サブリース契約中の投資用マンションを売却する注意点

投資用マンション売却の注意点

サブリース契約中の投資用マンションを売却するときには、いくつかの注意点があります。

投資用マンションの利回り

大前提として、サブリース契約の有無に関係なく投資用マンションは投資家向けに売却することになります。
投資用マンションを売却する価格査定は、収益還元法によって年間賃料収入が○％あるか「利回り」計算で査定算出します。

例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。

投資用マンションの競合エリア

投資家はより好利回りを求めて広いエリアで投資する投資用マンションを探すため、居住用の不動産に比べて競合する投資用マンションが多いことが注意点です。

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サブリース契約中に売却する注意点

①サブリース契約中の投資用マンションは安くなる

サブリース契約中の投資用マンションはただ売れれば良いという訳ではありません。
賃貸中の投資用マンションは利回り計算から売却価格を設定することは前述しましたが、サブリース手数料が引かれるサブリース契約中の投資用マンションは価格が下がるのが注意点です。

例えば、想定賃料で利回り５％として計算してみると
サブリース契約中（月額賃料７万円×１２ヶ月＝年間賃料８４万円）÷利回り５％＝１,６８０万円
サブリース契約無（月額賃料８万円×１２ヶ月＝年間賃料９６万円）÷利回り５％＝１,９２０万円
その差額２４０万円と大きな額となります。

サブリース契約中に投資用マンションを売り出したものの、売却できず価格を大幅に下げて売り切ったが大損失だったということも起こるため注意しましょう。

②サブリース契約を投資家が嫌う３つの理由

⒈サブリース契約の手数料が毎月かかる

サブリース契約中には、家賃の10〜20％程をサブリース手数料としてサブリース会社へ毎月支払うため、投資家は収益を最大化することができないことが理由です。
サブリース契約は、オーナーから物件を借り上げたサブリース会社が入居者へ転貸（普通賃貸借契約）している状態です。オーナーがサブリース会社と入居者との間で結ばれている賃貸借契約の内容や賃料を知らない、サブリース手数料が分からないということも起こります。

⒉サブリース契約の内容や家賃保証の見直しがある

サブリースの契約書には数年ごとに家賃保証の見直しがあると明記されているのが一般的です。
投資用マンションはサブリースの有無を問わず、年数が経って老朽化した投資用マンションの魅力は低下するため、賃料を下げなければ入居者が見つからない時期があることも十分に考えられます。周辺に投資用マンションの新築などで環境が変わり、賃貸需要は変化する可能性もあるため、サブリース契約で数年ごとに家賃保証を見直す規定がされていることは問題ではありません。
しかし、サブリース保証賃料が下がることを分かっていながら投資しようという投資家はいないため、売却するのが難しいという注意点があるのです。
また、オーナー（貸主）よりも権利が強いサブリース会社（借主）という関係性から、サブリース契約期間中であっても更新時期にかかわらずサブリース会社から「借地借家法第32条」の規定により保証賃料の減額や、サブリース契約の解除をされる可能性があることも注意点です。

⒊サブリース契約を引き継ぐ義務がある

サブリース契約中の投資用マンションを売却するときに、次のオーナーへサブリース契約を引き継ぐ必要があります。
サブリース契約には「管理の手間を省ける」「家賃保証で空室リスクが減る」などのメリットがある一方で、「入居者情報の把握ができない」「賃料設定ができない」などの制限が注意点にあげられます。
投資用マンションを売買する投資家にとって、サブリース契約中の投資用マンションはデメリットの方が大きいため嫌厭されます。物件の立地や築年数にメリットがあったとしてもサブリース契約中というだけで購入を見送る投資家の方が多いでしょう。

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③サブリース契約中に投資用マンションを売却するリスク

サブリース契約中の投資用マンションは、「収益を最大化できないこと」「競合エリアが広く競合物件が多い」ことで、売却期間は長期化しやすくリスクも高くなることが注意点です。

特に新築や築浅の投資用マンションを売却したいオーナーの中には、売却価格が抵当権（ローン）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金で補填できず「売れない」ということも起こるでしょう。
何らかの事情でローンの支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば『任意売却』『競売』になり、最終的に自己破産するしかないリスクもあることが注意点です。

• 任意売却の価格（金融機関の同意）　相場の約80〜90％
• 競売の価格（入札）　　　　　　　　相場の約60〜70％

今すぐ売ることが難しいサブリース契約中の投資用マンションは、投資用不動産に詳しい不動産会社へ早めに相談しておくのがおすすめです。

サブリース契約を解約する注意点

サブリース契約中の投資用マンションを売却するためには、サブリースを解約する必要があります。
サブリース契約を解約するときの代表的な注意点は２つあります。

①サブリース契約の期間内解約

サブリース契約の内容は約款（特定賃貸借契約書の細かい文字）によって注意点に違いがあります。
サブリース契約は数十年間の長期にわたる賃貸借期間が定められていますが、賃貸借期間内のサブリース契約解約について記載されているのは『期間内解約』という項目です。

サブリース契約の解約は、なるべく費用負担を減らすために予告期間と解約料の２つに注意しましょう。

②サブリース契約を解約した後の賃料収入と管理

サブリース契約はオーナー・サブリース会社・入居者の三者が関係していますが、サブリースを解約するとオーナー・入居者だけの関係になるため、場合によっては賃料の入金や入退去などの管理をする必要があります。

サブリース契約中：オーナー サブリース契約 サブリース会社 賃貸借契約 入居者

サブリース解約後：オーナー 賃貸借契約 入居者

サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなる可能性があることが注意点です。サブリース契約を解約して投資用マンションを売却するときは、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。

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サブリース契約を解約するタイミングの注意点

サブリース解約後のリスク対策のためにサブリースを解約するタイミングに注意しましょう。
サブリース契約の解約は、予告期間や解約料の有無によってタイミングが違います。

サブリース契約の内容によって解約のタイミングは違います。解約料と解約後のリスクを抑えられるタイミングでサブリースを解約するのがおすすめです。

また、賃貸借契約（入居者との契約）を開示しないサブリース会社の場合には、サブリースを解約するタイミングに違いがあるのも注意点です。サブリース契約の内容がよく分からないという場合には、サブリース契約がからむ投資用マンションの売却に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

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サブリース契約をめぐるトラブルは、サブリース会社の重要事項の説明不足に起因するものと思われがちですが、売却を考えているオーナーからのご相談の多くは、収支（収入と支出のバランス）が合わないことのお悩みです。
不動産投資をするからにはリターンを求めるのは当然です。裏を返せばサブリース契約中の投資用マンションの売却は、投資家に売れる投資用マンションにすることからはじまります。

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ここまで「サブリース契約中の投資用マンションを売却する注意点」について解説しました。
サブリース契約中の投資用マンションの売却でお困りでしたら、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談しましょう。
サブリース契約中の投資用マンションの売却でお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。