不動産売却の住み替え・買い替え完全ガイド｜売却と購入のタイミング・流れ・注意点を解説

家を買い替える流れと注意点

「今の家を売却して、新しい家に住み替えたい」「マイホームを買い替えたいけれど、先に家を売るべき？」「不動産売却と新居購入をどう進めればいいのか分からない」
住み替えや買い替えを検討すると、このような悩みを持つ方は少なくありません。

不動産の住み替えでは、現在の家の売却と新しい家の購入をどのような順番・タイミングで進めるかが重要です。
売却価格や購入価格だけでなく、住宅ローン、引っ越し、諸費用、売却期間なども考慮して計画する必要があります。

この記事では、不動産売却による住み替え・買い替えについて、基本的な流れから「売り先行」「買い先行」の違い、注意点まで分かりやすく解説します。

不動産売却による住み替え・買い替えとは？

不動産の住み替え・買い替えとは、現在住んでいる家を売却し、新しい住宅を購入することです。

• 子どもが独立して家が広すぎる
• 家族が増えて今の家が手狭になった
• 通勤・通学に便利な場所へ引っ越したい
• 戸建てからマンションへ住み替えたい
• 古い家を売却して新しい家に買い替えたい
• 住宅ローンの負担を減らしたい

住み替えでは「今の家をできるだけ高く売る」だけではなく、売却と購入を無理なくつなげることが大切です。

住み替え・買い替えで最初に考えるべきこと

住み替えを検討したら、いきなり新居探しを始めるのではなく、まず現在の不動産が「いくらで売れるのか」を把握しましょう。

1．現在の家がいくらで売れるか査定する

最初に確認したいのが現在の不動産の売却価格です。
売却価格が分からなければ、新居にどれくらいの予算を使えるのか判断できません。

特に住宅ローンが残っている場合は、売却価格－住宅ローン残高－売却にかかる費用＝住み替えに使える資金という考え方で資金計画を立てることが重要です。

2．住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている場合、売却時にローンを完済できるか確認します。
例えば、3,000万円で売却できても住宅ローンが3,200万円残っていれば、単純に考えて200万円不足します。

このような場合には、自己資金や住み替えローンなどを含めて資金計画を検討する必要があります。

3．住み替えに必要な費用を計算する

住み替えでは、現在の家の売却だけでなく、新居の購入にも費用が発生します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 住宅ローン関連費用
• 引っ越し費用
• 新居の購入費用
• リフォーム・修繕費用

売却価格と購入価格だけで判断せず、住み替え全体に必要な資金を把握しましょう。

住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある

不動産の住み替えでは、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

売り先行とは？

売り先行とは、現在の家を先に売却してから新居を購入する方法です。

買い先行とは？

買い先行とは、新居を先に購入してから現在の家を売却する方法です。

売り先行と買い先行、どちらがおすすめ？

一概にどちらが正解とは言えません。
個々に判断するポイントは、以下のとおりです。

• 現在の住宅ローン残高
• 現在の家の売却価格
• 新居の購入価格
• 自己資金
• 希望する住み替え時期
• 仮住まいが可能か
• 現在の家が売れやすい物件か

資金計画を重視するなら売り先行、住み替えのスムーズさや新居選びを重視するなら買い先行が一つの判断基準になります。

ただし、住宅ローンの状況や不動産価格によって最適な方法は変わります。
そのため、住み替えを決める前に、現在の家の売却査定と新居購入を含めた資金計画を確認することが重要です。

不動産売却から住み替えまでの流れ

一般的な住み替えは、次のような流れで進みます。

STEP1：現在の家の価格を査定する

まず、現在の不動産がいくらで売却できるのか確認します。
査定価格だけではなく、売却の流れなども確認しましょう。

• 売却想定価格
• 売却にかかる期間
• 売却時の諸費用
• 住宅ローン残高

STEP2：新居の購入予算を決める

現在の家の売却価格と住宅ローン残高などを踏まえて、新居に使える予算を決めます。
「買いたい家」から考えるのではなく、無理なく購入できる金額から考えることが大切です。

