不動産の買い換え

不動産の買い換えの流れやお金のことをご説明します。住まいの買い替え方によっては売主に不利益になる可能性もあるため、失敗しない買い替えの流れを確認しましょう。

不動産の買換え方法

不動産の買い換えとは

不動産の買い換えとは、現在お住まいのマンションや戸建といった住宅を売却して、新たに不動産を購入することです。

不動産を買換える2つの方法と特徴

不動産の買い換えを行う場合、「売却」と「購入」のタイミングが重要です。
同時に行えるのがベストですが、現実にはなかなか難しいものです。また買換えを行うのはほとんどの方が初めての事、「住宅ローンがある場合にはどうすれば良いのだろう」など、どのような手順で進めて良いか分からないという方も多いでしょう。
買い換えには「売却先行」と「購入先行」の２つの方法がありますが、売却を先行するべきか、購入を先行するべきかはお客様のご事情や資金内容により異なります。どちらを選択される場合にも資金の手配や引渡しのタイミングなど十分なプランニングが必要となります。
安心して買換えを進める為にも、この機会に不動産の買換えについての基礎知識を身に付けておくと良いでしょう。

「売却が先」と「購入が先」

買換えの第一歩は買換えの方針を決める事です。
買い換えの場合、購入と売却の「引渡時期」のタイミングによって特徴が違います。「購入先行タイプ」、「売却先行タイプ」それぞれのメリットとデメリットを比較し、お客様にあった買換えタイプを検討してみましょう。

不動産を買換える流れ

不動産の買い換えでは、売却を先行させるか、購入を先行させるかにより買換えを進める流れも異なります。無理のない余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

買換の方針は売却査定で資金状況を把握してから

買換え方法の特徴が分かれば、不動産会社に現在お住まいの住宅の売却査定を依頼します。
買換えを成功させるには「ご所有の不動産がいくらで売れるか（売却残金）」「残債が残る場合、資金の用意が可能か、あるいは住宅ローンを組めるか」「自己資金をいくら用意できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握する事が重要です。その上で購入不動産の予算を決めましょう。

売却で手に入るお金の計算方法

売却価格　−　（住宅ローン残高　＋　諸費用^※）＝　買い換え資金
※仲介手数料や抵当権抹消費用など

買換えを成功させるには無理のない資金計画が最も重要だと言えます。
特に、購入先行によるダブルローンは自己資金にかなり余裕がある場合は別ですが、できる限り控えるのが賢明です。

売却後に住宅ローンの残債が有る方

売却査定で現在お住まいの不動産がいくらで売れそうかチェックした上で、売買金額が残債（残りの住宅ローン金額）より下回りそうな場合、購入不動産の予算に加え残債分の用意する必要があり、資金的にはあまり余裕が無い状態です。自己資金をどれ位用意できるか、ローンがどれ位組めるかをチェックして購入不動産の大まかな目安を掴みましょう。
新しい住まいを探すことも大事ですが、現在のお住まいが売れないと、購入に充てられる資金が入らず、資金計画を確定できませんので、この場合は「売却先行」での買換えが安心です。
売却を急がず焦らず、価格交渉にも余裕を持って臨み、できるだけ希望する金額で売却する事を目標にしましょう。

売却後に住宅ローンの残債が無い方

売却査定で現在お住まいの不動産がいくらで売れそうかをチェックした上で、売買金額と残債（残りの住宅ローン金額）がほとんど同じか、少し売却益が残りそうな場合は資金的にはいくらか余裕のある状態です。売却金額とほぼ同等程度の不動産や、売却金額＋自己資金でカバーできるような不動産を購入する場合は資金的なリスクは低いので、「購入先行」で理想のお住まいを納得のいくまで探し買換え先のめどがついた時点で売却を初めても良いでしょう。しかし、なかなか売却できない場合にはダブルローンになってしまう事もありますのでタイミングを見極めることが重要です。
売却金額よりもかなり高い金額の不動産を購入される場合は、新たなローンを組まなければなりませんので、売却先行を念頭に売却と購入を同時に進める様な買換えが良いでしょう。

