人

ケース②

夫 連帯債務者

妻 連帯債務者

ケース③

夫 主債務者

妻 負担なし※

※保証協会等の利用

住宅ローンの残債

離婚の財産分与では住宅ローンがどのくらい残っているか(残債)によって、分け方に違いがあります。
不動産の売却価格よりもローンの残債が下回るのであれば、不動産を売却することにより利益が出ることになります。一方、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回るような場合には、仮に不動産を売却したとしてもローンだけが残ることになり、離婚後もローンの支払を継続せねばなりません。契約内容にもよりますが、実際には不動産を売却するときに足りない金額分を手持ちの資金から補填して、住宅ローンを終わらせた状態で売却することが多いようです。

住宅ローンの残額は『償還表』などで確認できますので、現在の住宅ローンの正確な残債を把握しておきましょう。

オーバーローン

ローン残債 > 不動産売却価格

不動産を売却しても、残債が残ってしまうオーバーローンの場合、夫婦の片方が住み続けてローンの支払を続ける方法が一般的かと思われます。売却後の支払がわずかであり完済できる見込みなのであれば、支払いを完了する選択肢もあります。

売却をせざるを得ない状況の場合には、「残ったローンの支払をどうするのか」事前に解決しておく必要があります。残債が大きく完済が見込めない場合には、早めに金融機関へ相談しましょう。

アンダーローン

ローン残債 < 不動産売却価格

不動産の売却により、利益が生じるアンダーローンの場合、不動産を売却して得た利益を夫婦で分割する方法が一番簡単です。具体的には不動産を売却して、住宅ローンの残額や売買の手数料などを差し引いて残る金額を2人で分割すればよいでしょう。

売却をしない場合には、ローンの負担をどうしていくか、所有権(名義)を誰のものにするか、家が残らない配偶者は財産分与としていくら受け取るべきか、保証人の問題をどうするか等、難しい諸問題が生じます。

③財産分与に該当する期間

財産分与の該当期間は、一般的には「結婚した日から別居した日まで」ですが、「結婚した日から離婚した日まで」とするケースもあります。

④不動産の価格

話し合いによる合意が優先される

不動産に限りませんが、財産分与の対象となる財産の価値について当事者間の合意のある場合には、その「合意内容に従い評価する」ことで足りるという考え方が前提です。

不動産にはいくつかの評価額がある

合意がない場合には不動産の価値、評価額を決める必要があります。
不動産の評価額の算出方法についてはいくつか種類がありますが、代表的な評価額の算出方法をご紹介します。

  1. 固定資産評価額:時価の5~7割程度の価格。毎年お手元に送られてくる「固定資産税通知書」に記載されている不動産の評価額です。
  2. 路線価:時価の6~7割程度の価格。相続税を計算するための評価額で、インターネットで調べて算出できます。但し、路線価は土地についての価格なので、建物については固定資産評価額を併用することもあります。
  3. 時価:不動産を市場に流通させた場合(仲介)いくらで売れるかという観点から決まる価格です。
基本的には時価

評価額の算出方法は、固定資産評価額・路線価・時価がありますが、不動産を売却する予定の有無や、不動産の評価額を「高く見積もりたいか、低く見積もりたいか」によって選択します。

時価=現在の市場で、不動産を仲介で売却した場合の査定価格

時価=不動産会社の査定価格は不動産の売却価格を約束したものではありません。根拠のない高額な査定価格や、売却時期による相場の変動後に財産分与をおこなってトラブルとならないよう、財産分与のための査定と理解している不動産会社へ査定を依頼するように注意しましょう。

不動産の時価はどうやって算出するのか?

不動産の時価は、不動産会社の査定価格によって算出します。
離婚にあたって「不動産を売却する」場合、不動産会社から取得した査定価格(売却予定価格)を基準として評価額を決めます。
あるいは実際に売れた金額を分けることになるので、スムーズな財産分与が可能です。

対して、「不動産を売却しないで一方が居住を続ける」場合 、双方が不動産会社から査定を取得し、中間の価格で合意をすることもあります。話し合いがまとまらない時には、裁判所が両者の査定結果をふまえて価格を提案することもあります。

納得ができない場合には、「不動産鑑定」を利用することも考えられますが、高額な費用が掛かるため居住用不動産などでは不動産鑑定はあまり利用されません。第三者に貸していて賃料が発生する収益物件のような評価が複雑な投資用物件では不動産鑑定を利用されることも多いようです。