STEP3：売却と購入のスケジュールを決める

売り先行か買い先行かを決め、売却と購入のタイミングを調整します。

STEP4：現在の家を売却する

不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。
できるだけ高く売りたい場合は、査定価格だけで不動産会社を選ばず、販売戦略や過去の売却実績なども比較しましょう。

STEP5：新居を購入する

売却・資金計画とのバランスを考えながら、新居を購入します。

STEP6：引っ越し・住み替え

売却と購入の決済時期を調整し、引っ越しを行います。

住み替え・買い替えで失敗しやすい5つの注意点

1．今の家が売れる前に新居を決めてしまう

買い先行の場合、現在の家が予定どおり売れないリスクがあります。
「すぐ売れるだろう」と考えず、売却期間には余裕を持ちましょう。

2．査定価格だけで売却価格を判断する

不動産査定では、査定価格と実際の成約価格が必ず一致するわけではありません。
高すぎる査定価格を提示する会社より、その価格で実際に売却するための根拠や販売戦略を説明できる会社を選ぶことが重要です。

3．住み替え費用を計算していない

不動産売却には仲介手数料などの費用が発生し、新居購入にもさまざまな費用がかかります。
売却価格＝そのまま使えるお金ではないことを理解しておきましょう。

4．住宅ローン残高を確認していない

住宅ローンが残っている場合は、売却価格でローンを完済できるか確認する必要があります。
売却価格がローン残高を下回る場合は、追加資金などが必要になるケースがあります。

5．売却と購入を別々に考えてしまう

住み替えでは、売却と購入を別々に考えるのではなく、一つの資金計画として考えることが重要です。
「いくらで売るか」だけでなく、「いつ売るか」「いくらで売れれば新居を購入できるか」まで考えましょう。

不動産会社選びが住み替え成功のポイント

住み替えでは、不動産会社選びが非常に重要です。
特に確認したいのが次のポイントです。

売却実績があるか

自宅と似た条件の不動産を実際に売却した経験があるか確認しましょう。

査定価格の根拠が明確か

「この価格で売れます」と言うだけではなく、周辺の成約事例や市場動向などを踏まえて説明してくれる会社を選びましょう。

住み替え全体を相談できるか

売却だけでなく、新居購入や住宅ローン、売却と購入のタイミングまで相談できる不動産会社なら、住み替えを一つの計画として進めやすくなります。

「売るか買うか」で迷ったら、まず現在の家の価値を確認

住み替えを検討しているものの「今の家はいくらで売れる？」「住宅ローンを返済して新居を購入できる？」「売り先行と買い先行、どちらが自分に合っている？」と迷っている方は、まず現在の不動産価格を把握しましょう。

売却価格が分かれば、新居に使える予算や住み替えのタイミングも具体的に考えやすくなります。
住み替えを成功させる第一歩は、現在の不動産を正しく査定して資金計画を立てることです。

ジャンクションでは、現在の不動産の査定、売却時期、売り先行・買い先行の判断など、住み替えに関するご相談を承っています。
「まずは自宅がいくらで売れるのか知りたい」という方も、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却・住み替えの悩みは相談から

住み替えでは、単純に「高く売れる不動産会社」を選べばいいとは限りません。

重要なのは、「いくらで売れるのか」「いつ売れるのか」「新居をいつ購入するのか」「住宅ローンをどうするのか」を総合的に考えることです。
現在の家を売却して住み替え・買い替えを検討している方は、まず不動産の査定から始めてみましょう。

査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
「住み替えたいけれど、何から始めればいいか分からない」という段階でも問題ありません。
現在の不動産価格を知り、住み替えに必要な資金とスケジュールを整理することから始めましょう。

ジャンクションは、売却先行で住み替えを進める場合、資金面での安心が重要だと考えています。
引渡し期限を延ばす交渉し、最長６ヶ月程度までなら交渉できることもありますので、一度ご相談ください。

複雑な買い替えで損をすることがないよう、住み替えに詳しい専門家へ相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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