任意売却はローンを滞納したオーナーに残された最後の選択肢です。
リストラや病気などで収入が減少しローン返済のめどがたたない場合。不動産投資で収益を得ているものの家賃収入がローン返済額を大幅に下回っている場合。住宅ローンの借入残高が多く通常の売却ができない場合。固定資産税や住民税を滞納して不動産を差し押さえられた場合など、経済状況の変化で返済が滞れば、債権者に一括での返済を要求されます。
競売で強制的に売却されてしまう前に、債権者の同意を得たうえで不動産を売却して残債を返済する、任意売却の流れやメリット・デメリットをご紹介します。

任意売却の流れ|メリット・デメリット

任意売却とは

長いローンの返済期間中には、収入の減少や離婚などの予期せぬ事態に伴い、返済が計画どおりにいかなくなることも起こります。ローンを滞納して銀行から督促がきているのに支払いを先延ばししてしまうと、銀行はローンを保証している保証会社に「代位弁済」を求めます。代位弁済をおこなった保証会社は、オーナーへ残債の一括返済を求めます。オーナーが一括での返済が難しい場合、抵当権の実行である「競売」へと話は進みます。
競売になってしまう前に、残債の処理を含めて債権者(保証会社など)と話し合い、不動産を売却する方法が任意売却です。

任意売却へ動き出さなければ競売になります!

任意売却による債務処理には時間的な制約があります。競売を回避するために任意売却を決めたら、金融機関からの督促状が届いた時点ですぐに専門家に相談することが重要です。そのまま放置すれば「代位弁済」が行われ、競売手続きへと進みます。

任意売却を決断したら、なるべく早く債権者との交渉のテーブルに着くことが大切になります。債権者の同意が得られれば、通常の不動産売却と同じ流れで売却し、債務問題を解決するのが任意売却です。

任意売却は、債権者の同意を得る必要がありますが、任意売却であれば債務処理後の生活設計を含めた相談が可能です。

任意売却の流れ

不動産を任意売却するためには、債権者(銀行などの金融機関)の同意が必要になります。
通常の売却時よりも事前に決めておくことや交渉が多くなるため、任意売却する流れに注意しましょう。

金融機関からの督促など

ローンを滞納すると、督促等のハガキなどで金融機関から連絡があります。
滞納が続いた場合には、一括返済を求める書面や競売の手続きへ進む通知書などが届きます。

任意売却の相談

任意売却に詳しい不動産会社や弁護士など、経験の豊富な専門家に相談します。

販売価格の決定(調査・査定)

債務額や債務者の経済状況の把握、物件の市場価値調査(査定)などを行い、暫定的な販売価格を決めます。

債権者との交渉

債権者との交渉を通じて「販売価格の調整」「残債務の返済方法」など、債権者の同意を得ます。

販売活動

通常の不動産売却と同様に、不動産会社が販売活動によって買主を探します。

売買契約・決済

売買契約の後、残代金の決済をおこないます。売却金額の内、債権者の同意を得た控除金額(費用など)を除き、全て返済に充てられます。

任意売却完了

任意売却は終了し、債務問題は解決です。

任意売却と競売の違い

任意売却は、銀行などの債権者の同意を得て、通常の売却と同じ売買市場で売却する方法です。
売却金額はオーナー側で決められるため、市場価格で売却できる可能性があります。任意売却では債権者との話し合いを通じて、残債に関する返済計画など、債務問題を考慮し解決策についても考えます。裁判所の権限で強制的に売却する競売と比べて、債務者の希望や生活設計を反映できる余地も多く、ローンを滞納した債務者にとっても任意売却はメリットが大きいといえるでしょう。

一方、競売は債務の法的処理の一つです。購入者の決定は、公開入札方式(オークション方式)でおこなわれ、最も高額な札を入れた参加者に購入権限が与えられます。入札は誰でも参加できますが、契約不適合責任が免責されるなど購入者にとってデメリットも多いため一般市場価格に比べて低価格で落札されるのが一般的です。売却価格が安くなる競売はオーナーにとってもデメリットしかありません。
競売は、債権者が抵当権の付された不動産の売却を裁判所へ申し立て、それが認められた場合、裁判所の権限で強制的に売却する制度です。債権者は売却代金を自己の債権の弁済に充当することになります。

任意売却になるローン滞納の目安

債権者は滞納の発生から時間経過にそって事務的に処理を進めます。「任意売却をする」と決めても、その意思を債権者に伝えなければ差押、競売へ自動的に進んでしまうのです。
競売での売却申立を回避し、任意売却できるかどうかは、債権者や売却計画の内容によるところも大きいため、まずは任意売却へ向けて交渉を開始することが、任意売却を成功させるカギといえます。ローンが払えない、払えなくなる場合には、早めに債権者に相談しましょう。