⑤特有財産の有無と割合

特有財産とは、婚姻前からどちらか片方が有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産のことです。
例えば、住宅ローンの支払いを独身時代の貯金で払った分や、親に払ってもらった頭金の分は、すべての額とは限りませんが、支払った方の特有財産となります。
特有財産は夫婦の共同財産ではないので、財産分与の対象となりません。しかし、そもそも特有財産といえるのか、特有財産はいくらとするのかなどで揉めるケースは多いです。特有財産の考え方や金額の決め方に明確な決まりはなく、話し合いがまとまらない場合の判断はケースバイケースとなるため早めに弁護士へ相談するのが賢明でしょう。

財産分与は不動産を含む総資産の折半

財産分与は折半が基本

財産分与の割合は、基本的に折半となります。しかし実際にはさまざまなケースがあるようです。

離婚時の財産分与は原則的に折半ですが、最終的にはお互いの事情や譲歩で決まります。「離婚できるなら自分が3:相手が7でもよい」「不動産とその他の財産で分けると正確には40対60だが不動産がもらえるなら少なくなっても構わない」等、お互いが合意できるのであれば折半でなくても法的に問題ありません。また、不動産の財産分与に登記の所有権割合は関与しないため、夫名義の不動産でも離婚時には基本的に折半することになります。

不動産は売却で現金化して分与する方法がオススメ

家や土地など不動産の財産分与は、離婚時に売却し、現金化して分けるケースも多いです。

お互いにすっきりと新生活を始めるためにも、不動産は残さず売却し、現金化して分けてしまうことをオススメします。
売却時に住宅ローンが残っている場合、売却額でローンを完済し、特有財産があればそれを除き、残金を分けます。もし売却額よりもローン残高の方が多い場合、不足分を貯金などで補填し売却・分与した方が後々のトラブルを抑制する意味でも正しい選択と言えます。問題になるのは、売却額と貯金を足してもローンが完済できない場合です。この場合、夫婦のいずれかが所有して住宅ローンを支払い続けるか、金融機関に任意売却の相談をすることになります。

任意売却・競売とは

任意売却とは、住宅ローンの債権者と金融機関が話し合い、住宅ローンを残したまま抵当権を解除してもらうことです。売却は通常の不動産取引として扱われるので、裁判所が取り仕切る競売と比べると高い価格で売れる可能性があります。
住宅ローンが返済できなくなると、ローンを貸している金融機関は担保としている不動産を競売にすることがあります。ただ、競売は手間や時間がかかるうえ、市場価格よりかなり安く売却されるため、金融機関もできれば避けたいと考えます。したがって、離婚時に住宅ローンが完済できず不動産の売却が難しいときは、まずは金融機関に任意売却の相談をしてみましょう。

不動産の財産分与後に住み続ける注意点

住宅ローンが完済できない場合の他にも、親の離婚と転校が重なると子どもの精神的負荷が大きくなるため今の家に住み続けたいなどの理由で、家を売却せずに夫婦のいずれかが住み続ける選択もあります。

妻が家に住み続ける場合

比較的多いのが『夫名義の家に妻や子が住み続ける』というケースです。その場合、住宅ローンが完済しているなら、登記上の名義を妻に変更しておくことで後々のトラブルを防ぎ、安心して住み続けることができます。

不動産の名義人である夫が家から出ていき、かつ住宅ローンの債務者でもあるケースで、妻が家に住み続けるという場合には、難しい問題が生じてきます。
妻が子どもの親権者になる場合には、養育費をもらう代わりに、夫が住宅ローンを支払い続けるという方法が考えられます。しかし、夫にとってはもう住んでいない家であることから、ローンの支払を継続してくれる保障はありません。夫がローンの支払を滞納すれば、妻は立ち退きを迫られることになる可能性があるため、非常に不安定な立場におかれてしまいます。住宅ローンは夫が返済する約束をしていても、病気やリストラなどで払えなくなったり、返済を放棄したりする可能性はあります。このとき、妻が連帯保証人になっていたら、妻が残りの住宅ローンを払わなければなりません。場合によっては競売になってしまう可能性もあります。

万が一、夫が住宅ローンを支払わなくなった場合に備える必要があります。また、住宅ローン債務者と居住者が異なる状態となるので、事前に金融機関と協議しておく必要もあります。トラブルやリスクを避けるために、妻に一定の収入があれば妻名義で住宅ローンを借りたうえで、名義を妻に書き換えておきましょう。もしくは、夫と賃貸借契約を結び、妻が残りのローンを家賃として払う方法もあります。ローンを完済したときに名義を夫から妻へ変更する約束(※停止条件付き)も考えられます。

