不動産査定には注意点があります。不動産の高い査定と売却できる価格の違いや、査定の方法から注意点を解説します。

高い不動産査定の注意点

高い査定価格で売却できるとは限らない

査定 ≠ 売却

不動産を売却するときには価格を調べるために査定をします。
より高い価格で不動産を売るためには、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格を比較することになるでしょう。ただし、「査定価格が高い」という理由だけで不動産会社を選ぶのはオススメしません。なぜなら、査定価格と売却できる価格には違いがあるからです。仲介で売却する場合の査定価格は「この価格で売れる(だろう)」と予想する査定で「売却できる価格を保証するものではない」という注意点があります。

※不動産会社が直接オーナーから買い取る場合を除く

査定を算出する3つの査定方法

不動産査定はさまざまな調査に基づいて価格を算出します。
マンションであればマンション、戸建であれば戸建と、土地や建物などの特性を評価したうえで、市場の取引相場から査定します。
不動産を査定する方法は次の3つです。

取引事例比較法

市場性に着目した査定方法です。不動産の「物件種別(マンション・戸建・土地等)」「地域性」などが類似する取引事例から、交通条件(駅からの距離など)や環境条件(日当り・眺望など)、建物条件(分譲主や建築年月など)の評点比較と時点修正し、査定価格を算出する査定方法です。

原価法

費用性に着目した査定方法です。不動産を新たに建て直す場合の想定費用から、減価修正(査定物件の築後経過年数等を考慮して減価する方法)をおこない査定価格を算出する査定方法です。
主に建物部分の査定価格を算出する場合に利用し、土地価格と合わせる形で査定価格を算出します。

収益還元法

収益性に着目した査定方法です。不動産(賃貸中物件など)から得られる年間予想収益から利回りを考慮して算出する査定方法です。利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間などから勘案して設定します。
主に投資家が取引を行う投資用不動産に利用される査定方法です。

査定価格には査定方法による根拠が必要です。仲介会社へオーナー売却を依頼するときに結ぶ媒介契約にも「価格の根拠」について説明義務が付されています。では、なぜ根拠のない高い査定を仲介会社はする必要があるのでしょうか。

高い査定の注意点

高い査定の嘘と本当の目的


査定をした仲介会社は売却の依頼を受けたら「不動産を少しでも高く売りたい」と努力するものです。
しかし、依頼をもらうことに固執して、相場からかけ離れた高い査定価格「高価査定」を提示する仲介会社が増えている注意点があります。これは「不動産を高い価格で売るためには、高い査定が必要」というオーナーの考えを逆手にとったウソです。
査定価格で売却できるわけではないため、高い査定をしても売却できる価格には全く影響しないことを知らないオーナーに対して、仲介会社は高い査定価格にすればオーナーの印象が良くなるため、喜んで売却できる可能性がない査定をするのです。

高い査定の例)市場の相場では3,000万円に対して3,500万円や3,800万円といった査定

高い査定価格を提示されたオーナーは悪い気はしないでしょう。しかし、査定に根拠がない価格では、売却できる可能性が低いのは当然のことです。仲介担当者は、高い査定では売れないことも分かっています。相場より高い査定価格で売却活動をはじめたものの、売れないことを理由に価格を下げて、結局は相場近辺の価格で売却。このような仲介に引っかかると、ただ時間を無駄に浪費し、さらには「売れないのは何か理由があるはずだ」「もう少し待てばもっと安くなるかも」と、売れ残りの不動産としてイメージが悪くなり、本当なら売却できたはずの価格より安くなってしまうリスクもあるのです。

より高い売却価格のために

査定と売却戦略で結果は変わる

根拠に基づいて算出された査定価格は、不動産の売却を成功させるための基本です。
仲介会社が算出した査定価格には不動産の売却に係る、さまざまな情報が含まれています。売却物件の魅力やリスクを見抜く「査定能力」できる限り高い価格で売却するための「売却戦略」には、特に仲介会社の方針や担当者の経験値の違いが顕著にあらわれます。オーナーが気を悪くしてしまいそうなことでも、事実を明かにしたうえで査定をする仲介会社へ売却を依頼するのがオススメです。
不動産の査定は価格が高いか安いかだけに注目しないで「何故その査定になったのか」「取引相場はどうか」「どのように評価しているのか」など、査定価格の根拠を詳しく確認しましょう。「どのような売却戦略で」「どれぐらいの期間で」など、売却の計画についても査定の際にあわせて確認すると良いでしょう。
不動産の査定では、刻々と変わる売買市場で”今”できるだけ良い条件で売ることを考えましょう。


ここまで「不動産査定の注意点|高い査定と売却できる価格の違い」を解説しました。
不動産査定の価格と売却できる価格は違います。不動産の売却を成功させるなら、信頼できる不動産会社への依頼をオススメします。
不動産の売却をお考えでしたら、不動産売却専門企業 株式会社JUNXION(ジャンクション)にご相談ください。

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