現在すでに住宅ローンの残債が無い方

資金的なリスクはほとんどありませんので「購入先行」で理想のお住まいを納得のいくまで探し、買い換え先に引越した上で売却されると良いでしょう。

当社では売却査定から銀行との交渉や資金計画の面までお客様に合った最適なプランをご提案しています。お気軽にご相談下さい。

買換えをより安心して進める為に

現在すでに住宅ローンの残債がない方を除き、購入先行の買換えには常に資金面の不安がつきまといます。しかしながら、売却を先行した場合には契約から１ヶ月程度の引渡しまでに理想の購入不動産を見つけるのは難しい場合も多く、一時的に賃貸などの仮住まいをする手間や費用負担があります。
購入先行の場合、「買換え特約」（購入不動産の契約に付帯する事が出来る“○月○日までに○○円で手持不動産を売却できなかった場合、契約を白紙解除できる”という条項）を設定するという方法もありますが、購入不動産の売主様にとってはリスクが大きく売主様の同意を得られるケースは少なく、実際に買換え特約付きの契約を行う事は稀です。特に良い不動産ほど購入希望者は多く、売主様は条件の良い買主様を選ぶ為、その傾向は顕著です。
そこで当社では、売却先行で買換えを進める場合、売却の際にできる限り買主への引渡し期限を延ばす交渉を行っています。交渉の末、仮に引渡しまでの期間を３ヶ月に延ばす事ができれば、その期間は資金面を心配する事無く安心して購入不動産探しに集中する事が出来ます。買主様の状況によっては最長６ヶ月程度までなら交渉できる事もあります。
売却・購入ともに焦らず的確な判断をして頂く為には、特にお客様の資金面での安心が重要だと考えているのです。

買換の税金について

不動産を買い換える場合にも売却と購入と同じ様に税金がかかります。
しかし買替えの際には一定の用件を満たす事で税金が軽減されるなどの特例がありますので、予め確認しておきましょう。

特定の居住用財産の買換え特例

買換えの際の居住用財産の売却で譲渡益が得た場合、譲渡価格が1.5億円以下、売却した年の１月１日現在で所有期間が10年超、居住期間10年程度以上の場合など一定の用件を満たすものに限り、譲渡益に対する課税を、買換えた居住用財産を将来的に売却する時まで繰り延べる事が出来るというものです。
詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。

特定の居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

買換えの際の居住用財産の売却で譲渡損失が得た場合、一定の用件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）する事ができるというものです。その年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には翌年以後最長３年に渡り所得から控除（繰越控除）できます。
詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。

買い換え不動産の売却

買い換える不動産の売却方法

買い換える不動産の売却について考える時、売却方法の選択肢として挙げられるのが買取と仲介です。
不動産の買い換えを安心して行うために、まずは買取と仲介の違いを知り、お客様と買い換え不動産の状況に則した売却方法を選びましょう。

買取と仲介の違い

買い換え不動産の売却方法、買取と仲介の違いを簡単に説明すると、売主様から不動産会社へ直接売却するのが「買取」、不動産会社が見つけた購入希望者へ売却するのが「仲介」です。

買取と仲介の比較

買い換え不動産を売却する選択肢、買取と仲介には売却期間と売却価格が相反関係にありますが、一般的に「売却期間を重視される売主様は買取」「売却価格を重視される売主様は仲介」を選ばれる傾向があります。

買取と仲介の売却までの流れ

買取と仲介で買い換え不動産を売却するまでの流れが違います。買取と仲介のステップをそれぞれ確認しましょう。

仲介で売却する場合には、事前準備を含むお問い合わせから引き渡しまで一般的に半年程度かかります。買い換え不動産をより短い期間で売りたい場合は、買取についても不動産会社に相談してみましょう。

買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。
しっかりと買取と仲介の違いを確認し、買い換え不動産の状態に照らし合わせて不動産売却を成功させましょう。※当社で提供する買取・仲介でのメリット・デメリットを基にご説明します。

買取と仲介どちらが買い換え不動産に適しているか分からない場合には、不動産会社に相談して決めましょう。

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ここまで買い換え不動産の売却の流れをご紹介しました。
買取と仲介の売却の流れについて、より詳しくまとめていますので参考になれば幸いです。

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