相続した不動産を放置するとどうなる？遺産分割協議が進まない場合の対処法と売却までの流れ

相続した不動産を放置しても大丈夫？

親や家族から不動産を相続したものの、「誰が相続するのか決まっていない」「兄弟姉妹と遺産分割協議が進まない」「遠方に住んでいて管理できない」「使っていない空き家なので、そのまま放置している」というケースは少なくありません。

しかし、相続した不動産を長期間放置することには注意が必要です。
特に現在は、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
不動産の取得を知った日から原則3年以内に相続登記の申請が必要で、正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料の対象となる場合があります。

また、遺産分割協議がまとまらないまま不動産を放置すると、相続人が増えて話し合いがさらに難しくなったり、売却などの処分が進めにくくなったりする可能性があります。

この記事では、相続した不動産を放置するリスクから具体的な解決方法、不動産を売却する場合の流れまで詳しく解説します。

相続した不動産を放置する主なリスク

相続不動産を放置すると、単に「使っていない家がある」というだけでは済まないことがあります。

1．相続登記の義務に注意

相続した不動産については、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

原則として、不動産を相続したことを知り、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割協議によって不動産を取得する人が決まった場合は、その遺産分割の内容を反映した相続登記が必要です。
遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もあります。

そのため、「遺産分割協議が終わっていないから何もしなくていい」と考えるのは危険です。

2．不動産を売却しにくくなる

相続発生後、遺産分割がされていない不動産は、相続人全員の共有状態となることがあります。
この状態では、売却などの処分をする際に相続人間の合意が必要になり、相続人が多いほど手続きが複雑になります。

法務省も、相続発生後は相続人全員が法定相続分の割合で不動産を共有した状態となり、処分が難しくなることを説明しています。
「売却したいのに兄弟の一人が反対している」という状況になると、売却までに時間がかかる可能性があります。

3．空き家の管理負担が増える

誰も住んでいない相続不動産を放置すると、建物の老朽化、庭木の繁茂、不法侵入、害虫・害獣などの問題が発生する可能性があります。

さらに、適切な管理が行われていない空き家については、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として指導・勧告などを受ける場合があります。

勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地については、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が解除される場合があります。

4．固定資産税などの負担が続く

不動産を使っていなくても、所有している限り固定資産税などの負担が発生します。
「誰も住んでいないから税金はかからない」というわけではありません。

相続人同士で管理や費用負担について話し合わないまま放置すると、後から費用負担をめぐるトラブルになる可能性があります。

5．相続人が増えて遺産分割協議がさらに難しくなる

相続問題で特に注意したいのが、相続を何世代にもわたって放置することです。

最初は兄弟2～3人で話し合えば済んだ問題でも、相続人の一人が亡くなれば、その人の相続人が新たに加わります。
その結果、相続関係が複雑になり、「誰と遺産分割協議をすればいいのか分からない」という状態になることがあります。

不動産を相続したら、できるだけ早い段階で相続人を確定し、遺産分割協議を進めることが重要です。

遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、相続人全員で、亡くなった人の財産を誰がどのように取得するのかを話し合うことです。
例えば、父親が亡くなり、相続人が長男・次男・長女の3人だった場合、相続人間で分け方を決めることができます。

• 長男が自宅を相続する
• 次男が預貯金を相続する
• 長女がその他の財産を相続する

不動産は現金のように簡単に分割できないため、遺産分割協議で特に問題になりやすい財産です。

遺産分割協議がまとまらない主な原因

相続不動産の遺産分割協議が進まない理由には、いくつかのパターンがあります。

不動産を売るか残すかで意見が分かれる

「実家を残したい」という人と、「維持費がかかるので売却したい」という人がいると、話し合いが進まなくなることがあります。

不動産を誰が取得するか決まらない

長男が住み続けたい一方で、他の相続人も法定相続分に相当する財産を受け取りたい場合など、調整が必要になります。

不動産の価値について意見が合わない

「この家は2,000万円の価値がある」と考える人と、「古い家だから1,000万円程度」と考える人では、代償金などの計算にも違いが出ます。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して、現在の市場価値を確認しておくことも有効です。

