サブリース契約には不動産投資するうえでメリットがある一方で、トラブルが起こるリスクなどのデメリットもあります。
サブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれる社会問題となっていますが、サブリース契約にどのようなリスクや問題点があるのか知っておくことでトラブルを回避することもできるでしょう。サブリース契約のメリット・デメリットから投資物件の運用から出口戦略まで考えてみましょう。

サブリースのリスクと問題点

サブリースのメリット・デメリット

サブリース契約のメリットとデメリットは投資運用中と売却するときで違いがあります。
まずはサブリースで投資運用するメリット・デメリットを確認しましょう。

サブリースで投資運用するメリット・デメリット

サブリースで投資運用するメリット

  • 家賃保証
  • 空室保証
  • 管理委託

不動産投資には空室や滞納といったリスクがありますが、サブリースのメリットは家賃保証・空室保証によって安定した賃料収入を得られることです。また、サブリース会社は入居者にとって貸主になるため、入金管理や入居者対応、契約手続きなどの管理運営業務を一括してサブリース会社がおこなうこともメリットといえます。

サブリースで投資運用するデメリット

  • サブリース手数料で収益を最大化できない
  • 空室を保証しない家賃保証の免責期間
  • 保証賃料の減額やサブリースを解除されるリスク

不動産投資の目的は賃料収入ですが、サブリース手数料によって毎月10〜20%程度のマイナスが生まれるため、投資家が収益を最大化できないことがサブリースのデメリットです。また、家賃保証の免責期間が設けられている場合には、空室状態が続いても免責期間のあいだは家賃は保証されません。さらにサブリース契約書には保証賃料や契約内容の見直しについて明記されていることが一般的ですが、いわば保証賃料の減額・サブリース契約を解除されるリスクがあることもデメリットといえるでしょう。

次にサブリース中の投資物件を売却するときのメリットとデメリットを確認しましょう。

サブリース中の投資物件を売却するときのメリット・デメリット

サブリース中に売却するときのメリット

  • 安定した賃料収入

投資物件の売却が終わるまで、賃料保証の免責期間を除き安定した賃料収入があることがメリットです。

サブリース中に売却するときのデメリット

  • 売却価格が安くなる
  • サブリース契約の地位承継が売却時の条件

賃料収入がサブリース手数料によって最大化できないため、サブリース契約がない場合と比較すると売却価格は安くなります。また、サブリースの契約内容を次のオーナーへ引き継がなくてはならないこともデメリットといえるでしょう。

サブリースのデメリットは売却する時に分かる

サブリース契約で売却価格が下がるリスク

投資物件は投資家向けに売ることになります。
投資物件を売却する価格査定は、収益還元法によって年間賃料収入が○%あるか「利回り」計算で査定算出します。

投資物件の価格算出方法(収益還元法)
(月額賃料◯万円×12ヶ月=年間賃料)÷利回り○%=売却価格

この利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く(金額↑)、築年数が古いほど高く(金額↓)設定します。
サブリース契約中とサブリースではない投資物件を比較すると、サブリース手数料の分(10〜20%)価格が下がるということになります。サブリース手数料が引かれているため、サブリースではない投資物件と同じ価格では売却できないのです。
また、投資家はより好利回りを求めて、広いエリアで投資する投資物件を探すため、競合する利回り(価格・賃料)次第では売却できない期間が長くなり、価格を下げて売り切ることになるでしょう。

サブリース契約を投資家は引き継がない

サブリース契約中の投資物件は、売るときに次のオーナーへ地位承継(サブリース契約を引き継ぐ)を条件としているため売れないリスクがあります。前述したサブリースのメリットとデメリットを知っている投資家にとって、サブリース契約中の投資物件はデメリットの方が大きいため手を出さない傾向があるのです。貸しているのがサブリース会社であった場合には、投資を見送る投資家の方が多いでしょう。

投資物件の価値は立地や築年数だけで決まる訳ではありません。投資物件に限らず、不動産は適正な売却活動をおこなっているのに売却できない場合には価格を下げるほかありません。投資家にサブリース契約の地位承継をしてもいいと判断してもらうためには大幅に価格を値下げする必要があるでしょう。

サブリース契約で投資物件を売却できないリスク

売却できない期間に比例してリスクも高くなります。

  • 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
  • リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
  • 築年数の経過にともなう賃料の減額
  • 市場動向の変化による価格の下落

投資物件に限らず不動産を保有することには少なからずリスクがあります。特に新築や築浅の投資用マンションを売りたいオーナーの中には、売却価格が抵当権(ローン)を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金で補填できず「売却できない」ということも起こるでしょう。
例えばローンを支払っているオーナーが何らかの事情で支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば「任意売却」「競売」になり、オーナーは大きなマイナスを負ってしまうリスクもあります。

