相続空き家の3,000万円控除で譲渡所得税を節税
相続した実家や空き家を売却すると、「譲渡所得税がかかるのでは？」と心配になる方は少なくありません。
「相続した空き家なら3,000万円控除を使える？」
「古い実家を売却したら税金はいくら？」
「空き家を解体してから売ったほうがいい？」
「いつまでに売れば3,000万円控除を使える？」
といった疑問を持つ方が多いでしょう。
実は、相続した一定の空き家を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
この特例を利用できれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ただし、「空き家なら誰でも3,000万円控除を使える」という制度ではありません。
建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却価格など、複数の条件があります。
この記事では、相続した空き家の売却を検討している方に向けて、3,000万円控除の条件から税額計算、注意点、売却時のポイントまで詳しく解説します。
空き家の3,000万円控除とは？
「空き家の3,000万円控除」とは、相続または遺贈によって取得した一定の空き家について、売却によって生じる譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
国税庁では、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として案内されています。
譲渡所得税とは
譲渡所得税は、所有している不動産（土地、建物）などを売却して得た利益「譲渡所得」に対してかかる税金のことです。
譲渡所得税は所有期間によって税率に違いがあるため事前に確認しておきましょう。
譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
そして3,000万円特別控除が適用できる場合は、課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－3,000万円となります。
3,000万円控除を利用できる空き家の条件
最も重要なのがここです。
相続した空き家であっても、一定の条件を満たさなければ3,000万円控除は利用できません。
代表的な要件は次のとおりです。
① 相続または遺贈によって取得している
対象になるのは、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続・遺贈によって取得したケースです。
単に親族から購入した住宅や、自分が以前から所有していた空き家などは、この「空き家の3,000万円控除」の対象とは別に考える必要があります。
② 原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋
対象となる家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたものであることが必要です。
つまり、旧耐震基準の時代に建築された古い住宅が主な対象となります。
そのため、「父が住んでいた実家だけど、平成築だから対象外？」というケースもあります。
③ 区分所有建物ではない
対象となる家屋は、区分所有建物ではないことが条件です。
そのため、一般的な戸建て住宅が中心で、マンションのような区分所有建物は基本的に対象になりません。
④ 被相続人以外の人が住んでいなかったこと
相続開始の直前に、原則として被相続人以外の居住者がいなかったことも要件です。
例えば、親が一人で暮らしていた実家を相続したケースなどが典型です。
⑤ 相続後に賃貸・事業・居住に使っていない
相続した後、「誰かに貸していた」「自分が住んでいた」「事業用として使用していた」といった場合、特例の要件を満たさなくなる可能性があります。
国税庁も、相続から譲渡までの期間について、事業・貸付け・居住の用に供されていないことを要件として示しています。
⑥ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
売却時期も非常に重要です。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
「いつか売ればいい」と考えていると、3,000万円控除を利用できる期限を過ぎてしまう可能性があります。
⑦ 売却代金が1億円以下
売却代金については、1億円以下という要件があります。
また、一定の場合には他の相続人による売却分などを含めて判定されるため、「自分の売却額だけなら1億円以下だから大丈夫」と単純に判断できないケースがあります。
空き家の3,000万円控除はいつまで？
現在の制度では、一定の要件を満たす空き家の譲渡について、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという条件があります。
例えば、「親が亡くなってからかなり時間が経っている」という場合、3,000万円控除を利用できるかどうかを最初に確認する必要があります。
解体してから売らなくても対象になる場合がある
ここは、空き家売却で特に重要なポイントです。
以前は、古い空き家について3,000万円控除を利用するため、耐震改修を行うか、家屋を取り壊したうえで土地を売却する必要があるケースがありました。
しかし、2024年1月1日以降の譲渡から制度が拡充されています。
売却した後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、条件を満たした場合にも対象となる仕組みが設けられています。
- 一定の耐震基準を満たす状態にする
- 家屋を全部取り壊す
「売却前に必ず自分で解体しなければならない」わけではありません。
買主側が取得後に建物を取り壊すような売買でも、一定の要件を満たせば特例を利用できる可能性があります。
ただし、契約内容や引渡し時期、解体時期によって判断が変わるため、売却前に確認することが重要です。
3,000万円控除を使った譲渡所得税の計算方法
