空き家のご所有者様のお悩みで多いのが「売却するか」「賃貸にするか」。空き家の使い道について考えてみましょう。

空き家のより良い選択肢

空き家には大きく分けると「売る」か「貸す」という選択肢があります。
売却と賃貸それぞれにメリットとデメリットがあるため、ご所有者にとってどちらの方が良いのか確認しましょう。

空き家を賃貸にするメリット・デメリット

空き家の活用方法として「賃貸にする」メリット・デメリットはどうでしょうか。見ていきたいと思います。

空き家を賃貸にするメリット

空き家を手放す必要がない。(将来住むこともできる。)
空き家や土地を管理する手間から解放される。
月々の家賃収入が生まれる。
空き家に新たな住み手が生まれることで、地域が活性化する。

空き家を賃貸にするデメリット

・入居者の人柄によるトラブルのリスク(乱暴な使用・家賃滞納・クレーム・近隣紛争など)

・毎年、固定資産税・都市計画税の支払いがある。

・入居者が変わるごとに軽微な修繕費用が発生する。

・5年〜10年ごとに大規模な修繕費用が発生する。

・地方都市の場合、長期で所有することで土地の価格が下落する可能性がある。

・入居者がいるため、売却したい時に売却できない。(売却できても価格が下がる。)

以上を見ていくと、管理の手間がなく、家賃収入を得られるというメリットがある一方、賃貸に出すことで、修繕費用や税金の負担が発生したり、不良な入居者に賃貸してしまうとトラブルに繋がりかねないなどのデメリットがあります。

また、入居者と賃貸契約を結ぶために、不動産の利用(売却を含む)に制限ができるといったこともあります。

空き家を売却するメリット・デメリット

空き家を「売却する」メリットとデメリットを見ていきたいと思います。

空き家を売却するメリット

・空き家や土地を管理する手間から解放される。

・管理費用や税金など空き家に関する金銭負担がなくなる。

・売却益(現金)が得られる。

・空き家に新たな住み手が生まれることで、地域が活性化する。

空き家を売却するデメリット

・空き家を手放さなくてはならない。(将来住むことができない。)

・何らかの需要で将来、土地の価格が上昇する可能性がある。

以上を見ていくと、売却益を得られる、経費の負担がなくなるといった金銭的なメリットがある一方で、思い出が詰まったご実家などであった場合、手放すということ自体に心理的なデメリットがあると思われます。

空き家を売却するか賃貸にするか

売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを考えた上で「どちらが賢い選択か」横浜という地域性において判断するならば、ご自身やご親族が将来的に空き家もしくはその土地に家を建てて住む可能性がある場合を除いては、売却を選ぶことが賢明であるように思います。

賃貸ではなく売却した方が良い理由

・所有し活用する賃貸には様々なリスクが伴う。

賃貸に出す場合、入居者の人柄によるトラブルのリスク、修繕費、税金などの経費負担があります。
場合によっては賃貸収入以上のリスクを引き受けてしまう可能性があるのです。

・同じ横浜でもエリアの多くは、地価が下落する可能性が高い。

横浜でも一部のエリアを除いて、人口減少、少子高齢化、空き家の増加を背景に地価が下落する可能性が高いため、一時的に賃貸収入を得られても土地の下落が起きれば、売却益まで含めた最終的な手残り金額が減少する可能性があります。

つまり、様々なリスクを引き受けて賃貸経営を行っても「最終的に損をしてしまう可能性が高い」ということです。

ターミナル駅から徒歩圏であったり、新駅・再開発などの一部の例外的な地価上昇の可能性が見込める場合には、リスクを引き受けても、所有し活用することが得であるケースもあります。

空き家の放置はNG!

ご実家などが空き家となった場合、すぐに「売却」するのも、「賃貸」に出すのも気がひけるという方も多いでしょう。
やはり気持ちが「空き家の活用」へ向くまでには一定の時間が必要かもしれません。

しかしながら、空き家を空き家のままにしておくことは、地域の側面から見ればあまり好ましいことではありません。管理がなされず、建物が劣化したり、雑草や樹木の枝が伸びたり、といったことはもちろんのこと、管理がなされていても、空き家である以上、放火の可能性や何らかの者に不法占拠されるなど、防犯上のリスクがあるためです。

逆に、空き家を活用し、新たな住み手が生まれることは地域にとっての活性化につながります。今後、空き家率が上昇していくことが予想されていますので、空き家をそのままにせず、どんどん活用していくことが望ましいのです。


ここまで空き家を活用する方法として「売却」・「賃貸」の選択肢についてご紹介致しました。
横浜でもエリアの違いや不動産そのものの個体差が大きいため、すべての不動産に対し一概に言えることではありませんが、今後の空き家のご活用のご参考にしていただければと思います。

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