JUNXION Inc. 相続は全ての方が対象です。
不動産を相続は、ほとんどの方にとって初めてのことです。相続した不動産が遠方などの場合は管理などの悩みも多いでしょう。管理をしないでそのままに放置すると、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がってしまいます。場合によっては建物が崩れたり、放火や越境など隣地所有者に迷惑をかけてトラブルになることも。また、不動産を相続したら固定資産税の負担が続きます。毎年かかるランニングコストは心的な負担も大きいものです。
相続した不動産を売却することが対応策になりますが、相続した不動産を売却するためには名義変更などの登記や、相続人が複数いる場合の遺産分割協議など、売却するまでの手続きが多いという特徴があります。
相続不動産をただ放置して損をしないように、相続した不動産を売却する流れや手続きについて解説します。
相続した不動産を売却する流れ
相続登記の流れ
相続した不動産を売却するためには、まず相続不動産の名義を現在の所有者に変更する登記（相続登記）の必要があります。
相続登記の流れは相続人が一人の場合と複数人の場合で違います。
法律家へ相談
相続した不動産は、遺産分割協議が不要の場合でも名義変更が必要になるため、司法書士へ依頼するのがオススメです。
当社では信頼できる司法書士のご紹介もおこなっています。相続不動産の査定とあわせてご相談ください。
不動産売却のご相談・査定
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相続不動産を売却する流れ
相続した不動産の相続登記ができたら、不動産会社に依頼して売却し、必要があれば売却金額を分割します。
不動産会社へ売却依頼
相続した不動産を売却する方法には買取と仲介があります。
買取は、不動産会社がオーナーから直接買い取る売却方法で、相続した不動産に詳しくない場合や、問題がある場合、何らかの理由で売却しなくてはならない期限がある場合にオススメです。
仲介は、不動産会社が購入希望者を見つける売却方法で、相続した不動産に問題がない場合や、売却までの期間に余裕ある場合、価格を重視される場合にオススメです。
相続したときの不動産の状態や、相続人の状況にあった売却方法を選びましょう。
相続した不動産の相続登記の手続き
まずは相続登記をする
相続登記で将来の相続問題が起こるリスクを回避
不動産を相続した場合、不動産所有者の名義を変更する必要があります。これが相続登記です。
相続した時点で名義が自動的に切り替わらるわけではないので注意が必要です。相続登記の義務化は2024年4月に始まりますが、これまで相続登記はいつまでに手続きをしなければならない、などの期間の決まりはありませんでした。その為、相続人によっては名義をそのまま放置してしまい、相続問題が起こるケースが多くありました。将来、相続人が増えて要らぬトラブルが起こるというのも代表的な相続問題です。
・相続した不動産を売却することが自由にできない
・他の相続人が、自分の持分（法定相続分）だけ登記して売却してしまう
・不測の事故が起きても不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、配属者や子供などの家族が相続の権利を引き継ぐため）
相続登記により名義変更をしておかなければ、相続した不動産を売却できません。相続不動産を売却するなら相続登記を事前に済ませる必要があるということです。不動産を相続することになった場合、まずはなるべく早い段階で相続登記をしておくのがオススメです。
相続人が複数いる場合の手続き
相続登記をする際、法定相続人（民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子供など）が複数いる場合には、全員の共有財産となるため、勝手に自分のものだと手続きを進めて登記することはできません。不動産だけに限らず、相続ではわずかな資産でも相続問題へ発展するケースが増えています。相続人が複数いる場合には相続人同士で「遺産分割協議書」により誰が何をどれだけ相続するのかを取り決めるのが無難です。
また、実家などの一つの不動産を複数人で相続する場合、「換価分割」という方法があります。これは実際に売却の手続きをできる相続人（相続不動産の近隣に住んでいる人など）を選び、選ばれた相続人が自分の名義に変更したうえで売却し、その売却代金を相続人同士で分け合うといった方法です。現金化してから相続人で分けると手続きも簡単になるのでオススメです。
不動産の相続登記が義務化
登記上の所有者が確認できない土地の総面積は、九州より広いといわれています。相続した不動産の相続登記をしていないために起こる所有者不明といった不動産の問題は、街の治安や安全を守るための阻害要因となり、同時に公共事業や再開発の妨げとなっています。そこで所有者不明の不動産問題を解消するため、2021（令和3）年4月21日に、民法不動産登記法等が改正され、相続登記の義務化が決定しました。
改正法は、2024（令和６）年４月までに施行される予定です。
相続不動産にかかる税金について
相続税は相続資産が3,600万円以下であれば非課税
相続税は、相続資産の総額が基礎控除額を超える方が課税対象です。
平成27年1月1日より基礎控除額は【3,000万円＋600万円×法定相続人の人数】であるため、例えば相続人が１人の場合は3,600万円、3人であれば4,800万円までの相続資産に相続税はかかりません。また、相続不動産の資産評価額は【家屋＝固定資産税の評価額／土地＝路線価方式もしくは倍率方式】により決まります。
相続税の納税が必要な場合、相続税の申告および納税は【被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に相続人がおこなう】ことが原則です。例えば1月１0日に被相続人が死亡した場合には11月10日が相続人が申告および納税する期限となります。
相続した不動産であっても売却の譲渡所得は申告が必要
相続した不動産の場合でも、売却して譲渡所得（売却益）があれば課税の対象です。
譲渡所得は【売却代金−（取得費（※減価償却要）＋経費）＝譲渡所得】によって決まり、取得費は被相続人が購入した当時の不動産売買契約書などを基に、減価償却した金額から算出します。売買契約書などが見つからず取得費が分からないという場合には、相続不動産を売却したときに譲渡金額の５％相当額を取得費とすることができます。
相続税を納税した場合、3年以内に売却すると譲渡税を節税できる
相続資産が基礎控除額を超えて、相続税を支払い、相続不動産を売却（相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却）して譲渡所得が発生した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算することができる「相続税の所得加算額の特例」が認められています。
取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡益を抑える事ができるため、相続税を節税することができます。限られたケースですが、相続した不動産を早めに売却した方が良いこともあるため、相続に詳しい不動産会社へ相談することをオススメします。
不動産の相続は専門家に相談する
相続した不動産の売却は、遺産分割協議や相続登記などの手続きが多い特徴があります。
相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに手続きすることをオススメします。特に相続人が複数いる場合には、タイミングを逃してしまうと、後になって「なぜ今さら？」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうことも多いでしょう。相続の問題は関係する人が多いほど複雑になります。大きなトラブルを防ぐためにも、不動産の相続が分かったら司法書士などの専門家へ相談すると良いでしょう。当社では信頼できる司法書士を無料で紹介しておりますので、お気軽にご相談下さい。
ここまで「相続した不動産を売却する流れ｜相続の家を売る手続き」について解説しました。
相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議や名義変更といった相続登記をする必要があります。手続きにつまづかないように相続不動産を売却するなら、相続に詳しい不動産会社や司法書士といった専門家へ相談するのがオススメです。
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不動産査定・売却相談×年間実績1,000件以上
2020年8月31日までの不動産査定/売却相談の件数
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