不動産査定で知っておきたい注意点
不動産を査定するときには注意点があります。
仲介で不動産を売却するときの査定で、気をつけたい注意点を解説します。
仲介は査定の価格で売却できるとは限らない
不動産を売却するとき、まずは価格を調べるために査定をします。
不動産は、買取よりも仲介で売却したほうが高く売れる可能性があるため、より高い価格で売るためには複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格を比較するのが一般的です。
ただし、不動産会社を「査定が高い」という理由だけで選ぶのには注意点があります。
なぜなら、仲介の不動産査定では提示された価格と売却できる価格には違いがあることが多いからです。
仲介で不動産を売却するときの査定は「この価格で売れる（だろう）」と予想する査定で「売却できる価格を保証するものではない」あくまで目安だという注意点を覚えておいてください。
不動産査定３つの方法と根拠
不動産査定では、さまざまな調査にもとづいて価格を算出します。
マンションであればマンション、戸建であれば戸建と、土地や建物などの特徴を評価したうえで、中古市場の取引相場（実際に売れた価格や売り出されている価格）から査定します。
不動産査定の方法は次の３つです。
取引事例比較法
市場性に着目した不動産査定の方法です。「物件種別（マンション・戸建・土地等）」「地域性」などが類似する取引事例から、交通条件（駅からの距離など）や環境条件（日当り・眺望など）、建物条件（分譲主や建築年月など）の評点比較と時点修正によって不動産査定し価格を算出する方法です。
原価法
費用性に着目した不動産査定の方法です。建物を新たに建て直す場合の時価から、減価修正（査定物件の築後経過年数等を考慮して減価）をおこない不動産査定し価格を算出する方法です。
主に建物部分の不動産価格を算出する場合に利用し、土地価格と合わせる形で査定価格を算出します。
収益還元法
収益性に着目した不動産査定の方法です。賃貸中物件などの不動産から得られる年間予想収益から利回りを考慮して価格算出する不動産査定です。利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間などを勘案して設定します。
主に投資家が取引する投資用の不動産査定に利用される方法です。
不動産の査定の注意点は、一つの可能性だけに絞らず、多角的に利用価値を分析されているかが重要です。
また、価格を知るための不動産査定には根拠が必要です。
不動産会社へオーナーが売却を依頼する媒介契約にも「価格の根拠」について説明義務が付されています。
オーナーの印象を良くするための根拠のない高額な査定に騙されて時間とお金をムダにしないよう注意してください。
高い不動産査定の注意点
仲介する不動産会社は、売却を依頼されたら「少しでも高く売りたい」と努力するのがあたりまえです。
しかし実際には、依頼されることに固執して、相場からかけ離れた高い査定「高価査定」を提示しているの不動産会社が多いのが注意点です。
「不動産を高い価格で売るためには、高い不動産査定が必要」というオーナーの考えを逆手にとったウソです。
必ずしも査定の価格で売却できるわけではなく、高く査定をしても売却できる価格には全く影響しないことを知らないオーナーに対して、不動産会社は高い査定をすれば印象が良くなるため、喜んで売却できる可能性がない価格を提案する悪循環が生じているのです。
市場の相場では3,000万円に対して3,500万円や3,800万円といった査定
相場より高い査定をされたらオーナーも悪い気はしないでしょうが、仲介担当者は高すぎる査定で売れないことも分かっています。
そもそも根拠がない価格の査定では、売却できないのも当然のことです。
相場より高い価格で売却活動をはじめたものの、売れないことを理由に価格を下げて、結局は相場近辺の価格で売却。
このような仲介のウソに引っかかると、ただ時間を無駄に浪費し、さらには「売れないのは何か理由があるはずだ」「もう少し待てばもっと安くなるかも」と、売れ残りの不動産としてイメージが悪くなり、本当なら売却できたはずの価格より安くなってしまうリスクもあるのです。
不動産査定の注意点は、上昇相場でも的外れの価格を見抜くことです。
不動産査定では売却戦略を見る
根拠にもとづいた不動産査定は、売却を成功させるための基本です。
査定にもとづく価格には、不動産会社が調査した売却するための数多くの情報を積み上げたものです。
売却物件の魅力やリスクを見抜く「査定能力」、できるだけ高い価格で売却するための「売却戦略」には、不動産会社の方針や担当者の経験値の違いが顕著にあらわれます。
オーナーが気を悪くしてしまいそうなことでも、事実を明かにしたうえで査定をする不動産会社へ売却を依頼するのがオススメです。
不動産を売却するときには、査定が高いか安いかだけに注目しないで「何故その価格になったのか」「横浜の取引相場はどうか」「どのように評価しているのか」など、査定の根拠を詳しく確認しましょう。
「どのような売却戦略で」「どれぐらいの期間で」など、売却の計画についても査定の際にあわせて確認すると良いでしょう。
不動産の査定は、刻々と変わる売買市場で”今”できるだけ良い条件で売ることを考えましょう。
ここまで「不動産査定の注意点｜仲介の不動産査定と売却価格の差」を解説しました。
不動産を査定するときに覚えておきたいのは、売却できる価格を約束されたものではないことです。
ウソの査定に踊らされないよう、根拠がある不動産査定と、売り切る売却戦略を持つ不動産会社への依頼をオススメします。
不動産査定をお考えでしたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
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