媒介契約は家・不動産を売買するときに不動産会社と締結する契約です。
媒介契約といきなり言われてご不安になるオーナーも少なくありませんが、媒介契約はマンション・戸建・土地などの不動産を仲介で売却・購入する際に必要になる契約です。
媒介契約の選び方は、特に不動産を売却する場合に重要です。媒介契約の種類や違い、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく知れば、不動産会社と正しい媒介契約をすることができるでしょう。

媒介契約の種類と違い・選び方

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸を仲介会社へ依頼する契約のことをいいます。
仲介会社へ正式に仲介を依頼する場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を仲介会社とのあいだで締結します。媒介契約を結ぶ仲介会社は、宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者であることが大前提です。
媒介契約に基づく仲介会社の業務には、大きく分けて次の4つがあります。

  • 契約の相手の探索
  • 重要事項説明書の作成と重要事項の説明
  • 契約書の作成
  • 引き渡しまでの業務の補助

媒介契約が必要になる仲介とは、簡単にいえば不動産を売りたい「売主」と、買いたい「買主」のマッチングです。
売主の場合、売却情報を広告などで買主を探すこと、売却活動の報告を定期的に行う旨が媒介契約書に明記されいます。買主の場合、条件に合う売却情報の提供、内覧の手配、物件の調査、重要事項説明などが業務として定められます。売主と買主の間に立ち、購入申し込み・売買契約から引き渡しまでの間、売買代金や手付金の額、引渡時期などについて、双方の条件を調整して合意に導くのも重要な役割です。

媒介契約の種類

媒介契約は不動産を売却するときに依頼内容を取り決める契約です。

仲介会社との媒介契約の説明 横浜 不動産 売却 仲介 junxion ジャンクション

媒介契約3つの種類

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ契約内容により仲介会社・売主様の立場に違いがありますのでご確認ください。

専属専任媒介契約

仲介会社の立場
媒介契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録が義務づけられています。
売主に対し1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。

売主の立場
仲介会社1社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられています。

専任媒介契約

仲介会社の立場
媒介契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」へ売却情報の登録が義務づけられています。
売主に対し2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。

売主の立場
仲介会社1社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、売主が自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することが可能です。

POINT

当社が売主様の窓口となるため、不動産売却に係る手間や混乱を軽減できます。
また、売主が自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には当社をとおす必要はございません。

一般媒介契約

仲介会社の立場
法律上、指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録、お客様へ進行状況の報告義務はございません。

売主の立場
複数の仲介会社に不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、売主が自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することが可能です。

媒介契約の違い|メリット・デメリット

媒介契約は種類による特徴や違いから、それぞれメリット・デメリットがあります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

・業務進行状況の報告があるため、売却状況の経過観測をすることが可能。
・仲介会社に売却へ向けての積極的な努力義務がかされる。

デメリット

・売主が自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合でも専属専任の仲介会社をとおして売買契約をする必要がある。

・複数社へ売却を依頼することはできません。

・売却情報を囲い込みされる可能性がある。

専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

・業務進行状況の報告があるため、売却状況の経過観測をすることが可能。
・仲介会社に売却へ向けての積極的な努力義務がかされる。
・売主が自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合に、専任の仲介会社をとおして売買契約をするか決めることができる。

デメリット

・複数社へ売却を依頼することはできません。

・売却情報を囲い込みされる可能性がある。

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット

・複数社へ売却を依頼することができる。

・売主が自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合に、専任の仲介会社をとおして売買契約をするか決めることができる。

デメリット

・業務進行状況の報告義務がないため、売却状況の経過観測をすることできない。

・複数の仲介会社とやり取りが必要になるため、手間や混乱が発生する。
・仲介会社に売却へ向けての積極的な努力義務はありません。

媒介契約の選び方

仲介手数料の割引で決めない

媒介契約を仲介手数料の割引で決めるのは得策ではありません。
仲介手数料は売買価格から計算されるパーセンテージなので、高く売れることで売主の手元に残る金額は増え、仲介会社に支払われる仲介手数料の額も増えるため、オーナー・仲介会社ともに「より良い条件で売る」という目的が一致しています。しかし、仲介手数料の割引や、売れるはずのない高価査定を提示して売却を迫る仲介会社が後を絶たないのは「囲い込みで両手取引になれば、仲介手数料を割引いても儲かる」からです。
「売買価格3%内の手数料の節約」といった目先のお得感に惑わされ、「仲介手数料の割引がある仲介会社に依頼する」と言われるオーナーが多いのは非常に残念なことです。
詳しくは「仲介手数料の割引は不動産売却に悪影響」をご覧ください。