例えば、相続した空き家を以下の条件で売却したとします。
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：500万円
- 譲渡費用：200万円
この場合、4,000万円－500万円－200万円＝3,300万円が譲渡所得です。
ここから3,000万円を控除すると、3,300万円－3,000万円＝300万円が課税譲渡所得金額となります。
所有期間の判定では、相続人が相続した時点からではなく、原則として被相続人が取得した時期を引き継いで判定します。
長期譲渡所得であれば、所得税15％、住民税5％が基本となり、別途復興特別所得税もあります。
このため、3,000万円控除を利用できるかどうかは、実際の手取り額に大きな影響を与えます。
相続した空き家の「取得費」にも注意
空き家売却で見落とされやすいのが「取得費」です。
相続した不動産を売却する場合、原則として、被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。
しかし、「親がいつ、いくらで買ったのかわからない」というケースも珍しくありません。
取得費が分からない場合には、原則として売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。
例えば4,000万円で売却した場合、取得費を5％で計算すると200万円です。
実際の購入価格がもっと高かったことを証明できれば、課税対象となる譲渡所得を下げられる可能性があります。
そのため、古い売買契約書、領収書、通帳などの資料をできる限り探しておくことが重要です。
3,000万円控除が使えない代表的なケース
「相続した空き家＝3,000万円控除」と考えるのは危険です。
例えば次のようなケースでは注意が必要です。
相続後に賃貸していた
相続した実家を賃貸物件として利用していた場合、要件を満たさない可能性があります。
相続後に自分で住んでいた
相続後に自分や家族が居住していた場合も、特例の要件確認が必要です。
昭和56年6月1日以降に建築された
原則として対象となる家屋は昭和56年5月31日以前の建築です。
相続から時間が経ちすぎている
売却期限を過ぎると適用できません。
マンションなどの区分所有建物
対象家屋の要件に該当しない可能性があります。
親族など特別な関係のある人に売却する
親子・夫婦など、特別な関係がある人への譲渡は対象外となる場合があります。
3,000万円控除を使うために必要な書類
3,000万円控除は、条件を満たしていれば自動的に適用されるわけではありません。
確定申告が必要です。
代表的な書類を紹介します。
- 譲渡所得の内訳書
- 登記事項証明書等
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書等（該当する場合）
譲渡所得の申告は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。
空き家を売る前に確認したいポイント
空き家を売却する際は、「3,000万円控除が使えるか」だけでなく、どう売れば手取り額が大きくなるかまで考えることが重要です。
特に注意したいのが、「解体して更地にしてから売るべきか」という問題です。
古い空き家の場合、「建物があると売れないから解体しよう」と考えがちですが、解体費用が数百万円かかる場合、必ずしも更地にしたほうが得とは限りません。
また、2024年以降は一定の条件のもと、売却後に買主側などが家屋を取り壊す場合も特例の対象となり得るため、売却方法そのものを工夫できる余地があります。
そのため、「解体してから売る」「古家付き土地として売る」「耐震改修して売る」のどれが最も有利なのかを比較することが大切です。
更地にして売却する場合
- 売主が更地にする場合
売主が空き家を取り壊して売却する場合は、この特例の対象となります。 - 買主が更地にする場合
売却した日の属する年の翌年2月15日までの間に買主が空き家を取り壊し更地にした場合は、この特例の対象になります。（令和6年1 月1 日以降の売却に適用）
あくまで昭和56年5月31日以前に建築された家屋の敷地のみが対象となるので、昭和56年6月1日以後に建築された建物の敷地については、たとえ更地にしても特例の対象とはなりません。
建物を解体しないで売却する場合
耐震補強工事による適合証明が必要になります。
- 売主が耐震補強工事をする場合
建物を解体せずに売却する際に、売主が建物に耐震改修をおこない、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、この特例の対象となります。 - 買主が耐震補強工事をする場合
売却した日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が建物にに耐震改修をおこない、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は、この特例の対象となります。（令和6年1月1日以後の売却に適用）
売買契約に特約等を定めておく
建物の解体工事や耐震改修工事をした場合も特例の適用が認められますが、一定の期間内に工事が終わらないと、売主は3000万円特別控除が受けられなくなります。
売主は、翌年3月15日までに譲渡所得税の確定申告をしなければならないため、買主は１ヶ月前（2 月15日）までに工事を完了し、必要書類を売主に渡さなければなりません。
買主が建物の除却工事や耐震改修工事をおこなう場合は、時間的な制限があるので特に注意が必要です。
従って、土地・建物の売買契約に加えて、次のような特約等を定めておくことが推奨されています。
- 売主および買主は、本件について、売主が租税特別措置法第35条第3項の「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」の特例の適用を受けることを前提とし、本契約の売買価額等の詣条件を決定したことを確認する。
- 売主および買主は、本件土地・建物の所有権移転後に、買主が同法第35条第3項に定める耐震基準に適合するための工事を行うことに合意し、買主は◯年◯月◯日までに工事を完了させる。
