横浜の古家付き土地を売却する方法｜更地にする？そのまま売る？高く売るための判断ポイント

横浜にある古家付き土地の売却

「古い家が建っている土地を売りたいけれど、先に家を解体した方がいい？」
「横浜の古家付き土地は、どのくらいで売れる？」
「解体費用をかけずに、そのまま売却できない？」
このように、古家付き土地の売却では、建物を解体して更地にするか、古家を残したまま売るかで悩む方が少なくありません。

特に横浜では、築年数だけでなく、駅からの距離、接道状況、道路幅員、土地の形状、高低差、再建築の可否などによって土地の評価が大きく変わります。
そのため、古家付き土地を売却するときは、先に解体するのではなく、現在の土地と建物を総合的に査定したうえで売却方法を決めることが重要です。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、一般的に、古い建物が建ったまま売買される土地を指します。

建物自体には大きな資産価値がなく、土地を購入することを主な目的とするケースでは「古家付き土地」として売り出されることがあります。

一方で、古い建物でもリフォーム・リノベーションによって利用できる場合があり、購入者によっては建物そのものに価値を見出すこともあります。

そのため、「古いから解体する」＝正解とは限りません。

横浜で古家付き土地を売却する場合は、土地としての需要だけでなく、既存住宅を活用できる可能性まで含めて判断することが大切です。

横浜の古家付き土地は「そのまま売る」という選択肢もある

古家付き土地を売る方法は、大きく分けて次の2つです。

① 古家を残したまま売却する

購入者が建物を解体することを前提として、土地を購入する方法です。
売主側は先に解体費用を負担する必要がないため、初期費用を抑えられるというメリットがあります。
また、建物を利用したい購入者にとっては、古家付きで購入できることがメリットになるケースもあります。

② 建物を解体して更地で売却する

建物を取り壊し、土地だけの状態にして販売します。
更地のため購入者が新築住宅を建てるイメージを持ちやすく、土地として販売しやすくなる場合があります。

ただし、解体費用を売主が負担する必要があるほか、住宅用地に対する固定資産税の特例との関係にも注意が必要です。

横浜市では、住宅用地について課税標準の特例があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる制度があります。
住宅を取り壊して住宅用地ではなくなった場合、その特例を受けられなくなることがあります。

古家付き土地を解体してから売るべきケース

次のようなケースでは、更地にして売却することが有力な選択肢になります。

新築用地としての需要が強い

駅へのアクセスや周辺環境などから、住宅用地としての需要が見込める場合です。

建物の状態が非常に悪い

老朽化が進み、購入者が利用することが難しい場合は、建物を残すことが売却の障害になる可能性があります。

再建築可能な土地である

接道条件などを確認したうえで、新築住宅を建てられる土地であれば、更地として販売するメリットが出やすくなります。
ただし、解体前に必ず不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

古家を残したまま売却した方がよいケース

反対に、解体しない方が有利になるケースもあります。

解体費用が高額になる

古家の解体費用が高い場合、売却価格に解体費用を上乗せできなければ、手取り額が減ってしまいます。

建物を活用したい購入者が見込める

リフォームやリノベーションを前提とした購入需要がある場合、建物を残すことが売却の選択肢を広げる場合があります。

接道・再建築などに問題がある

横浜には、道路幅員や接道状況、高低差など、土地ごとに確認すべきポイントがあります。
特に、「古家を解体したら新しい家を建てられない」というケースには注意が必要です。

解体してしまう前に、建築基準法上の接道状況や再建築の可否を確認することが重要です。

横浜の古家付き土地は「土地の相場」だけで判断しない

古家付き土地の査定では、単純に「近隣の土地が坪○万円だから、自分の土地も同じ」と考えることはできません。
横浜では、次のような条件によって価格が変わります。

• 最寄り駅からの距離
• 土地の面積
• 土地の形状
• 前面道路の幅員
• 接道状況
• 高低差・擁壁
• 建ぺい率・容積率
• 用途地域
• 再建築の可否
• 建物の状態
• 周辺の成約事例

特に古家付き土地では、「土地価格－解体費用」だけで売却価格を決めるのは危険です。
購入者がリフォームして利用する可能性や、建物を残した方が販売しやすい可能性もあるためです。

