JUNXION Inc. 不動産を売却した利益にかかる譲渡所得税。
不動産を売るときに「短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の違いは？」「短期と長期どっちで計算すればいい？」と疑問のオーナーも多いのではないでしょうか。
はじめての不動産売却でも、いくら譲渡所得税がかかるのか分かりやすく計算方法を解説します。
不動産売却にかかる譲渡所得税（短期・長期）計算方法
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、所有している不動産（土地、建物）などを売却して得た利益「譲渡所得」に対してかかる税金のことです。
譲渡所得にかかる所得税や住民税を総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。※税金の正式名称はあくまで所得税と住民税です。譲渡所得税は不動産の売却した利益の他、株式や貴金属などの譲渡所得にもかかる税金ですが、不動産（土地や借地権、建物など）の譲渡所得税は「分離課税」とされており、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して計算します。
また、譲渡所得税は「売却した金額」そのものにかかるわけではなく、取得費用（不動産を購入したときの費用）や譲渡費用（不動産を売却するときの費用を売却価格から差し引いた譲渡所得に対してかかるため計算方法を知っておいて損はありません。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却金額−取得費用（購入時）−譲渡費用(売却時)
譲渡所得を計算するには、事前に取得費用と譲渡費用について調べておきましょう。
購入時の取得費用
- 土地・建物の購入代金や建築代金
- 購入時の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）
- 仲介手数料
- 測量費・整地費・建物解体費など
- 設備費・改良費
- 一定の借入金利子
売却時にかかる譲渡費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費・建物解体費など
- 売買契約締結後に支払った違約金
- 借地権の名義書換料
- 借家人に支払った立退料など
建物は期間の経過により価値が減少します。マンション・戸建・ビルなどの用途や構造ごとに耐用年数に応じて経過年数から減価償却費を取得費の合計額から差し引きます。
詳しくは国税庁HP「耐用年数（建物／建物附属設備）」をご確認ください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税（所得税・住民税）は、所得に税率を掛けて計算します。
譲渡所得税を計算する税率は、売却した不動産を所有していた期間によって違いがあるのが注意点です。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」となりますので注意が必要です。
短期譲渡所得（所有期間5年以内）
譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
※復興特別所得税の税率は2.1％で、これを所得税に乗じた値となる
長期譲渡所得（所有期間5年超）
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得税は譲渡所得に対して約40％、長期譲渡所得税は譲渡所得に対して約20％かかることが計算してみると分かります。
所有期間は日数ではなく売却した年の1月1日時点でカウントされるため、購入から5年目に売却すると「5年以内」となり、短期譲渡所得税がかかるので、長期譲渡所得税の対象とするためには購入から6年目に売却する必要があります。
長期譲渡所得の場合には、所有期間が10年を超えると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」を受けることが可能です。
マイホームの軽減税率の特例（所有期間が10年超）
譲渡所得6000万円以下の譲渡所得×14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）
譲渡所得6000万円超の部分については、長期譲渡所得税がかかります。
相続物件の譲渡所得税の計算
親から相続した不動産の売却では、親が取得した時期から所有期間に数えることができます。
もし親がその不動産を所有していた期間が5年を超えていれば、子が相続してすぐに売却しても長期譲渡となるため、譲渡所得税については抑えることができます。ただし、不動産を相続する場合には相続税がかかる場合もあるため、不動産相続に詳しい専門家へ相談することをオススメします。
譲渡所得税の申告・納税方法
譲渡所得税のうち所得税は、管轄の税務署で確定申告をして納税します。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
申告書は税務署で入手するか、国税庁HP「確定申告書作成コーナー」で作成から電子申告（e-Tax）することもできます。
納税方法は、申告時期と同じ期間中に税務署か金融機関で手続きする方法と、申告の際に振替納税の手続きをおこない4月20日前後に指定口座から自動引き落としする方法があります。また延納の手続きをすれば納付期限までに税額の2分の1を納付し、残りを5月31日までに納付することもできますが、延納期間中は年1.6％の利子税が加算されます。
なお、住民税については所得税の確定申告をすれば改めて手続きする必要はありません。給与所得者の場合は勤務先が給与から天引きして納付します。自営業者などは申告した年の5月以降に市町村から送付される納付書で全納するか、年4回の分割払いで納税することが可能です。
譲渡所得税は特例で控除すれば節税できる
譲渡所得税には、特例や特別控除が用意されています。
不動産売却時の譲渡所得税の特例や控除をうまく使えば節税することができます。適用条件に当てはまるオーナーは、住宅ローン控除と併用できるもの・できないない特例や控除を事前に確認しておきましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
