不動産買取で古家付き土地を売却する方法｜解体せずに売るメリット・注意点・費用・流れを解説

古家付き土地を買取で売却する

「古い家が建っている土地を売りたいけれど、買い手が見つからない」「解体して更地にしたほうが高く売れるの？」「解体費用をかけず、そのまま売却したい」
このような悩みを抱えている方に適している売却方法の一つが、不動産買取です。

古家付き土地とは、一般的に、土地の上に築年数が経過した建物が残っている状態の不動産を指します。
築年数が古く建物の利用価値が低い場合でも、土地そのものに価値があれば売却できる可能性があります。

特に不動産買取では、買取業者が物件の状態を確認したうえで、建物を残した状態で買い取るケースがあります。
そのため、売主が先に建物を解体して更地にする必要がない場合があります。
ただし、すべての古家付き土地が高く買い取られるわけではありません。土地の立地、面積、接道状況、建物の状態、再建築の可否などによって査定額は大きく変わります。

この記事では、古家付き土地を売却したい方に向けて、不動産買取を利用するメリットや注意点を詳しく解説します。

古家付き土地が売れにくい5つの理由

古家付き土地は、一般的な中古住宅や更地と比較すると、売却に時間がかかることがあります。

1．買主が解体費用を負担する必要がある

古家を利用しない買主の場合、購入後に建物を解体する必要があります。
そのため、買主は土地価格だけでなく、追加費用を考慮して購入価格を判断します。

• 建物の解体費用
• 廃材処分費
• 整地費用
• その他の改修・撤去費用

結果として、更地よりも価格交渉が入りやすくなることがあります。

2．建物の状態が分かりにくい

長期間使われていない古家では、雨漏り、シロアリ、腐食、設備の故障などが発生している可能性があります。
購入後にどの程度の修繕が必要になるのか分かりにくいことも、買主が購入を慎重に検討する理由になります。

3．住宅ローンが利用しにくいケースがある

建物の築年数が非常に古い場合、住宅ローンの審査で建物の評価が低くなることがあります。
買主が住宅ローンを利用する場合には、物件の状態が売却のしやすさに影響することがあります。

4．再建築できない可能性がある

土地によっては、現在の建物を解体すると新しい建物を建てられない場合があります。

特に重要なのが、建築基準法上の接道条件などです。
「古い家が建っているから、解体すれば新築できる」とは限らないため、売却前に不動産会社へ確認することが重要です。

5．解体するべきか判断が難しい

古家付き土地を売却する場合、「解体して更地で売る」「古家付きのまま売る」のどちらが有利なのかを判断しなければなりません。

解体してから売れば見栄えは良くなりますが、必ずしも解体費用以上に売却価格が上がるとは限りません。

古家付き土地は解体せずに売却できる

古家付き土地を売却するとき、必ずしも売主が建物を解体する必要はありません。
古家を残したまま「古家付き土地」として売却する方法があります。

特に不動産買取では、買取業者が購入後に建物を解体したり、リフォーム・再利用したりすることを前提として査定する場合があります。

そのため、「解体費用を先に支払いたくない」「空き家を早く手放したい」「建物がかなり傷んでいる」という方には、不動産買取が選択肢になります。

古家付き土地を不動産買取で売却するメリット

解体費用を負担せず売却できる可能性がある

最大のメリットの一つが、売主自身で解体工事を行わなくても売却できる可能性があることです。
古家の解体にはまとまった費用が必要になるため、売却前に大きな出費を避けたい方に向いています。

また、解体して更地にした場合でも、その費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。
そのため、「解体してから売るべきか」を査定段階で比較することが重要です。

古い建物でも査定してもらえる

不動産買取会社は、建物そのものだけでなく、土地の立地や面積、周辺環境、再利用の可能性などを総合的に判断します。

そのため、建物が古いからという理由だけで売却を諦める必要はありません。

売却までの期間を短縮しやすい

仲介では購入希望者を探す必要がありますが、不動産買取では不動産会社自身が買主になります。

そのため、買主を探すための広告活動や内覧対応などを省略でき、条件が合えば比較的スピーディーに売却できます。

内覧や販売活動の負担を抑えられる

古家付き土地を仲介で売却すると、購入検討者の内覧に対応したり、敷地や建物をきれいに維持したりする必要があります。
不動産買取では、こうした売却活動の負担を抑えられることがあります。

