サブリースの投資用マンションが売却できない理由
サブリース契約で投資用マンションが売却できないというご相談が増加しています。
社会問題となっているサブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれますが、サブリース契約中の投資用マンションが売却できないのには理由があるため出口戦略を考える必要があります。
サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由を解説します。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、戸建やマンションの一括借り上げや家賃保証制度のことです。
サブリース会社がオーナーから投資用マンションを一括で借り上げ「入居者へ転貸」する仕組みです。
空室や滞納が発生した場合でもオーナーに一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などの手間から解放されるのがサブリース契約です。
サブリースの家賃保証は賃料相場の80％〜90％が一般的で、サブリース契約中は手数料が毎月かかります。
サブリース会社が第三者へ転貸することを目的としてオーナーから物件を借りることをマスターリースといい、その物件をサブリース会社が第三者に貸すこと（転貸）をサブリースといいます。不動産投資では、この仕組み全体を指して「サブリース」と呼ばれています。
サブリース契約のメリット・デメリット
サブリースのメリット
- 家賃保証
- 空室保証
- 管理委託
不動産投資には空室や滞納といったリスクがありますが、サブリースのメリットは家賃保証・空室保証によって賃料収入が安定することです。
また、入金管理や入居者対応、契約手続きなどの管理運営業務を一括してサブリース会社がおこなうため、投資家の手間を省けることもメリットといえます。
サブリースのデメリット
- サブリース手数料で収益を最大化できない
- 一方的な保証賃料の減額や解約のリスク
- サブリース契約の地位承継が売却時の条件
不動産投資の目的は賃料収入ですが、サブリース手数料によって毎月10〜20％程度のマイナスが生まれるため、投資効率が悪いことがサブリースのデメリットです。
また、サブリース契約書には契約内容の見直しについて明記されていることが一般的です。保証賃料の減額やサブリース契約を解約されるリスクもデメリットといえるでしょう。
投資用マンションを売却できないのがサブリース最大のデメリット
サブリース契約中の投資用マンションを売るときには、サブリース契約の地位継承する必要があるのが最大のデメリットです。
投資用マンションの価値は立地や築年数だけで決まる訳ではありません。サブリースのメリットとデメリットを知っている投資家にとって「サブリース契約中の投資用マンションはデメリットの方が大きい」ため嫌厭される傾向があるのです。
サブリース契約中というだけで投資を見送る投資家も多いため「投資用マンションが売却できない」といった事態がおこります。
投資用マンションに限らず「適正な売却活動をおこなっているのに売却できない不動産」は価格を下げるほかありません。
「サブリース契約の地位承継をしてもいい」と投資家が判断する頃には、大幅に価格を値下げすることになるでしょう。
サブリースで売却できない投資用マンションは価格が下がる
賃貸中の投資用マンションは、投資家向けに「オーナーチェンジ」で売却します。
サブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションを売却するときには、物件価格に対して年間賃料収入が○％あるか収益還元法による「利回り」計算で査定します。
月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。
サブリース契約中と、サブリースではない投資用マンションを比較すると、サブリース手数料の分（10〜20％）価格が下がることが分かります。サブリース手数料が引かれているため、サブリースではない投資用マンションと同じ価格では売却できないのです。
また、居住用のマンションに比べると、売却するターゲットが減るのが投資用マンションです。
投資家はより好利回りを求めて、広いエリアで投資用マンションを探すため、競合物件も増えることがオーナーチェンジの特徴といえます。
競合する利回り（価格・賃料）で売り負ける投資用マンションは、売却できない期間が長くなり、価格を下げて売り切ることになるでしょう。
サブリース契約で投資用マンションを売却できないリスク
サブリース契約が原因で、投資用マンションを売却できない期間が長期化すると、リスクも比例して高くなります。
- 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
- リフォームなど修繕にかかる臨時費用の発生
- 築年数の経過にともなう賃料の減額
- 周辺環境や市場動向の変化による売却価格の下落
投資用マンションに限らず、不動産を所有することには少なからずリスクがあります。
特に、新築や築浅の投資用マンションでは、売却価格が抵当権（借入額）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金が補填できず「売却できない」ということも起こるでしょう。
何らかの事情でローンの支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば「任意売却」「競売」になるリスクもあります。
滞納によって個人信用情報にキズがつくと、一定期間は金融機関から借入できなくなります。
サブリースで売却できない投資マンションは問題を先送りせずに「損切り」することも重要だと覚えておいてください。
- 任意売却の価格（金融機関の同意）
相場の約80〜90％ - 競売の価格（入札）
相場の約60〜70％
サブリース契約中の投資用マンションは売却できない？
サブリース契約中の投資用マンションを売りたいというご相談の多くは「収益がでない」「損をしている」というものです。
具体的には「収益がでるのは定年後」「サブリース手数料・ローンの返済・管理費・修繕積立金で収支がマイナス」「リフォーム修繕費用で赤字」「保証賃料の減額でマイナスが膨らむ」などの理由で、サブリース契約中の投資用マンションを売りたいと考えるオーナーは増加しています。
サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由は「収益を最大化できない」投資用マンションに投資する投資家がいないからです。
サブリース契約で売却できない投資用マンションは「収益がでる価格まで値下げして売却する」か「サブリース契約を解約して収益を改善する」他ありません。
サブリース契約で売却できないから「値下げして大赤字」になるのは、できることにチャレンジしてからでも遅くありません。
売却できないサブリース投資用マンションを売却するには
そのままでは売却できないサブリース中の投資用マンションを売るためには、サブリース契約を解約する方法しかありません。
サブリースを解約すれば、「サブリース手数料がなくなり収益が改善される」ことや、「サブリース契約の制限がなくなる」ことで、本来の価値で投資用マンションを売ることができます。
サブリース契約中の投資用マンションと、サブリース契約をしていない投資用マンションでは、売却価格に大きな差が生まれます。
ローンが多く、手持ち資金を持ち出して売却するオーナーのダメージも最小限にできるでしょう。
サブリースを解約して売却する場合でも、ローン残高が売却金額を上回り、自己資金を補填できないオーナーは、残念ながら売却できません。
滞納に気をつけながら、ローン残高が減るまで所有して売却しましょう。
一方で、サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、タイミング次第では「入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなる」可能性があることはサブリース契約中のオーナーも理解していると思います。
サブリース契約を解約して投資用マンションを売るときには、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。
サブリースは契約内容によって解約できるタイミングは違います。賃貸借契約（入居者との契約）を開示しないというサブリース会社もあるため、売却するためのサブリース解約には注意する必要があります。
サブリース契約書に書かれている内容がよく分からない場合は、サブリースの投資用マンション売却に強い不動産会社へ相談しましょう。
ここまで「サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由」について解説しました。
サブリース契約で売却できない投資用マンションは「サブリースを解約して収益を最大化できる投資用マンションにする」と売却できます。
売却できないサブリース契約中の投資用マンションでお悩みでしたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
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