滞納 1ヶ月〜5ヶ月「督促状・催告状」が届きます。
延滞している返済費用の支払いを求める通知です。
滞納 6ヶ月「期限の利益喪失通知」が届きます
分割での返済には応じられません。という債権者からの通知です。
滞納 7ヶ月〜「代位弁済通知」
銀行に債務を代位弁済した保証会社からの通知です。保証会社は一括返済を求めてきます。
「差し押さえ通知」
債権者による競売の申し立てが行われ、不動産が差し押さえられた旨の通知です。
「競売開始決定通知」
競売手続きが始まった通知です。この後4ヶ月~6ヶ月ほどで、強制的に売却されます。
ローン滞納時に金融機関から届く通知

任意売却はいつでも始められますが、競売を止めるためには、開札の2日前までに、債権者から競売取り下げの申し立てを行う必要があります。任意売却は競売になる流れの中でタイムリミットがあることに注意する必要があります。
また任意売却では、買主が現れたとしても最終的に債権者の同意を得る必要があります。

任意売却のメリット

  • 売却費用も売却金額から捻出できる場合も
    通常、不動産の売却には、登記費用、仲介手数料、場合によっては測量費用など諸費用が必要です。
    任意売却の場合、売却費用の中からこれらを捻出することも可能で、売却価格によっては持ち出し費用もなしに売却が可能です。
    競売では認められない引越し費用も捻出できます。
  • 市場価格で売却できるため競売より高く処分できる
    任意売却と通常の不動産売却との違いは、任意売却には債権者の同意が必要であることです。そのほかは通常の売却と変わりません。売買市場での売却によって、少しでも高い価格で売却できれば、残債を圧縮でき、後の生活設計が楽になります。また、費用や滞納した税金を売買代金の中から支払うことも可能になります。
  • 売却先によっては住み続けることも可能に
    任意売却では、売却先を絞って売買交渉も可能です。
    例えば、親類縁者や不動産投資会社に購入依頼をし、売却後は賃料を支払って、賃貸物件として住み続けることができる場合もあります。
  • 滞納したマンションの管理費等も費用として精算できる
    マンションの場合、管理費や修繕積立金がローンと一緒に滞納されている例が多く見られます。任意売却の場合、これらの滞納も併せて売却代金から費用として精算することも可能です。
    区分所有法によると管理費等の債権の求債は、新しい所有者に対してもできるとあるため、滞納金が残ったままでは、売却後の新しい所有者に管理組合から請求されますので、売却時には精算しておくことが一般的です。競売の場合は、買い受け人は滞納された管理費等の債務を継承するという条件のもとで売却されます。
  • 債権者によっては引越し費用の控除も可能
    売却のための費用のほかに、30万円程度までの引越し費用や、場合によっては後の生活に必要な費用の一部を売買代金のなかから支出してもらえる場合もあります。これはあくまで、売却代金との兼ね合いで決まるもので、すべての債権者が認めてくれるわけではありません。しかし、これが競売との違いで、交渉によって後の生活設計まで考慮できるのが、任意売却の大きなメリットと言えます。

任意売却のデメリット

  • 信用情報に傷がつく(ブラック)
    任意売却に限らず、ローンを滞納した時点で信用情報機関に登録されることがあります。
  • 競売に比べて手間がかかる
    競売の手続は裁判所主導で進むため、所有者は何もする必要がありませんが、任意売却では、自分で仲介業者を探したり、売主として不動産の売却手続を進める必要があります。
  • 悪徳業者の存在
    任意売却にはガイドライン等が制定されていないため、モラルの低い悪徳業者が存在します。新たなトラブルを引き起こさないよう、任意売却を相談する不動産会社には注意しましょう。

任意売却にかかる費用

任意売却は通常の売却と同じ費用がかかります。任意売却にかかる費用をご紹介します。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却・抵当権抹消にかかる司法書士報酬+登録免許税
  • 必要に応じて測量費や解体費など

譲渡所得税が課税される場合も

任意売却であっても、売却金額が購入金額を上回り、利益が出た場合には譲渡所得税が発生する場合があります。

任意売却でローンが完済できない場合

任意売却後の返済について話し合う

任意売却で不動産を売却してもローンの残債が残ることがあります。
任意売却した後の残債をどのように返済していくのか、これについても債権者の同意を得なければなりません。市場での売却をめざす中で、当初の売却希望価格より低い価格での交渉になる可能性もあり、そのたびに債権者の了解を得る必要もあります。
債権者の同意に判断材料となるため、債務者(オーナー)は収入状況の開示、残債の無理のない返済計画等を提示する必要があります。