荷物が残っていても相談できる場合がある

古家には、家具や家財道具などが大量に残っているケースもあります。
買取会社によっては、残置物の撤去について相談できる場合があります。

ただし、対応範囲や費用は会社によって異なるため、契約前に確認しましょう。

不動産買取のデメリットは「売却価格」

不動産買取の大きな注意点は、一般的に仲介による売却と比べて売却価格が低くなる可能性があることです。

買取会社は、購入後の解体、リフォーム、再販売、維持管理などの費用やリスクを考慮して買取価格を提示します。
そのため、「早く売れる」ことと「最高価格で売れる」ことは別です。

どちらを優先するかを明確にすることが大切です。
たとえば、「多少時間がかかっても高く売りたい」という場合は仲介が向いている可能性があります。

一方で、「解体費用をかけたくない」「早く売却したい」「古家の管理から解放されたい」という場合には、買取が向いている可能性があります。

古家付き土地は「買取」と「仲介」のどちらがいい？

仲介では、不動産会社と媒介契約を締結して買主を探します。国土交通省も、媒介契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3類型があると案内しています。

古家を解体して更地にしてから売るべき？

これは非常に重要なポイントです。
結論として、古家付き土地だからといって、最初から解体するのはおすすめできません。

なぜなら、解体費用を支払っても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないからです。
また、土地の条件によっては、建物を解体することで別の問題が発生する可能性もあります。

そのため、「古家付きのまま売った場合」「解体して更地にした場合」の2パターンで査定を取ることをおすすめします。

特に不動産買取会社であれば、古家付きの状態を前提に査定してもらえるため、解体前に相談する価値があります。

古家付き土地の解体費用は売却前に確認

古家を解体する場合は、建物の構造や大きさ、立地などによって費用が変わります。
たとえば、木造住宅でも物件によって必要な費用が変わります。

• 建物の延床面積
• 建物の状態
• 前面道路の幅
• 重機を入れられるか
• 残置物の量
• 庭木やブロック塀の有無
• アスベストなどの有無

したがって、インターネットで見た「坪単価」だけで解体費用を判断するのは危険です。
実際の物件について見積もりを取ることが重要です。

古家付き土地を売るときにかかる主な費用

売却時には、次のような費用が発生する可能性があります。

仲介手数料

仲介会社を利用して売却する場合、契約が成立すると仲介手数料が発生します。
その上限額については法令等に基づいて定められています。

一方、不動産買取では、売主と買取会社が直接売買する形であれば、通常の「仲介」とは異なるため、仲介手数料が発生しないケースがあります。
ただし、買取会社との間に別の仲介会社が入る場合などは条件が変わるため、確認が必要です。

建物の解体費用

売主が建物を解体してから売却する場合は、解体費用が必要です。
一方で、古家付きのまま買取してもらえる場合には、売主側で解体費用を負担せずに済む可能性があります。

測量費

土地の境界が不明確な場合など、測量が必要になることがあります。

登記関連費用

抵当権抹消や住所変更など、状況に応じて司法書士費用などが必要になることがあります。

古家付き土地を売却するときの税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得について課税される可能性があります。

譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」などを基礎として計算します。
国税庁によると、土地を売却するために建物を取り壊した場合の取壊し費用や取壊し損は、一定の要件のもと譲渡費用に含まれます。

また、マイホームの売却では、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、古家を取り壊して土地だけを売る場合は、特例の適用条件が変わるため注意が必要です。

国税庁は、マイホームを取り壊した後に土地を売却する場合について、家屋を取り壊してから土地の売買契約までの期間など、一定の要件を示しています。
さらに、相続した空き家については別の特例制度があるため、相続物件を売却する場合は税理士などへの確認もおすすめします。

