不動産を売却して利益があれば譲渡所得税が課税されます。ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例による特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べることができます。不動産を売るときに「3,000万円特別控除で譲渡所得税を節税したい」「3,000万円特別控除と譲渡所得の計算方法」など疑問のオーナーも多いのではないでしょうか。はじめての不動産売却でも、国が定めた特例や特別控除を利用した譲渡所得税を抑える節税方法を解説します。

譲渡所得税は、所有している不動産(土地、建物)などを売却して得た利益「譲渡所得」に対してかかる税金のことです。譲渡所得税は所有期間によって税率に違いがあるため事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税の計算方法について詳しくは譲渡所得税(短期・長期)の計算方法」をご覧ください。

3,000万円特別控除で譲渡所得税を節税する

3,000万円特別控除とは

不動産を売却した利益に所有期間に応じて課税される譲渡所得税。
譲渡所得税の節税で有名なのが「3,000万円特別控除」です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」ですが、文字通り居住用の不動産・家を売却したときの譲渡所得から3,000万円を控除できる国が定める特例の制度です。

特例や特別控除には他にも、家を買い替えるときに、元のマンションや戸建の売却価格よりも高い価格の不動産に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「買換え特例」や、2009年か2010年に取得した土地を売却すると、譲渡所得から1,000万円が差し引ける特別控除もあります。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除を利用したときの税額の計算式

税額=(譲渡所得−3,000万円)×税率

3,000万円特別控除を利用すれば、不動産を売却した譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が非課税になりますが、適用要件が定められています。

3,000万円特別控除を利用するための要件

・住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
・家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
・売却した年の前年または前々年に同じ3,000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

3,000万円特別控除の適用要件の中で重要なポイントは「売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除を利用していないこと」という点です。つまり3,000万円特別控除は一度利用すると2年以上の期間が経過しないと再び利用できないということです。裏を返せば、一度利用したことがあっても、2年以上経っていれば3,000万円の特別控除を使うことができます。

3,000万円特別控除は夫婦共有でも利用可能

3,000万円特別控除は、マンションや戸建を売却したときに所有者1人1人が利用することができます。したがって家・不動産を夫婦で共有していた場合は、夫婦それぞれが控除を受けることができます。

夫婦でマンションを1対1の割合で共有していた場合、それぞれの譲渡所得は2分の1ずつとなります。そのため、譲渡所得が6,000万円以内であれば、夫婦で3,000万円特別控除を利用すれば、2人とも税額がゼロになる計算になります。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用不可

家を売却したときの譲渡所得税を減らすことができる3,000万円特別控除ですが、家を買い替える場合には注意が必要です。家の売却で3,000万円特別控除を利用すると、買い替え先の新居で住宅ローン控除が使えないからです。
具体的には、新しい家に入居した年と、その前の年の2年間に前の家の売却で3,000万円特別控除の適用を受けていると、住宅ローン控除は使えません。新しい家に入居した年の翌年から3年以内に前の家を売却し、3,000万円特別控除の適用を受けた場合も同様です。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高(残債)の1%相当額を所得税や住民税から控除できるもので、控除される額は新築の場合、年間で最大40万円、10年間の控除で最大400万円になります。
前の家を売却して譲渡所得が出た場合の家の買い替えでは、3,000万円特別控除を利用するか、新居で住宅ローン控除を利用するか、どちらの方がメリットが大きいか比較して決めると良いでしょう。

3,000万円特別控除の方が住宅ローン控除よりメリットがあるケース

【短期譲渡所得の場合】
400万円÷税率39.63%=約1,010万円
→約1,010万円以上の譲渡所得があれば3,000万円特別控除の方がメリットが大きい

【長期譲渡所得の場合】
400万円÷税率20.315%=約1,969万円
→約1,969万円以上の譲渡所得があれば3,000万円特別控除の方がメリットが大きい

※住宅ローン控除で400万円の減税が受けられる新築マンションに買い替える場合

家を売却したときに上記の金額以上の譲渡所得であれば、住宅ローン控除を最大限利用できたとしても3,000万円特別控除を選んだほうが税金を節税することができます。

3,000万円特別控除の申請方法

3,000万円特別控除を利用するためには申請が必要です。申請を忘れた場合などは適用外となりますのでご注意ください。

申告方法・時期

3,000万円特別控除を利用するには、売却した翌年の2月16日~3月15日に税務署へ申告が必要です。

申告の方法は、税務署に出向いて提出するほか、郵送で送付する方法、電子申告・納税システム(e-Tax)で申告する方法などがあります。控除を利用しても納税が必要な場合は、申告と同時期に税務署または金融機関で納付します。あるいは申告時に振替納税の手続きをすると、指定の口座から自動引き落としとすることも可能です。

なお、住民税は特に申告をしなくても、所得税の申告書で普通徴収を選択すれば後ほど役所から納税通知書が送られてきます。給与所得者の場合、税額が少額であれば特別徴収を選択して給与から天引きにすることも可能です。

必要書類

3,000万円特別控除の申告には所定の申告書のほか、譲渡所得の金額を計算するための「譲渡所得の内訳書」を提出する必要があります。申告書や内訳書は税務署で配布しており、国税庁のホームページからダウンロードすることができます。

また添付書類として物件を取得したときと売却したときの売買契約書や仲介手数料の領収書などのコピーや、土地・建物の全部事項証明書が必要です。売却したときに住んでいなかった物件の場合は、以前に住んでいたことを証明するための戸籍の附票などの書類も添付します。

3000万円特別控除の申告に必要な書類

・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・取得したときの書類(売買契約書、仲介手数料領収書など)
・売却したときの書類(売買契約書、仲介手数料領収書、増改築の請負契約書など)
・土地・建物の全部事項証明書(住まなくなってから売却した場合)

3,000万円特別控除は相続物件でも利用できる

親から相続した家に住んでいた場合、その家を売却したときにも3000万円特別控除を利用することができます。
しかし3,000万円特別控除が利用できるのはあくまで居住用財産なので、相続人が相続した家に住んでいなければ控除の対象にはなりません。

不動産を売却したときの譲渡所得は、売却した価格(収入金額)からその不動産を購入したときの取得費と、売却したときの譲渡費用を差し引いた金額です。
親から相続した不動産を売却したときの取得費は、親がその不動産を取得したときの購入代金や仲介手数料などから計算することになります。親がその不動産を取得したときの取得費が不明なときなどは、売った金額の5%を概算取得費として計算することができます。この場合、子が相続したときに支払った登記費用や不動産取得税なども取得費に含めることができます。
親から相続した不動産の売却では、親が取得した時期から所有期間を数えることができます。もし親がその不動産を所有していた期間が5年を超えていれば、子が相続してすぐに売却しても長期譲渡になります。

家を売却して譲渡所得税がかかる場合、3,000万円の特別控除などの特例が適用されれば節税できます。とはいえ税金に係る手続きは必要書類の用意や適用条件に当てはまるかが重要なポイントです。譲渡所得税に係る特例や特別控除には期限が設けられており毎年更新されている状況ですが、突然なくなるということも有り得ます。ご不安がある場合には、売却に詳しい不動産会社や税金に詳しい税理士へご相談されることをおすすめします。


ここまで「3,000万円特別控除で譲渡所得税を節税」についてご紹介いたしました。
横浜をはじめ首都圏で不動産を売却する場合には、譲渡所得税などの税金に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。
家を売却した後の譲渡所得税などでご不安などがございましたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社JUNXION(ジャンクション)までお気軽にご相談ください。

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