債権回収会社への債権譲渡の可能性も

債権譲渡とは、債権の内容はそのままに債権者が、第三者にその債権を売り渡すことです。
公的金融機関以外の民間の金融機関や保証会社は、滞納したローンの債権を、債権回収会社へ売却する場合があります。つまり、オーナーにとって債務の返済先が債権回収会社に代わるということです。
任意売却で残った債権が売り渡された場合、債権譲渡の通知が来ます。それ以降は、債権回収業者との返済計画に関しての話し合いが必要になります。

任意売却後の残債によっては自己破産も

任意売却しても残債の返済が不可能と判断される場合は「自己破産」という法的な債務整理を決断するケースもあります。
自己破産とは、債権者の債権額が大きく、経済的に破綻している状態に陥り、返済が不可能と裁判所が判断した場合、必要な最低限の生活費、財産以外をすべてお金に換え、債権額に応じて配分返済する代わりに、残りの借金の支払い義務を免除するという制度です。

自己破産は破綻した債務者の経済的再生を支援し、人生をやり直すために設けられた裁判上の手続きですがデメリットもあります。
具体的なデメリットは、まず信用情報機関のデータベースに事故情報として登録されるため、以後一定期間は、クレジットカードをつくったり、新たに借金することができなくなります。また、自己破産の手続き中は一部士業や金融業など、制限される職種があります。

債務整理の方法

  • 自己破産
    裁判所への申し立て免責を得ることで債務がなくなります。
    無職や無収入の場合、裁判所に申し立てを行い、債務をゼロにして再生をはかります。
    債務者は、自己破産により一定の制約を受けるため、収入の見込みがないなど最終的な手段として選択されます。
  • 任意整理
    継続して一定の収入が見込める場合、裁判所を通さず、弁護士・司法書士を通じて債権者と和解によって、解決を目指します。債権者との間で合意を得るためには、ある程度の資産や収入の裏付けが必要となります。
  • 特定調停
    裁判所の選ぶ調停委員を通して、債権者と話し合う方法です。
    弁護士・司法書士などの費用がかからず、裁判所の「調停委員会」において再生計画を立て、再生を図ります。調停での和解を得るためには、将来にわたって一定の収入が見込める場合など、自らが申し立てを行う債務整理です。
  • 個人再生
    裁判所へ再生計画を提出し、債務整理を図る方法です。
    債務の全額免除はなされないもの、継続して一定の収入がある場合にそれをもとに返済計画を立て、再生を図ります。ローン以外の債務を整理し、ローン返済を継続し家を残したい場合などに選択される債務整理です。

任意売却のために差し押さえを解除する方法

任意売却するためには差し押さえを解除する必要があります。
任意売却する方の多くが、ローンだけではなく固定資産税なども滞納し、役所から不動産の差し押さえられています。任意売却するためには差し押さえを解除する必要があるのです。
任意売却をする場合、債権者(借入先の金融機関や保証会社)は、役所からの差し押さえを解除するための費用を一定額、売却金額の中から支払うことを認めているため、役所と債権者の両者の折り合いがつくように金額を話し合い・調整します。

差し押さえを解除してもらい、無事に任意売却が完了したとしても、必ず税金の滞納額すべてを清算できるとは限りません。支払い切れなかった残額については、役所と相談のうえ、分納を認めてもらい、支払う必要があります。

税金は自己破産しても破産免責の対象外

税金は自己破産をしても債権が残ります。滞納した税金は支払い切れるよう分納計画を立てましょう。

任意売却は専門の不動産会社へ相談を

任意売却の相談は、ローンを滞納してからではなく、滞納しそうになったら相談するのが理想です。リストラや離職などでローンの支払いが難しくなることは誰にでも起こりえることです。滞納の原因によっては、返済スケジュールの変更など条件の変更に銀行が応じる場合もあります。最終的に任意売却により債務整理をおこなう場合にも期間は限られており、早めのスタートが成功の秘訣です。相談時には、経済状況の詳細を説明し、問題解決に当たる姿勢で説明しましょう。

任意売却は債権者の存在を除けば、通常の売却と変わりません。しかし、債権者の同意を得て任意売却を成功させるためには、通常の不動産の知識に加えて、民法や民事執行法、税法など、さまざまな知識や、債権者との交渉スキルが必要になるため、任意売却を専門的に扱う不動産会社もあります。
任意売却は競売と違い、オーナーが依頼する不動産会社を選択することができますが、弁護士や税理士などのネットワークが整っている任意売却に強い不動産会社へ依頼することが大切です。任意売却は、債務整理を通じて債務者の経済再生を図り、再スタートのきっかけをつくるものです。ローンの支払いが難しいと感じたら、任意売却の検討を含めて、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

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