税制は適用条件が細かいため、売却前に最新の制度を確認することが重要です。

古家付き土地を不動産買取で売却する流れ

STEP1：不動産会社に査定を依頼する

まずは古家を解体せず、そのままの状態で査定を依頼します。
「古家付き土地として売却したい」と明確に伝えることがポイントです。

STEP2：物件の状況を伝える

次のような情報があると査定がスムーズです。

• 土地の所在地
• 土地面積
• 建物面積
• 築年数
• 空き家になった時期
• 建物の状態
• 残置物の有無
• 接道状況
• 相続物件かどうか

特に古家付き土地では、建物の状態だけでなく、土地の利用可能性を確認することが重要です。

STEP3：査定価格を比較する

1社だけではなく、複数の不動産買取会社に査定を依頼すると、価格や条件を比較できます。
単純に「一番高い会社」を選ぶのではなく、価格以外の条件を確認しましょう。

• 買取価格
• 契約条件
• 引渡し時期
• 残置物の取り扱い
• 契約不適合責任の取り扱い
• 解体の有無
• その他の費用

STEP4：売買条件を確認する

査定額に納得したら、売買契約の条件を確認します。
特に、契約後に追加費用が発生しないか、引渡しまでに何を処分する必要があるのかなどを確認しましょう。

STEP5：売買契約・決済・引渡し

条件に合意したら売買契約を締結し、決済・引渡しへ進みます。
不動産買取では、仲介による売却よりも短い期間で決済まで進められる場合があります。

古家付き土地の買取査定で確認されるポイント

買取会社は、主に次のような点を確認します。

土地の立地

駅からの距離、周辺施設、住宅需要などは重要な査定ポイントです。

土地の形状

整形地か、旗竿地か、間口が狭いかなど、土地の形状によって利用価値が変わります。

接道状況

前面道路の幅や接道状況によって、建築の可否や利用方法が変わる可能性があります。

再建築の可否

古家付き土地では特に重要です。

「古家を解体したら新築できなくなった」ということがないよう、事前確認が必要です。

建物の状態

築年数だけではなく、雨漏り、傾き、腐食、シロアリ被害、設備などを確認します。

境界・権利関係

境界が不明確であったり、相続登記が完了していなかったりすると、売却手続きに時間がかかることがあります。

古家付き土地の不動産買取で注意したい5つのポイント

1．「解体してから査定」は避ける

まず古家付きの状態で査定を受けましょう。

2．査定額だけで業者を選ばない

高い査定額を提示されたからといって、必ずしも最終的な手取り額が高いとは限りません。

3．再建築の可否を確認する

古家を解体する前に、建築可能な土地かどうか確認しましょう。

4．契約条件を確認する

契約不適合責任や残置物、引渡し条件などを確認しておきましょう。

5．複数社に査定を依頼する

古家付き土地は、業者によって評価方法が大きく異なる場合があります。
そのため、複数社の査定額を比較することが重要です。

古家付き土地の売却は「買取」が向いている人

次のような方は、不動産買取を検討する価値があります。

• 古い家を解体せずに売りたい
• 空き家を早く手放したい
• 解体費用を先に支払いたくない
• 荷物が大量に残っている
• 建物の状態が悪い
• 仲介でなかなか売れない
• 内覧や販売活動が面倒
• 相続した古家を早く処分したい
• 遠方にある不動産を売却したい
• 周囲に知られずに売却したい

特に「古家の管理をこれ以上続けたくない」という方にとって、買取は有力な選択肢になります。

古家付き土地を少しでも有利に売却する方法

「買取価格」だけでなく「手取り額」で比較する

A社：買取価格2,000万円
B社：買取価格1,900万円

A社では売主負担の解体費用や残置物処分費が必要で、B社では不要という場合、最終的な手取り額が逆転する可能性があります。

そのため、比較するときは、売却価格－売主負担費用＝実際の手取り額という考え方が重要です。

古家付き・更地の両方で査定する

「古家付きのまま売る場合」と「解体した場合」の両方を比較することで、より有利な売却方法を判断しやすくなります。

買取実績のある会社を選ぶ

古家付き土地は、一般的な住宅とは評価方法が異なる場合があります。

そのため、古家・空き家・土地の買取実績が豊富な会社を選ぶことをおすすめします。

古家付き土地の売却でよくある質問

まとめ｜古家付き土地は解体前に不動産買取を検討しよう

古家付き土地は、「古い家があるから売れない」「まず解体して更地にしなければならない」とは限りません。
不動産買取であれば、古家を残した状態で査定・売却できる可能性があります。

特に、「解体費用をかけたくない」「空き家を早く手放したい」「古家の管理から解放されたい」という方には、不動産買取が有力な選択肢です。

一方で、買取価格が仲介より低くなる可能性もあるため、最初から1つの売却方法に決める必要はありません。

おすすめなのは、古家付きの状態で複数の不動産会社に査定を依頼し、「買取」「仲介」「解体して更地」の3パターンを比較することです。

古家付き土地の売却で重要なのは、「建物をどうするか」ではなく、土地の価値を正しく評価してもらい、売主の負担を含めた最終的な手取り額で判断することです。

古家付き土地の売却を検討しているなら、解体を決める前に、まず不動産買取会社へ相談してみましょう。

古家付き土地に追加費用をかけずに売却するなら、買取がオススメの売却方法です。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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