妻が住宅ローンを支払う

住宅ローンの債務者を変更して妻が債務者となる場合、債務者の変更については妻が安定的な職業に就いており、それなりの経済力がなければ難しいのが実情です。ただし、債務者を夫にしたまま、事実上妻が支払っていくという方法をとることはできるでしょう。

不動産の名義変更

妻が不動産を取得する場合、名義をそのままにしておくと夫の財産として扱われてしまうといった事態が生じかねません。かといって、住宅ローンを完済するまでは、銀行側が名義変更を了承してくれることはあまり望めないのが現状です。そのため、離婚の際に、「住宅ローンが完済した後は妻の名義にする」など、名義変更について明確に合意しておく必要があります。ただ、登記請求権の時効の問題もありますので、きちんと専門家に相談したほうがよいでしょう。

売却益も財産分与の対象財産

不動産の価値がローン残債より大きく、不動産がプラスの財産となっている場合には、そのプラス部分については財産分与の対象となりますので、不動産を妻が取得するなら妻から夫への財産分与の支払が必要となります。

夫が家に住み続ける場合

妻が家を出ていき、住宅ローンの債務者である夫が家に住み続ける場合、不動産が夫名義であれば、そのまま夫が住み続けて住宅ローンの支払も行っていくということでよいでしょう。

ただし、妻もローンの負担をしていた場合(連帯保証や連帯債務)、夫婦間で「夫が支払う」と合意をしても、金融機関に対する責任を免れることはできません。妻が債務を免れるためには金融機関と別途交渉して、妻が連帯保証人などから外れることにつき了承してもらう必要があります。了承が得られるかは金融機関次第であり、基本的には難しいものです。仮に保証人を外れるとなれば、新たな保証人を要求されたり、保証協会の利用を求められたり、一部まとまったお金を入金することを求められたりすることが多いでしょう。

なお、不動産の価値がローン残額より大きく、不動産がプラスの財産となっている場合には、そのプラス部分について財産分与の対象となります。そのため、夫は離婚の際にそのプラス部分の原則半分の金額を妻に対して支払う必要があります。また、妻の固有財産をもって住宅ローンの一部を支払っているなどの事情があれば、それも財産分与の事情として考慮される場合もあります。

財産分与で取得した不動産の税金

譲渡所得税が発生するケースもある

通常、誰かから不動産や現金などの財産をもらったときには贈与税がかかります。しかし、離婚時に分けられた財産については、貰ったものではなく、夫婦の共有財産を分け合ったものと考えられるため、基本的に贈与税は発生しません。

また、不動産を贈与する場合、貰った方は不動産取得税を払いますが、離婚時の財産分与で分けられた場合には不動産取得税はかかりません。ただ、不動産の名義を変更する場合に「登録免許税」がかかること、所有し続けると毎年「固定資産税」が必要になることは覚えておきましょう。

注意したいのが、不動産や株式など価値が増減する資産を売却したとき、取得価額より売却時点の時価の方が高いとその差額に譲渡所得税がかかる点です。譲渡所得税の計算は、譲渡費用や建物の償却などが考慮されるため、自分で行わずに税理士へ相談したほうが良いでしょう。

不自然な財産分与は課税されることも

離婚時の財産分与の金額に上限はないので、仮に高額な財産をもらったとしても、基本的には贈与税はかかりません。しかし、さまざまな事情を考慮しても明らかに多すぎる金額だと判断された場合、贈与税がかかることがあります。

離婚時に過大な財産分与があったとき、税務署は贈与税や相続税を免れるために行われたのではないかという調査を行います。調査の結果、過大な場合は過大部分に、税金逃れの場合は離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかる可能性がありますので慎重に財産分与を行いましょう。

専門家に相談して納得の財産分与へ

財産の中でも高額になる家や土地などの不動産は、あいまいな形で持ち続けると後々に金銭トラブルが発生する可能性があります。離婚時に売却し分けておくと無用なトラブルは避けられますし、離婚後の生活に向けて気持ちの切り替えもしやすいでしょう。

ただ、夫婦だけで財産分与の話し合いを進めても、お互いが納得いく形で決着させるのは難しいものです。損をしたり後悔しないためにも、離婚について弁護士や税理士に、不動産については離婚案件に強い不動産会社へ相談しながら進めていくとよいでしょう。