JUNXION Inc. サブリース契約で投資用マンションが売却できないというご相談が増加しています。
サブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれる社会問題となっていますが、サブリース契約中の投資用マンションが売却できないのには理由があるため出口戦略を考える必要があります。
サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由を解説します。
サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由
サブリースとは
サブリースとは、一括借り上げや家賃保証制度のことです。
サブリース会社がオーナーから投資用マンションを一括で借り上げ、入居者へ転貸します。空室や滞納が発生した場合でも、オーナーに一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などの手間から解放されるのがサブリース契約です。サブリースの家賃保証は賃料相場の80％〜90％が一般的です。
サブリース会社が第三者へ転貸することを目的としてオーナーから物件を借りることをマスターリースといい、オーナーから物件を借り上げたサブリース会社が第三者に貸すこと、つまり転貸することをサブリースといいます。不動産投資では、この仕組み全体を指して「サブリース」と呼ばれています。
サブリースのメリット・デメリット
サブリースのメリット
- 家賃保証
- 空室保証
- 管理委託
不動産投資には空室や滞納といったリスクがありますが、サブリースのメリットは家賃保証・空室保証によって安定した賃料収入を得られることです。また、サブリース会社は入居者にとって貸主になるため、入金管理や入居者対応、契約手続きなどの管理運営業務を一括してサブリース会社がおこなうこともメリットといえます。
サブリースのデメリット
- サブリース手数料で収益を最大化できない
- 保証賃料の減額やサブリースを解除されるリスク
- サブリース契約の地位承継が売却時の条件
不動産投資の目的は賃料収入ですが、サブリース手数料によって毎月10〜20％程度のマイナスが生まれるため、投資家が収益を最大化できないことがサブリースのデメリットです。また、サブリース契約書には保証賃料や契約内容の見直しについて明記されていることが一般的ですが、いわば保証賃料の減額・サブリース契約を解除されるリスクがあることもデメリットといえるでしょう。
サブリース最大のデメリットは売却できない時に分かる
サブリース契約中の投資用マンションは、売るときに次のオーナーへ地位承継（サブリース契約を引き継ぐ）を条件としていることが最大のデメリットです。
投資用マンションの価値は立地や築年数だけで決まる訳ではありません。前述したサブリースのメリットとデメリットを知っている投資家にとって、サブリース契約中の投資用マンションはデメリットの方が大きいため嫌厭される傾向があるのです。貸しているのがサブリース会社であった場合には、投資を見送る投資家の方が多いでしょう。
投資用マンションに限らず、不動産は適正な売却活動をおこなっているのに売却できない場合には価格を下げるほかありません。投資家がサブリース契約の地位承継をしてもいいと判断する頃には大幅に価格を値下げすることになるでしょう。
サブリースで売却できない投資用マンションは価格が下がる
投資用マンションは投資家向けに売ることになります。
サブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションを売却する価格査定は、収益還元法によって年間賃料収入が○％あるか「利回り」計算で査定算出します。
例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。
居住用の不動産に比べると、そもそも売却するターゲットが減るのが投資用マンションです。
サブリース契約中とサブリースではない投資用マンションを比較すると、サブリース手数料の分（10〜20％）価格が下がるということになります。サブリース手数料が引かれているため、サブリースではない投資用マンションと同じ価格では売却できないのです。
また、投資家はより好利回りを求めて、広いエリアで投資する投資用マンションを探すため、競合する利回り（価格・賃料）次第では売却できない期間が長くなり、価格を下げて売り切ることになるでしょう。
サブリース契約中で投資用マンションを売却できないリスク
サブリースが原因で売却できない期間が長期化すると、比例してリスクも高くなります。
- 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
- リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
- 築年数の経過にともなう賃料の減額
- 市場動向の変化による価格の下落
投資用マンションに限らず不動産を保有することには少なからずリスクがあります。特に新築や築浅の投資用マンションを売りたいオーナーの中には、売却価格が抵当権（ローン）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金で補填できず「売却できない」ということも起こるでしょう。例えばローンを支払っているオーナーが何らかの事情で支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば「任意売却」「競売」になり、オーナーは大きなマイナスを負ってしまうリスクもあります。
- 任意売却の価格（金融機関の同意） 相場の約80〜90％
- 競売の価格（入札） 相場の約60〜70％
サブリース契約中の投資用マンションは売却できない？
サブリース契約中の投資用マンションを売りたいというご相談の多くは「収益がでない」「損をしている」というものです。
具体的には「収益がでるのは定年後」「サブリース手数料・ローンの返済・管理費・修繕積立金で毎月マイナス」「リフォーム修繕費用で赤字」「保証賃料の減額でマイナスが膨らむ」などのご理由でサブリース契約中の投資用マンションを売りたいと考えるオーナーは増加しています。しかし、そもそも収益がないサブリース契約中の投資用マンションに投資する投資家はいないため売却できない可能性が高いのです。
売却できないサブリースの投資用マンションを売却するには
そのままでは売却できないサブリース中の投資用マンションを売るためには、サブリース契約を解除するしか方法はありません。サブリースを解除すれば、サブリース手数料がなくなり収益が改善されること、制限が強いサブリース契約がなくなることで、本来の投資用マンションとして売ることができます。サブリース契約中の投資用マンションと、サブリース契約をしていない投資用マンションでは、売却価格に大きな差が生まれるため、オーナーへのダメージを最小限に抑えることができるでしょう。
一方で、サブリース契約を解除すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなってしまう可能性があることはサブリース契約中のオーナーも理解していると思います。サブリース契約を解除して投資用マンションを売るときには、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。
また、サブリース契約の内容によって解除のタイミングに違いがあります。サブリース会社が賃貸借契約（入居者との契約）の内容を開示しないというケースも多く、この場合にはサブリースを解除するタイミングに違いがあるため注意しましょう。
サブリース契約の内容がよく分からないという場合には、サブリース契約中の投資用マンションの売却に詳しい不動産会社へ相談をオススメします。
ここまで「サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由」について解説しました。
サブリース契約中の投資用マンションが売却できない場合には、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談するのがオススメです。
売却できないサブリース契約中の投資用マンションでお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 JUNXION（ジャンクション）にご相談ください。
不動産査定・売却相談×年間実績1,000件以上
2020年8月31日までの不動産査定/売却相談の件数
不動産売却の相談をするにしても、数ある不動産会社の中からすぐに信頼できる売却の専門家と出会うのは簡単ではないかもしれません。
私たちは不動産売却専門のプロとして、オーナーのご不安やお悩みに誠実にお応えするために「あたりまえの仕事」をします。年間1,000件を超える売却のご相談にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
不動産売却のご相談・査定
お電話からのお問い合わせ
0120-750-180
不動産売却のご相談・査定は無料です。
当社は執拗な営業や勧誘はいたしません。お気軽にお問い合わせください。