譲渡所得税を節税できる特例で代表的なのが「3,000万円特別控除」です。譲渡所得のうち最高3,000万円までは譲渡所得税を控除することが可能です。
3000万円特別控除の税額計算式
（譲渡所得-3000万円）×税率（短期・長期）＝譲渡所得税
3,000万円特別控除を受けるために特別な要件はありませんが、前年または前々年に3,000万円特別控除を利用している場合には適用を受けることができないため注意が必要です。また、次項の「買換え特例」や「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」とは併用できないので注意しましょう。
住宅ローン控除との併用もできないため、買い換えで家を売却したときに利益があり、買い替え先の家を買うときに住宅ローンを利用するケースでは「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらがより減税効果が大きいか計算して比較しておきましょう。
買い換え特例
買い換え特例は、家を買い替えるときに利用できる特例です。
家を売却した価格よりも高い価格の家に買い替えた場合、譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べることが可能です。ただし、あくまで譲渡所得税の繰り延べなので、次にその家を売却したときに譲渡所得があれば、前回繰り延べた分の譲渡所得が加算されて譲渡所得税が計算されます。
買換え特例を利用するためには、すべての要件を満たす必要があります。
買い換え特例を利用するための要件
- 所有者ご自身が住んでいる家を売ること
以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること - 売った年の前年と前々年に3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 居住期間が通算10年以上で、所有期間が10年超であること
- 買い換え先の家の床面積が50m2以上
- 自宅を売った年の前年から売った年の翌年までの3年間に買い替え先の家を取得すること
- 買い替え先の家が耐火建築物の場合は築25年以内、または現行の耐震基準を満たすもの
- 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではないこと
- 売った翌年に確定申告すること
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
売却した家が、購入したときより値下がりした場合など、譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出たことになります。
譲渡損失があった年は、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例により、その他の所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。さらに売却した年に所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」が利用できるため節税効果が大きくなります。「譲渡損失の繰越控除」は最長3年間つかえるので、売却した年の損益通算と合わせて最長4年間の所得税や住民税を節税しながら軽減することができます。
譲渡損失の繰越控除を利用するためには、すべての要件を満たす必要があります。
譲渡損失の繰越控除を利用するための要件
- 自分が住んでいる家を売ること
以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること - 売った年の前年と前々年に3000万円特別控除や10年超所有の場合の軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
- 所有期間が5年超であること
- 合計所得金額が3000万円以内
〈買い替えの場合〉
- 売却した家の敷地面積が500m2以内（500m2を超える部分の譲渡損失は対象外）
- 買い替え先の家の床面積が50m2以上
- 家を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、取得した年の翌年12月31日までに入居、または入居の見込みであること
- 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること
〈買い替えない（売却のみ）の場合〉
- 売却の前日に売却住宅に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格が住宅ローン残高を下回っていること
- 売った翌年に確定申告すること
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は「住宅ローン控除」と併用が可能です。
損益通算や繰越控除で所得がゼロになった年にはそもそも均等割額を除いて所得税や住民税はかかりませんが、所得が発生した年は所得税や住民税から住宅ローン控除を差し引くことが可能です。
買い替えない場合の特例の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が上限となります。
家を売却して譲渡所得税がかかる場合、特例が適用されれば控除されるため節税できます。とはいえ税金に係る手続きは必要書類の用意や適用条件に当てはまるかが重要なポイントです。譲渡所得税に係る特例や特別控除には期限が設けられており毎年更新されている状況ですが、突然なくなるということも有り得ます。ご不安がある場合には、売却に詳しい不動産会社や税金に詳しい税理士へご相談されることをオススメします。
ここまで「不動産売却にかかる譲渡所得税（短期・長期）計算方法」について解説しました。
横浜をはじめ首都圏で不動産を売却する場合には、譲渡所得税などの税金に詳しい専門家へ相談するのがオススメです。
家を売却した後の譲渡所得税などでお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社JUNXION（ジャンクション）にご相談ください。
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