JUNXION Inc. 家を買い換えてお住み替えする場合には、不動産の売買（売却と購入）をする必要があります。
買い換える流れを把握しておくだけで、損をすることも減るでしょう。不動産の住み替えはかかる費用などの資金計画や、スケジュールが複雑になるため注意点が多くあるのです。
家を住み替えたいオーナーが買い換えに失敗しないよう、不動産を買い換える流れを解説します。
家を買い換える流れ｜住み替え不動産を売買する注意点
家の買い換えとは同時に売買すること
家を住み替えるためには、今住んでいる不動産を売って、マンションや戸建を買う必要があります。
買い換えは売買、「売却」と「購入」のタイミングが重要です。ほとんどのオーナーが買い換えは初めてのことで、どのような手順で進めるのが正しいか分からないということも多いでしょう。もちろん同時に売買できるのがベストですが、買い換え資金を準備できているオーナーでもない限り、実際にはなかなか難しいのが買い換えです。特に住宅ローンが残っている抵当権が設定された家を買い換えたいオーナーにはスケジュールや資金計画といった多くの注意点があります。
買い換えを担当している不動産会社や、担当者が大丈夫といっていても、安心できないのが不動産の買い換えです。
家を買い換える2つの方法「売り先行」と「買い先行」
住み替えの第一歩は買い換えの方針を決めることです。
家を住み替えるためには、不動産を売ってから買う「売却先行」と、不動産を買ってから売る「購入先行」の２通りの方法があります。
買い換えでは、売却する家と購入する家の「引渡時期」のタイミングによって特徴が違います。「売却先行」「購入先行」それぞれのメリットとデメリットから注意点を比較し、オーナーあった買い換え方法を選びましょう。
【売却先行】資金面で安心・確実
まず住んでいる今の家を売却して、購入予算を確定させてから新しい不動産を探す買い換え方法です。資金面で安心かつ確実なので、購入する不動産を決めていないオーナーにオススメの買い換え方法です。
・売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、購入不動産の資金計画が立てやすくなります。またダブルローンなどを組む必要がないのでキャッシュフローの面でも安心です。
・今の家を売り急ぐ必要がないので、売却活動をある程度は余裕をもって進められます。また、途中で買い換えを断念したとしても住む家は残ります。
・売却が決まれば、家の引き渡しまでに新しい不動産を探さなければいけません。
・購入する不動産が決まらないと、賃貸へ仮住まいをする必要があります。
【購入先行】資金に余裕がある場合
先に不動産を購入してから、今住んでいる家を売却する買い換え方法です。売却によって得られる予定の資金を使えないため、資金的に余裕がある場合にはオススメの買い換え方法です。
・ご希望の条件にあう不動産が見つかるまで、ゆっくり探して購入できます。
・仮住まいなどの余計な費用をかけずに、引き渡し・引越しもスムーズに住み替えることができます。
・住宅ローンを利用して買い換える場合には、ダブルローンになる可能性がある。
・なかなか売却できない場合には売り焦ってしまい、値下げなどの交渉で買主側に主導権を握られてしまう可能性も。
売却を先行するべきか、購入を先行するべきか、オススメの買い換え方法はオーナーのご事情や資金によって違います。どちらの買い換え方法を選択される場合にも、資金の手配や引渡しのスケジュールについて十分に計画しなくてはならない注意点があります。
買い換えの資金計画を決める
売却先行と購入先行の買い換え方法の違いを理解できたら、不動産会社へ今住んでいる家を売却した場合の査定を依頼します。
家の住み替えでは「今の家がいくらで売れるか」と、「オーナーの資金状況」で、買い換える方法と流れが決まるため、売却金額を含めて資金状況を正しく整理しておくことが大切です。住宅ローンを借りている場合には「残債を支払うといくら残るのか」「ダブルローンを組めるのか」、買い換え資金に余裕がある場合でも「住宅ローンを利用するか」など資金計画がはっきりしてから、住み替える不動産の予算を決めましょう。
売却で手に入るお金の計算方法
売却価格 − （住宅ローン残高 ＋ 諸費用※）＝ 買い換え資金
※仲介手数料や抵当権抹消費用など
買い換えで失敗しないためには、無理のない資金計画が最も重要です。
特に、購入先行でダブルローンを利用するのは自己資金にかなり余裕がある場合を除いてオススメできません。買い換えの資金計画やスケジュールが余裕をもって進められない住み替えなら、買い換えをやめるという選択肢もあることを覚えておきましょう。
買い換えの流れ（住宅ローンの有無）
今の家を売却して住宅ローンが残るケース
売却査定で今住んでいる家がいくらで売れるかチェックして、売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合、買い換え予定の不動産の予算に加え、残債分の資金を用意する必要があるため、あまり余裕がない資金計画の状態です。
貯金などの自己資金をいくら用意できるか、住宅ローンをいくら融資してもらえそうかチェックして、大まかに住み替え不動産を購入できる価格を掴みましょう。
次の家を探すことも大切ですが、今の家が売れなければ、資金計画が壊れてしまうリスクがあるので「売却先行」で買い換えるのがオススメです。
今の家をできるだけ希望する金額で売却することを目標に、急がず焦らず余裕をもって売却しましょう。
今の家を売却して住宅ローンが残らないケース
売却査定で今住んでいる家がいくらで売れるかチェックして、売却金額と住宅ローンの残債と同じか、少し売却益がありそうな場合は、資金的には余裕のある状態です。売却金額と同程度の不動産や、売却金額＋自己資金でカバーできる不動産への住み替えなら「購入先行」で理想の住み替え不動産を納得できるまで探してから売却をはじめても良いでしょう。