相続人同士が疎遠になっている

遠方に住んでいる、長年連絡を取っていないなどの理由で、協議そのものが進まないケースもあります。

遺産分割協議が進まないときはどうする？

まず重要なのは、「とりあえず放置する」という選択をしないことです。
相続登記の期限や相続税申告など、別々の期限が存在するため、それぞれを確認する必要があります。

まず相続人と相続財産を確認する

戸籍などを確認し、誰が相続人なのかを確定します。
次に、不動産だけでなく預貯金や有価証券などを含め、相続財産を整理します。

不動産の価値を把握する

不動産をどう分けるか話し合うためには、まず現在の価値を把握することが重要です。
不動産会社による査定を利用すれば、売却した場合のおおよその価格を確認できます。

「売却価格が分からないため話し合いが進まない」という場合には、査定が話し合いのきっかけになることがあります。

売却して現金化する方法を検討する

相続人の誰も住む予定がなく、維持管理も難しい場合は、不動産を売却して売却代金を分ける「換価分割」を検討する方法があります。

例えば3,000万円で売却できた不動産について、相続人間で合意した割合に応じて売却代金を分配する方法です。
不動産そのものを共有するよりも、現金で分けることで将来的な管理問題を減らせる場合があります。

相続不動産を売却する場合の流れ

相続した不動産を売却する場合、一般的には次のような流れになります。

STEP1．相続人を確認する

戸籍などを調査して相続人を確定します。

STEP2．遺産分割協議を行う

不動産を誰が取得するのか、売却する場合はどのように売却代金を分けるのかを話し合います。

STEP3．遺産分割協議書を作成する

話し合いがまとまったら、協議内容を書面にします。

STEP4．相続登記を行う

遺産分割の内容に基づき、相続登記を行います。
相続登記については、遺産分割成立後、その内容を踏まえた登記申請が必要です。

STEP5．不動産会社に査定を依頼する

不動産の市場価格を把握し、売却条件を検討します。

STEP6．媒介契約を締結して売却活動を開始する

一般的な不動産仲介では、購入希望者を探して売却します。
物件の状態や売却スピードによっては、不動産買取を選択する方法もあります。

STEP7．売買契約・決済・引渡し

購入者との契約後、決済と引渡しを行います。
売却代金については、あらかじめ相続人間で合意した方法に基づいて分配します。

相続不動産は「売却」と「保有」のどちらがいい？

相続した不動産を必ず売却しなければならないわけではありません。
しかし、次のようなケースでは売却を検討するメリットがあります。

• 誰も住む予定がない
• 遠方にあり管理できない
• 建物が老朽化している
• 固定資産税や維持費が負担になっている
• 相続人同士で共有したくない
• 空き家の管理が難しい
• 遺産分割をスムーズに進めたい

一方で、思い出のある実家を残したい場合や、将来的に利用する予定がある場合は、売却以外の選択肢も検討する必要があります。

大切なのは、感情だけで決めるのではなく、維持費・管理負担・不動産価値・相続人それぞれの希望を整理して判断することです。

相続不動産を放置する前に知っておきたい相続税の期限

相続登記と相続税申告は別の制度です。
相続税がかかる場合、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納税する必要があります。

遺産分割協議が終わっていなくても、相続税の申告期限が延長されるわけではありません。

また、遺産が未分割の場合には、小規模宅地等の特例などの適用について注意が必要です。
一定の要件を満たせば、申告期限後3年以内に分割された場合に特例の適用を受けられる仕組みがあります。

相続税については個別事情によって結論が変わるため、税理士などの専門家への確認が必要です。

相続した不動産を放置するより、早めに選択肢を整理する

相続不動産の問題は、「売るか売らないか」を含めて、やることを順番で整理すると、解決しやすくなります。

①相続人を確定する
②相続財産を整理する
③遺産分割協議を行う
④不動産の価値を確認する
⑤保有・売却・買取などの選択肢を比較する

特に、誰も使っていない不動産を長期間放置すると、建物の老朽化や管理費用の増加、相続人の増加などによって、後から問題が大きくなる可能性があります。

相続した不動産を売却するなら、まず査定で価格を確認

「相続した実家をどうするか決まらない」
「兄弟で売却するか迷っている」
「遺産分割協議のために不動産の価格を知りたい」
「空き家になった実家を管理できない」

このような場合は、まず不動産の現在価値を把握することから始めるのがおすすめです。
査定を受けることで、売却した場合にどの程度の金額になるのかを具体的に把握できます。

また、通常の仲介だけでなく、早期売却を希望する場合は不動産買取という選択肢もあります。

相続不動産は、放置期間が長くなるほど問題が複雑になるケースがあります。

相続人だけで判断が難しい場合は、不動産会社など第三者に相談し、売却価格や売却方法を確認してから家族で話し合う方法も有効です。

相続した不動産の売却、遺産分割協議に向けた査定、空き家・実家の処分などでお困りの場合は、専門家へ早めに相談することで、選択肢を整理しやすくなります。

まずは「売る・売らない」を決める前に、今の不動産価値を知ることから始めてみましょう。
不動産の状態や相続人の状況を確認したうえで、仲介による売却だけでなく、買取を含めた売却方法を比較することが大切です。

相続した不動産は放置せずに、まずは相談してみることをおすすめします。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
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