JUNXION Inc. 相続登記が義務化されます。
「相続不動産の登記手続きが未了のため所有者がわからない」という社会問題を解消するための関連法が、2021年4月に国会で成立しました。この改正法により、不動産を相続したオーナーには登記の義務が発生することになります。
相続登記が義務化による手続き、登記期限や怠ったときの過料、施行期日などについて解説します。
不動産の相続登記が義務化
相続登記をしていないため、登記上の所有者が確認できない土地の総面積は、九州より広いといわれています。
不動産を相続しても相続登記をしないために起こる所有者不明の不動産問題は、空き家の老築化による倒壊や放火など街の治安や安全を守るための阻害要因となり、同時に公共事業や再開発の妨げとなる社会問題になっています。そこで、相続登記未了による所有者不明の問題を解消するため、2021（令和3）年4月21日に民法不動産登記法等が改正されました。相続登記を義務化する改正法は、2024（令和６）年４月までに施行される予定です。
不動産の相続は、無関係の人はいません。相続登記の義務化について確認しておきましょう。
相続登記が義務化される理由
不動産の登記と所有者不明の関係
相続登記が義務化されるのには理由があります。
不動産登記には、権利の登記（不動産登記法２条４号）と表示の登記（同条３号）があります。権利の登記は権利を公示するための登記であり、表示の登記は権利公示の前提として不動産の物理的状況を示して権利の対象を特定するための登記です。
このうち、表示の登記は当事者に申請義務がありますが（同法4 7 条第１項）、権利の登記については当事者に申請義務がないのです。当事者の申請義務を否定している理由は、権利の登記は不動産に関する権利変動について第三者に対する対抗要件を備えるためになされるものであって（ 民法1 7 7 条）、私的自治の原則に従ってその利益を享受しようとする者が必要に応じてその登記を申請すればよいと考えられているからです。相続登記も権利に関する登記であって、相続人に登記の申請義務はないものとされています。
相続登記が任意であるため、不動産を相続しても、相続人が不動産に対する関心がなかったり、不動産の利用価値が高くない場合には、相続人は相続によって不動産を取得しても相続登記をしないこともあるでしょう。その結果、相続登記されていない大量の所有者不明の不動産が発生する事態となり、社会問題に発展しました。
相続登記が義務化される内容
相続等による所有権移転の登記申請の義務
相続登記が義務化されると相続人にはどのような負担があるのでしょうか。
所有者不明の不動産問題を解消するための方策のひとつとして、今回の法改正により不動産登記法が改正され、相続登記が義務づけられました。改正法のもとでは、所有権の登記名義人について相続があったときは、自己のために相続が開始したことを知り、且つ所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。遺贈により所有権を取得した者も、受贈者が相続人ならば、所有権移転登記をおこなう義務があります（ 不動産登記法7 6 条の2 第1項）。相続による所有権の取得には「相続させる」という遺言（特定財産承継遺言）による取得も含まれます。
また、相続分に応じて相続登記がなされていた場合に、その後に遺産の分割があり、相続分を超えて所有権を取得した者についても、遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされました（不動産登記法76条の2第2項）。
相続登記をしない場合の罰則
相続人に相続登記を申請する義務があるにもかかわらず相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処せられます（不動産登記法164条１項）。
相続登記の義務違反を回避する
相続登記の期間内に申請できない場合は「相続人である旨の申出」
相続に限らず登記申請は、その形式と準備を必要とする書類が厳格に定められているため、登記を申請することは専門知識のない方々には簡単ではありません。また、登記申請には費用もかかります。相続があった場合に相続登記の申請を義務と課すことは、相続人にとって重い負担になります。
そこで改正法は、相続人である旨の申出がなされれば、登記申請を行わなくても義務違反にならない「相続人である旨の申し出」という仕組みを設けました。
相続人が相続登記を申請すべき期間内に、登記官に相続人である旨の申出をした者については、所有権の取得に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなされます（不動産登記法76条の3第1項・第2項）。登記官は、相続人である旨の申出があったときは、職権で、その旨ならびに申出をした者の氏名および住所その他の事項を所有権の登記に付記することができます（相続人申告登記）（同法76条の3第3項）。
なお、相続人である旨の申出をした者が、その後の遺産の分割によって所有権を取得したときは、遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされています（同法76条の３第４項）。
相続登記の義務化と相続土地国庫帰属法
相続登記の義務化は、登記名義人と所有者を一致させることで「所有者不明の不動産が増えるのを防ぐ」という目的で民法改正されました。同時に成立した新法「相続土地国庫帰属法」では、不要な相続不動産を一定条件の下で相続人から国に帰属させることで「所有者不明の不動産を新たに生みださない」ことを目的としています。
相続不動産の売却について
土地や戸建、マンションなど個人が所有する不動産は、時に家族に万が一の事があった場合には、相続されることがあります。
不動産を相続するほとんどのオーナーが初めてのことで、遠方に住んでいる場合には日々の管理など悩みも多いことでしょう。管理が難しいからといって、そのまま放置すると、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がる一方です。場合によっては建物が崩れたり放火や越境などで、隣地所有者に迷惑をかけてトラブルが起こるかもしれません。また所有している間は固定資産税を払い続けるなどランニングコストが発生します。相続する不動産に住むなどの活用方法がない場合には、心的な負担も大きいものです。
そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。相続不動産の売却は名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合の相続問題など一筋縄でいかないこともあります。しかし、相続した大切な不動産をただ放置して損をするなら、売却する選択肢について考えてみるのもオススメです。
ここまで「相続登記の義務化｜相続で空き家・不動産の登記手続き」について解説しました。
相続された不動産を売却するという場合には、今回の法改正について深く理解している不動産会社へ相談するのがオススメです。
当社では信頼できる専門家「相続登記に係る司法書士」「相続税に係る税理士」を無料でご紹介しております。
相続する不動産でお悩みでしたら、不動産売却専門企業 株式会社JUNXION（ジャンクション）にお気軽にご相談ください。
不動産査定・売却相談×年間実績1,000件以上
2020年8月31日までの不動産査定/売却相談の件数
不動産売却の相談をするにしても、数ある不動産会社の中からすぐに信頼できる売却の専門家と出会うのは簡単ではないかもしれません。
私たちは不動産売却専門のプロとして、オーナーのご不安やお悩みに誠実にお応えするために「あたりまえの仕事」をします。年間1,000件を超える売却のご相談にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
不動産売却のご相談・査定
お電話からのお問い合わせ
0120-750-180
不動産売却のご相談・査定は無料です。
当社は執拗な営業や勧誘はいたしません。お気軽にお問い合わせください。
