相続した不動産の登記が未了のため、所有者がわからない不動産の問題を解消するための関連法が、2021年4月に国会で成立しました。
この改正法により、不動産の相続をした際には義務が発生することになります。登記期限や怠ったときの過料、施行期日などについて解説します。

不動産の相続登記が義務化

登記上の所有者が確認できない土地の総面積は、九州より広いといわれています。所有者不明の不動産問題は、街の治安や安全を守るための阻害要因となり、同時に公共事業や再開発の妨げとなっていました。そこで所有者不明の不動産問題を解消するため、2021(令和3)年4月21日に、民法不動産登記法等が改正されました。改正法は、2024(令和6)年4月までに施行される予定です。

そこで、今回の所有者不明の不動産問題を解消するために改正された制度のうち、不動産取引に関連が深い問題として、相続登記の義務化について解説します。

不動産登記と所有者不明不動産の関係

不動産登記には、権利の登記(不動産登記法2条4号)と表示の登記(同条3号)があります。権利の登記は権利を公示するための登記であり、表示の登記は、権利公示の前提として不動産の物理的状況を示して権利の対象を特定するための登記です。
このうち、表示の登記は当事者に申請義務がありますが(同法4 7 条第1項)、権利の登記については当事者に申請義務はありません。当事者の申請義務を否定している理由は、権利の登記は不動産に関する権利変動について第三者に対する対抗要件を備えるためになされるものであって( 民法1 7 7 条)、私的自治の原則に従ってその利益を享受しようとする者が必要に応じてその登記を申請すればよいと考えられているからです。相続登記も、権利に関する登記であって、相続人に登記の申請義務はないものとされています。
相続登記が任意であるため、不動産を相続しても、相続人に不動産に対する関心がなかったり、不動産の利用価値が高くない場合には、相続人は、相続によって不動産を取得しても相続登記を行いません。その結果、大量の所有者不明の不動産が発生する事態となりました。

相続等による所有権移転の登記申請の義務

所有者不明の不動産問題を解消するための方策のひとつとして、今回の法改正により不動産登記法が改正され、相続登記が義務づけられました。改正法のもとでは、所有権の登記名義人について相続があったときは、自己のために相続が開始したことを知り、且つ所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。遺贈により所有権を取得した者も、受贈者が相続人ならば、所有権移転登記を行う義務があります( 不動産登記法7 6 条の2 第1項)。相続による所有権の取得には、「相続させる」という遺言(特定財産承継遺言)による取得も含まれます。
また、相続分に応じて相続登記がなされていた場合に、その後に遺産の分割があり、相続分を超えて所有権を取得した者についても、遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされました(不動産登記法76条の2第2項)。

相続人に相続登記を申請する義務があるにもかかわらず相続登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処せられます(不動産登記法164条1項)。

相続人である旨の申出

ところで、登記申請については、その形式と準備を必要とする書類が厳格に定められており、登記を申請することは、専門知識のない方々には容易ではありません。また、登記申請には費用もかかります。相続があった場合に登記の申請義務を課することは、相続人にとって重い負担となってしまいます。

そこで改正法は、相続人である旨の申出がなされれば、登記申請を行わなくても義務違反にならないという仕組み(相続人である旨の申し出)を設けました。

相続人が相続登記を申請すべき期間内に、登記官に相続人である旨の申出をした者については、所有権の取得に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなされます(不動産登記法76条の3第1項・第2項)。登記官は、相続人である旨の申出があったときは、職権で、その旨ならびに申出をした者の氏名および住所その他の事項を所有権の登記に付記することができます(相続人申告登記)(同法76条の3第3項)。
なお、相続人である旨の申出をした者が、その後の遺産の分割によって所有権を取得したときは、遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされています(同法76条の3第4項)。

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相続土地の国庫帰属承認

相続登記を義務化し登記名義人と所有者を一致させることで所有者不明不動産となるのを防ぐ目的で民法が一部改正されました。同時に成立した新法「相続土地国庫帰属法」では、不要な相続不動産を一定条件の下で相続人から国に帰属させることで所有者不明不動産を新たに生みださないことを目的としています。

相続土地の国庫への帰属承認申請方法

国庫への帰属承認申請は次の条件・手続きによります。

  1. 相続または遺贈によって土地を取得した相続人から法務局へ申請すること。
  2. 遺贈の場合は相続人であること。
  3. 土地が共有の場合は相続人全員での申請を要し、相続登記ではない者がいる場合(贈与・売買での取得)でも可能。
  4. 申請時には政令で定める手数料を納付すること。

申請できない相続土地

次の項目に該当する土地は申請ができません。

  1. 建物のある土地
  2. 担保権や収益を目的とする権利設定がある土地
  3. 通路など他人の使用が予定される土地
  4. 土壌汚染対策法により汚染とみなされた土地
  5. 境界が明らかでない土地または所有権の存否や帰属・範囲に争いがある土地

事実調査により承認されない相続土地

申請後、次の基準に該当すると判明した場合には承認がなされません。

  1. 崖がある土地で通常の管理にあたり過分の費用または労力を要する土地
  2. 通常の管理または処分を阻害する工作物、車両または樹木その他の有体物が地上に存する土地
  3. 除去しなければ土地の通常の管理または処分をすることができない土地
  4. 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理または処分をすることができない土地
  5. 以上の他、通常の管理または処分をするにあたり過分の費用または労力を要する土地

これらの条件は土地一筆ごとに判断されます。

相続土地の国庫帰属が承認されたら

国庫帰属が承認されると、申請人は国庫帰属以降10年分の管理費相当額(政令で定めた算出額)の負担金を納付し、この納付の時に相続土地の所有権が国庫に帰属します。

相続不動産の売却について

土地や戸建、マンションなど個人が所有する不動産は、時に家族に万が一の事があった場合など、相続される事があります。
相続を受ける事はほとんどの方が初めての事、特に遠方に住んでいらっしゃる方などは日々の管理など悩みも多い事でしょう。管理が難しいからといって、そのままに放置しておけば、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がってしまいます。場合によっては建物が崩れたり、放火や越境など隣地所有者にご迷惑をかける事にもなってしまいかねません。また所有している間は固定資産税を払い続けなければなりません。毎年の事ですから心的な負担も大きいものです。そこで考えられる対応策が不動産を売却するという事です。
相続不動産の売却は名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合のトラブルなど一筋縄でいかない事もあります。しかし大事な相続資産をただ放置し損をしてしまわない為にも、この機会に相続不動産の売却への流れついて基礎知識を身につけておくと良いでしょう。


相続された不動産を売却するという場合には、今回の法改正について深く理解している不動産会社へ相談されることをおすすめします。
当社では信頼できる専門家、相続登記に係る司法書士、相続税に係る税理士を無料でご紹介しております。不動産の相続でお悩みでしたらお気軽にご相談ください。

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