  • 任意売却の価格(金融機関の同意) 相場の約80〜90%
  • 競売の価格(入札)        相場の約60〜70%

サブリース契約の問題点

サブリース問題が起こる原因を確認しましょう。

サブリース会社の重要事項の説明が不十分

サブリース契約のトラブルの多くは、収益や売却益にかかわるお金のことについてですが、オーナーの誤解で片付けられてしまうことが大半です。良くいえばサブリース会社の重要事項の説明が不十分。悪くいえば誤解をまねくような詐欺まがいの勧誘や営業がおこなわれている実態があることに起因します。

  • 説明された賃料相場と実際の賃料が大幅に違う
  • 管理費・修繕積立金・修繕費用・ローン金利などのコストを計算していない表面利回りのみ説明
  • 売るときに高く売れるという根拠がない出口戦略
  • 免責期間やサブリース契約解除についての説明が不十分 etc.

サブリース契約には宅地建物取引業法が適用されない

サブリースの場合、オーナーからサブリース会社が物件を借り上げて、オーナーに成り代わって入居者に物件を貸し出すため、貸主=サブリース会社という事になります。この場合、「宅地建物の売買・交換、または宅地建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介」のいずれにも該当しないため宅地建物取引業法が適用されず、規制を受けることがありません。そのため、サブリース契約をしないと意思表示するオーナーへ強引な勧誘や、誤解をまねく誇大広告などをすることができてしまいます。
サブリースには宅地建物取引業法が適用されないため、重要事項説明書・貸借契約書や説明に虚偽がある場合でも民法の問題であり、宅地建物取引業法違反にはならないこともサブリース問題に影響があると考えられるでしょう。

駐車場のサブリース問題も深刻

あまり知られていませんが、駐車場のサブリース契約も問題となっています。駐車場のサブリースは土地の転貸なので、投資用の賃貸マンションなどに比べれば圧倒的に数が少ないため、問題として取り上げられることも多くありませんが、サブリース契約でトラブルになる問題点は同じです。土地を転貸する駐車場のサブリース会社の地上げに近いトラブルに注意しましょう。

サブリースは法律・制度の整備が足りない

サブリース契約は、法律・制度の整備が十分とは言いがたいのが現状です。
例えば、国土交通省は「賃貸住宅管理業者登録制度」を設けて業務についてルールを定め、適切な運営と借主及び貸主の利益の保護を求めています。この制度に登録したサブリース会社は、契約締結前に、オーナーに将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、ある程度経験年数のある実務経験者などが重要事項として説明をすることが義務付けられています。
しかし、この制度は任意であるため登録していないサブリース会社も多く、この制度を十分に活用できていないのが現状です。

2020年6月12日に賃貸住宅管理業等の適正化に関する法律が成立し、2021年6月に賃貸住宅管理業の登録が義務化されましたが、施行日から起算して1年間は猶予期間として登録を受けずに賃貸住宅管理業を営むことができます。また、管理戸数が200戸未満であれば義務化の対象外となります。

サブリース新法が施行されてもリスクは変わらない

令和2年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。
サブリース会社等に対して誇大広告や不当勧誘を禁止したこと及びサブリース会社に対して契約の前に重要事項説明の義務を課したことによって、オーナーに正しく情報が伝わり、誤解や思い込みが減って、正しくリスクを理解したうえでサブリース契約をすることができる可能性は高まります。

  • 第28条:誇大広告等の禁止
  • 第29条:不当な勧誘行為の禁止
  • 第30・31条:特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

しかしサブリース新法は、あくまで契約の情報提供を重視した法律となっていて、サブリース契約を締結した後のオーナーの救済については定められていません。サブリース新法が施行される以前にサブリース契約をしている、いわばサブリース旧法についても救済措置は定められていません。

サブリースの投資物件は売却することまで考える

サブリースで投資物件を運用しようと考えるときには、運用中だけではなく売却するときのことも考える必要があります。
サブリース問題の対策は、サブリース契約をしないことです。すでにサブリースで運用中で収益がプラスであったり、減価償却や経費の損益通算で節税していると思っていても、売却時の大きなマイナスで損をしてしまうリスクがあることを覚えておきましょう。

そもそも「収益がでるのは定年後」「サブリース手数料・ローンの返済・管理費・修繕積立金で毎月マイナス」「リフォーム修繕費用で赤字」「保証賃料の減額でマイナスが膨らむ」などのご理由でサブリース中の投資物件を売りたいと考えるオーナーはできるだけ早くサブリースに詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。


ここまでサブリースのメリット・デメリット|リスクと問題点をご紹介しました。
サブリースの投資物件でお悩みでしたら、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。
サブリース契約中の投資物件の売却でご不安などがございましたら、横浜の不動産売却専門企業 JUNXION(ジャンクション)までお気軽にご相談ください。

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