古家付き土地を売却する流れ

横浜で古家付き土地を売却する場合、基本的な流れは以下のとおりです。

STEP1　不動産会社に査定を依頼する

まずは建物を解体せず、現在の状態で査定してもらいます。

STEP2　「古家付き」と「更地」の両方を比較する

現在の売却想定価格だけではなく、古家付きで売る場合の手取り額と解体後に売る場合の手取り額を比較します。

STEP3　土地・建物の問題を確認する

登記、境界、道路、再建築の可否、越境、擁壁などを確認します。

STEP4　売却方法を決める

仲介による売却だけでなく、早期売却を重視する場合は不動産買取を検討する方法もあります。

STEP5　売却活動を開始する

購入希望者に対して、建物付きの状態を活かした販売方法を検討します。

相続した横浜の古家付き土地は税金にも注意

相続した実家や空き家の古家付き土地を売却する場合、税金についても確認が必要です。

一定の要件を満たす場合、相続した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
※相続人が3人以上の場合などには控除額が異なる場合があります。
※現在の制度は2027年12月31日までの譲渡が対象です。

ただし、適用には建物の築年数、相続後の利用状況、売却時期、建物の取り壊しなど、複数の要件があります。
そのため、相続した古家付き土地を売却する場合は、「売る前に税制上の要件を確認する」ことが非常に重要です。

相続した古家付き土地は「名義」にも注意

相続した実家を売却する場合、相続登記が完了しているかも確認しましょう。
相続人が複数いる場合は、売却前に遺産分割や名義関係を整理しておくことも重要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続等によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

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古家付き土地の売却で失敗しないための3つのポイント

1．いきなり解体しない

最も重要なのがこれです。
「古い家だから、売る前に解体しよう」と考えるのではなく、まず現在の状態で査定を受けましょう。
解体費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。

2．「売却価格」ではなく「最終的な手取り額」で比較する

例えば、更地で3,500万円で売れるが、解体費用300万円がかかる場合と、古家付きで3,300万円で売れる場合では、単純に売却価格だけを比較できません。
仲介手数料や測量費、登記関連費用、税金なども含め、最終的に手元に残る金額を比較することが重要です。

3．横浜の土地事情を理解している会社に相談する

古家付き土地は、マンション売却などとは異なり、土地の評価や建物の状態だけでなく、道路・建築・造成などの確認が必要になる場合があります。

そのため、横浜の土地取引に詳しい不動産会社に査定を依頼することが重要です。
1社だけで判断せず、「古家付きのまま売る場合はいくらか」「解体して更地にした場合はいくらか」「解体費用はいくら見込むか」「最終的な手取りはいくらか」まで確認すると、売却方法を判断しやすくなります。

まとめ｜横浜の古家付き土地は「無料査定」で売却方法の比較から

古家付き土地の売却では、「解体するかどうか」を先に決める必要はありません。

現在の状態で査定
↓
古家付きで売る価格を確認
↓
更地にした場合の価格を確認
↓
解体費用などを差し引く
↓
最も手取りが多く、売却しやすい方法を選ぶ

このような順番で進めるのがおすすめです。

横浜の古家付き土地は、立地や土地形状、道路条件、建物の状態などによって売却戦略が大きく変わります。

「古い家だから売れない」と決めつける必要はありません。
古家を残した方がいいのか、更地にした方がいいのかを含めて査定してもらうことが、失敗しない売却への第一歩です。

解体してから売るのではなく、売却の専門家に相談してから判断することで、余計な解体費用を負担せずに済む可能性があります。
横浜で古家付き土地の売却を検討している場合は、現在の建物を残した状態で査定を依頼し、売却価格・解体費用・諸費用を含めた手取り額を確認しましょう。

横浜で古家付き土地の売却を検討している方へ
解体する前に、まずは現在の不動産価値を確認してみませんか？
エリアを熟知したジャンクションが、古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合を比較し、物件に合った売却方法をご提案します。

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よくある質問

横浜の古家付き土地を売却するときには、片手仲介できる不動産会社がオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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