しかし、住宅ローンを利用する購入先行の場合には、今の家が売れなければダブルローンになってしまうリスクがあり、結果として売り急ぎによる売却価格の下落もありえるのでタイミングの見極めが大切です。
売却金額よりも高い金額の不動産に住み替える場合には、住宅ローンの利用も念頭に置いて「売却先行」で動きだし、買い換え不動産を探すのも同時に進める様な買い換えで進めるのが良いでしょう。もちろん売ってからであればリスクはありません。
今の家に住宅ローンがないケース
住宅ローンをもとから利用していないケースや、住宅ローンの支払いが終わっているケースでは、資金的なリスクはほとんどありません。売却査定で今住んでいる家がいくらで売れるかチェックしておけば、安心して住み替えられるでしょう。
自己資金や新たに住宅ローンを利用するかにもよりますが、「購入先行」で理想の住み替え不動産を納得いくまで探し、買い換えてから今まで住んでいた家を売却するのも良いでしょう。仮に買い換えたかった不動産が人気で購入できなかった場合でも、今の家には住み続けられるため、お住まいがなくなるというトラブルは起こらないため安全です。
買い換えを安心して進める
住宅ローンを利用していないケースや、住宅ローンの支払いが終わっているケースを除き、購入先行の買い換えには常に資金計画の不安がつきまといます。しかし、売却先行の買い換えでは売買契約から１ヶ月後程度の引き渡しまでに、住み替え不動産を見つけられないケースや、見つけても人気の不動産で買えないというケースでは、賃貸へ仮住まいをする手間や費用負担が発生する可能性があります。
購入先行の場合、「買い換え特約」（購入不動産の契約に付帯することができる“○月○日までに○○円でお住まいの不動産を売却できなかった場合、契約を白紙解除できる”という条項）を設定するという方法もありますが、実際には買い換え特約で契約することは稀です。それは、人気の不動産ほど購入希望者が多く、買い換え予定の不動産のオーナーにとって解約のリスクが大きい買い換え特約をする必要がないからです。なるべく安心・安全に売却を進めたい気持ちは、住み替えをするオーナーも理解できるでしょう。
そこで当社では、売却先行で買い換えを進める場合、今の家を売却する際に、できる限り買主への引渡し期限を延ばすように交渉します。交渉の結果、引渡しまでの期間を３ヶ月間に延長できれば、その期間は資金面を心配する必要なく、安心して買い換え不動産を探すのに集中できます。買主によっては最長６ヶ月程度まで交渉できることもあります。
買い換えで売却・購入ともに焦らず的確な判断をするためには、特に住み替えを希望するオーナーの資金面での安心が重要です。当社では売却査定から銀行との交渉や資金計画まで、オーナーに合った最適なプランをご提案していますので、お気軽にご相談下さい。
不動産の買い換えにかかる費用
家を買い換えて住み替えたときには税金がかかります。
ただし、買い換えの場合には一定の用件を満たせば税金が軽減されるなどの特例があります。買い換えを依頼する仲介会社へあらかじめ確認しておきましょう。
買い換えにかかる税金
特定の居住用財産の買換え特例
買換えの際の居住用財産の売却で譲渡益がある場合「譲渡価格が1億円以下」「売却した年の１月１日現在で所有期間が10年超」「居住期間10年程度以上の場合」など一定の用件を満たすものに限り、譲渡益に対する課税を、買換えた居住用財産を将来的に売却するときまで繰り延べることができるというものです。
詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。
特定の居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
買換えの際の居住用財産の売却で譲渡損失がある場合、一定の用件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）することができるというものです。その年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には翌年以後最長３年に渡り所得から控除（繰越控除）できます。
詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。
売却にかかる費用
不動産の買い換えで住んでいた家を売却するときには費用がかかります。
仲介・買取によってかかる費用は違いますので、必要に応じてご確認ください。
ここまで「家を買い換える流れ｜住み替え不動産を売買する注意点」について解説しました。
家の買い換えで新しい不動産へ住み替える流れは、オーナーの資金計画やスケジュールが大きく影響するため注意点があります。よほど資金に余裕がある場合を除いて、いきなり家を買い換えようと思い立っても、簡単ではないのも事実です。この買い換えの複雑さを悪用されてオーナーが損をすることがないよう、買い換えに詳しい不動産の専門家へ相談するのがオススメです。
不動産の買い換えをお考えでしたら、不動産売却専門企業 株式会社JUNXION（ジャンクション）にご相談ください。
不動産査定・売却相談×年間実績1,000件以上
2020年8月31日までの不動産査定/売却相談の件数
不動産売却の相談をするにしても、数ある不動産会社の中からすぐに信頼できる売却の専門家と出会うのは簡単ではないかもしれません。
私たちは不動産売却専門のプロとして、オーナーのご不安やお悩みに誠実にお応えするために「あたりまえの仕事」をします。年間1,000件を超える売却のご相談にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
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