囲い込み対策で一般媒介は間違いではないが・・・

媒介契約を選び方を悩んでいるオーナーの多くが、社会問題の「囲い込み」を警戒しています。
不動産を仲介会社へ依頼して売却する場合、一部の不動産会社では「売主」と「買主」の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙い、他社へ売却情報を提供しなかったり、他社からの購入希望者の紹介を断るなど、囲い込みといわれる情報操作を行う傾向があるからです。

囲い込み

不動産会社の都合で行われる囲い込みは売却活動をするうえで機会損失であり、売却期間が長期化する理由の一つです。また「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主は利益相反の関係にあるため、両手取引を目指す不動産会社は中立の立場を取るしかありません。
囲い込みについて詳しくは「囲い込みの目的」をご覧ください。

囲い込みの自己防衛策として、仲介一社へ売却を依頼する「専属専任媒介」や「専任媒介」ではなく、「一般媒介」で複数社へ売却を依頼する方法をすすめているインターネット情報や関連書籍が多いようです。
一般媒介が囲い込みの対策になるかしれません。しかし、そもそも一般媒介にはデメリットが多いため、不動産売却を成功させるという目的では意見が分かれるところです。

一般媒介のメリットは「複数の仲介会社へ依頼することで、仲介会社を競わせる」ことだという意見もありますが、それは間違いです。他社で成約する可能性がある一般媒介では、専任媒介に比べて広告費をかけて販売活動をおこないません。正確には、仲介手数料は成功報酬なので、広告費用をかけても無駄になる可能性が高いため、費用がかかる広告などの販売活動を積極的にできないのです。レインズの登録義務もないため、情報の広がりは一般媒介を契約した仲介会社の顧客に限定されるといっても過言ではないでしょう。一般媒介で売却するのなら、最低でも周辺エリア全ての仲介会社へ依頼する必要がありますが、一般媒介契約をした数だけ連絡する手間が増えます。当然ながら仲介会社によって売り方や考え方が違うため混乱が生まれ、経過観測をまとめることも不可能です。
また、査定価格に売れる自信がない仲介会社が一般媒介をすすめることもあまり知られていません。

それでは、囲い込みを覚悟して専属専任媒介・専任媒介を依頼するしかないのかというと、それも正しくありません。

囲い込みをしない仲介会社と専任媒介を契約する

媒介契約について、ここまでの考え方はあくまで一般的な売買仲介会社を相手にした場合の選び方です。
「売買」つまり、売却も購入も事業としている仲介会社と媒介契約を結ぶ場合には、囲い込みを覚悟して専属専任媒介・専任媒介を契約するか、デメリットを理解したうえで一般媒介を契約するしかありませんでした。
元を正せば仲介会社が囲い込みをしなければ良いだけのことですが、両手取引の利益で成長した仲介会社では固執してしまうのも理解できます。会社では囲い込みを禁止していても、担当者の管理までできていないことも多いようです。

しかし、近年では売主・買主の双方から仲介手数料をもらう「両手取引」を狙わず、「片手取引」を基本とする売却専門の仲介会社の数も増えています。売主の利益を追求すると、両手取引のために囲い込みをする必要がないことは明かだからです。売却専門の仲介会社は多くの場合、会社の利益よりも売主のためにより良い条件で売却する戦略を持っています。※売却専門の全ての会社ではありません。

売却専門でも会社の特徴をよく確認する

会社によって方針や戦略などの特徴に違いがあります。売却専門の仲介会社と、売買仲介会社の売却専門チーム・売却専門スタッフには違いがあります。売却専門の仲介会社へ詳しく訊いてみましょう。

売却専門の当社へ売却を依頼されるオーナーの10件に1件程度は、他社で売却活動をして売れなかった方です。
「なるべく高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」、売却後のトラブルを防ぎ「安心して売りたい」など、より良い条件での売却を希望される場合は、売却専門の仲介会社へ専任媒介契約をおすすめします。

当社は「片手取引」を基本とし、売主様の側に立った透明性が高い売却活動により早期売却・高価売却の可能性を追求する不動産売却専門企業です。


ここまで「媒介契約3種類の違いと選び方|メリット・デメリット」についてご紹介いたしました。
横浜をはじめ首都圏の不動産売却は専門家へ相談することをおすすめします。
不動産の売却でご不安などがございましたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社JUNXION(ジャンクション)までお気軽にご相談ください。

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