なお、買主は、売主が同法第35条第3項の特例の適用を受けるための必要書類を取得し、◯年◯月◯日までに売主に交付する。 - 前項に定める期日までに、買主が、工事を完了できない、あるいは必要書類を交付しないことにより、売主が同法第35条第3項の特例の適用を受けることができなかった場合には、売主は買主に対して、本来得られた税額控除相当額の損害賠償額を請求することができる。
ただし、買主の責めに帰することができない事由により、買主が義務を履行できなかった場合は、買主は責任を負わないものとする。
相続空き家3,000万円特例の注意点
相続空き家3,000万円特例の適用に際しては、特に次の点に注意してください。
被相続人が老人ホーム等で亡くなった場合
この特例は、相続した空き家等が被相続人の自宅の場合に適用できます。
従って、被相続人が住んでいなかった家屋およびその敷地である土地等は適用対象外です。
しかし、被相続人が、老人ホーム等に入所をしていたことにより、自宅にはお住まいでなかった場合には、次に掲げる要件等を満たせば、相続以前から空き家である自宅を特例の適用対象とすることができます。
- 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
- 被相続人が老人ホーム等に入所をしたときから相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業・貸付用または他者の居住用に供されていたことがないこと
老人向けの施設にはさまざまなものがあるので、特例の対象となる施設に被相続人が入居していたのか確認が必要となります。
老人ホーム等とは、養護・有料老人ホームのほか、介護老人保護施設・介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅をいいます。
共有で相続した空き家
複数の相続人が共有で相続する場合、空き家である建物と土地を両方とも共有で相続すれば、売却した際にそれぞれ3000万円の特別控除を受けることが可能です。
それに対して、土地だけを共有で相続した相続人は、空き家を相続していないので3000万円の特別控除を受けることはできません。
父が亡くなった後すぐに母が亡くなった空き家
父名義の自宅に父母が同居しており、父が亡くなった後に独り暮らしの母が亡くなった場合、母から子への相続に関してはこの特例の対象となるケースがあると考えられます。
ただし、父の相続に際して母が自宅を相続している必要があるため注意してください。
敷地に空き家が2つ以上ある
生活の本拠だった母屋と離れ等、2つ以上の建物の敷地を売却する際には、特例の対象となる母屋の部分を按分計算しなくてはなりません。
「生活の本拠」は一つです。
敷地に建物が２つある場合には、面積が大きい方を本拠とするのが一般的です。
空き家を高く・スムーズに売却するための方法
3,000万円控除を利用できる可能性があるからといって、単純に一番高い査定額を出した会社に依頼するのが正解とは限りません。
空き家の場合は、一般的な住宅以上に、「その物件をどう売るか」が重要になります。
- 更地として売る
- 古家付き土地として売る
- リフォームして売る
- 買取を利用する
- 仲介で市場価格を狙う
空き家には複数の売却方法があります。
特に相続した空き家では、売却価格－解体費用－仲介手数料－測量費など－税金＝最終的な手取りという視点で比較することが大切です。
「高く売れた＝手取りが多い」とは限りません。
3,000万円控除を最大限活用するには、売却前の確認が重要
相続した空き家を売却するなら、最初に次の項目を確認しましょう。
空き家3,000万円控除チェック
- 相続または遺贈で取得したか
- 被相続人が住んでいた家屋か
- 昭和56年5月31日以前の建築か
- 区分所有建物ではないか
- 相続後に賃貸・居住・事業利用していないか
- 売却期限内か
- 売却価格が1億円以下か
- 耐震改修または解体の要件を満たせるか
- 必要書類を準備できるか
- 譲渡所得がいくらになるか確認したか
一つでも判断に迷う項目があれば、売却契約を進める前に専門家へ確認することをおすすめします。
まとめ｜相続した空き家は早めの売却判断が重要
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できます。
特に重要なのは、「相続した空き家なら必ず使えるわけではない」という点です。
建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却時期、売却価格などを一つずつ確認する必要があります。
また、2024年以降は制度が拡充され、一定の条件を満たせば売却後に耐震改修や建物の取壊しを行うケースも対象になりました。
そのため、「解体してから売るべきか」「古家付き土地で売るべきか」「3,000万円控除を利用できるのか」を売却前に整理することが、空き家売却で損をしないための重要なポイントです。
「実家を相続したけれど、何から始めればいいかわからない」
「3,000万円控除が使えるのか判断できない」
「解体してから売るべきか迷っている」
「できるだけ手取りを残して売却したい」
このようなお悩みは、空き家の売却経験がある不動産会社に早めに相談することをおすすめします。
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「この空き家をどう売るのが最も合理的なのか」早い段階でご相談ください。
相続した空き家の3,000万円控除などの税制は変更される場合があるため、実際の適用可否や税額については、国税庁の最新情報や不動産売却に詳しい専門家への相談をおすすめします。
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辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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