仲介手数料の計算方法｜不動産売却でいくらかかる？計算式・具体例・注意点を徹底解説

不動産の売買にかかる仲介手数料の計算方法

不動産を売却するとき、「仲介手数料はいくらかかるの？」「3％＋6万円ってどう計算するの？」と疑問に感じる方は少なくありません。

仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼して買主を見つけてもらい、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。

この記事では仲介手数料の計算方法を、売却価格別の計算方法から具体例、注意点までわかりやすく解説します。
特に、不動産売却では「仲介手数料の上限」と「実際に支払う金額」を混同しないことが重要です。

仲介手数料の計算方法は「売買価格」で決まる

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示によって上限額が定められています。

売買価格に応じた上限料率は、現在次のとおりです。

これは不動産会社が必ずこの金額を請求できるという意味ではなく、法律上の上限額です。
実際の仲介手数料は、上限の範囲内で不動産会社と依頼者が合意して決めます。

400万円を超える不動産なら「3％＋6万円＋消費税」で計算できる

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の計算には、一般的に次の簡易計算式が使われます。

仲介手数料の上限額＝売買価格×3％＋6万円＋消費税

税込みで考えると、仲介手数料の上限額＝売買価格×3.3％＋6万6,000円となります。

例えば3,000万円で売却した場合

3,000万円で不動産を売却した場合、3,000万円×3％＋6万円＝96万円に消費税10％を加えると、96万円×1.1＝105万6,000円
したがって、3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は105万6,000円です。

なお、物件価格に消費税が含まれる場合などは、計算の基礎となる金額に注意が必要です。
国土交通省も、報酬計算における「物件価格」は一定の場合に消費税相当額を含まない金額として扱うことを定めています。

仲介手数料の計算例

売却価格によって仲介手数料はいくらになるのか、具体例で確認してみましょう。

1,000万円で売却する場合

1,000万円×3％＋6万円＝36万円

消費税込みでは、36万円×1.1＝39万6,000円

国土交通省も1,000万円の売買について、依頼者一方から受け取れる仲介手数料の上限を39万6,000円（税込）と示しています。

2,000万円で売却する場合

2,000万円×3％＋6万円＝66万円

消費税込みでは、66万円×1.1＝72万6,000円

3,000万円で売却する場合

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

消費税込みでは、96万円×1.1＝105万6,000円

4,000万円で売却する場合

4,000万円×3％＋6万円＝126万円

消費税込みでは、126万円×1.1＝138万6,000円

5,000万円で売却する場合

5,000万円×3％＋6万円＝156万円

消費税込みでは、156万円×1.1＝171万6,000円

※400万円超の物件について、一般的な簡易計算式で算出した場合の上限額です。

売却価格が400万円以下の場合は計算方法が違う

「3％＋6万円」の計算式は、基本的に400万円を超える売買価格の場合に使われる簡易式です。

400万円以下の場合は、価格を3つの区分に分けて計算します。
例えば、300万円で売却する場合は、合計で15万4,000円（税込）が原則による上限です。

• 200万円×5.5％＝11万円
• 100万円×4.4％＝4万4,000円

そのため、「売却価格×3％＋6万円」で単純に計算しないよう注意しましょう。

800万円以下の不動産には仲介手数料の特例がある

2024年7月1日から、800万円以下の宅地・建物について、仲介手数料の特例が設けられています。

「低廉な空家等」に該当する場合、不動産会社は通常の上限を超えて仲介手数料を受け取れる場合があります。
この場合、依頼者の一方から受け取れる仲介手数料の上限は、33万円（税込）です。

ただし、33万円が必ず請求されるわけではありません。
あくまで一定の条件のもとで認められる上限額であり、仲介手数料については、媒介契約を締結する際にあらかじめ説明を受け、合意しておくことが重要です。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は、通常、売買契約が成立した際に発生する成功報酬です。
支払い方法としては、不動産会社によって異なりますが「売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額」「決済時に一括」という方法が一般的です。

支払い時期は不動産会社との取り決めによって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

仲介手数料は「売却にかかるすべての費用」ではない

不動産売却では、仲介手数料以外にも費用がかかる場合があります。

• 印紙税
• 抵当権抹消登記費用
• 住宅ローン完済に伴う費用
• 測量費
• 建物解体費
• 不用品処分費
• 譲渡所得税・住民税

そのため、「3,000万円で売れれば105万6,000円を引けばいい」と単純に考えるのではなく、売却後に手元に残る金額まで確認することが大切です。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶのは危険

仲介手数料は売却時の大きな費用なので、できるだけ安くしたいと考えるのは自然です。
しかし、不動産会社選びでは、仲介手数料の金額だけを比較するのはおすすめできません。

例えば「仲介手数料が安い会社」と「売却価格を高くする販売活動に強い会社」では、最終的な手取り額が逆転する可能性があります。


もちろん売却価格だけで不動産会社の実力を判断することもできません。
重要なのは「いくらで売れそうか」「その価格で売る根拠はあるか」「どのような販売活動をするのか」「仲介手数料はいくらなのか」をまとめて確認することです。

不動産売却では「仲介手数料」だけでなく査定価格も比較する

査定額が高ければ良いというわけではありません。
同じ不動産でも、不動産会社によって査定価格や販売戦略が異なることがあります。
売却を検討しているなら、仲介手数料の計算とあわせて、まず不動産の売却価格を把握しておきましょう。

相場とかけ離れた高い査定価格を提示されると、結果的に売却期間が長期化し、価格を下げることになるケースもあります。
そのため「なぜこの価格で売れるのか」という査定根拠まで確認することが重要です。

まとめ｜仲介手数料の計算方法まとめ

不動産売却の仲介手数料は、国土交通省が定める上限額の範囲内で決まります。

400万円を超える不動産なら、売買価格×3％＋6万円＋消費税で上限額を計算できます。

一方、800万円以下の物件については特例があるため、通常の計算式だけで判断しないことが大切です。

そして、不動産売却で本当に重要なのは、仲介手数料の安さだけではなく「売却価格－仲介手数料－その他の費用＝最終的な手取り額」まで考えて、不動産会社を選ぶことです。

「自分の不動産はいくらで売れるのか」
「仲介手数料はいくらになるのか」
「売却した場合、最終的にいくら手元に残るのか」

まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。
売却するかまだ決めていない段階でも、現在の資産価値を把握しておくことで、今後の売却計画を立てやすくなります。

ジャンクションの査定は、売却価格だけでなく、仲介手数料や売却にかかる諸費用を含めた資金計画をご提案します。
不動産売却について不安な点や、仲介手数料・査定価格について確認したいことがあれば、まずはお気軽にご相談ください。

仲介手数料は不動産価格に応じて高額になります。支払う価値がある不動産会社へ仲介を依頼しましょう。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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