相続した不動産を売却する方法｜税金・相続登記・売却の流れと注意点を徹底解説

相続した不動産を売却する流れ

相続した実家や土地、マンションなどの不動産を「自分では使わないので売却したい」と考える方は少なくありません。

しかし、相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり、相続登記・遺産分割・共有名義・税金・必要書類など、事前に確認しておくことが多くあります。

「相続した不動産はいつ売却できる？」
「相続税や売却時の税金はいくら？」
「相続登記をしていないけれど売れる？」
「兄弟で相続した不動産を売却するにはどうすればいい？」

この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れや税金、注意点、少しでも有利に売却するためのポイントを、不動産売却の専門家が分かりやすく解説します。

相続した不動産は売却できる？

結論からいうと、相続した不動産は売却できます。

ただし、相続発生直後にそのまま売却できるわけではありません。
原則として、誰がその不動産を相続するのかを確定し、売却する人が所有者として登記できる状態にしてから売却手続きを進めます。

特に注意したいのが「相続登記」です。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。

そのため、相続した不動産を売却する場合は、早めに相続関係を整理することが重要です。

相続した不動産を売却する流れ

相続不動産の売却は、一般的に次の流れで進みます。

1．遺言書の有無を確認する

まずは、被相続人が遺言書を残しているかを確認します。

遺言書がある場合は、原則としてその内容を確認したうえで相続手続きを進めます。
遺言書がない場合は、相続人を確定し、遺産分割協議を行う必要があります。

2．相続人を確定する

不動産を売却する前に、誰が相続人なのかを確定します。

戸籍などを確認し、相続人を調査します。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかを決めることが重要です。

3．遺産分割協議を行う

複数の相続人がいる場合、不動産を誰が相続するのかを話し合います。

例えば、兄弟3人で相続した場合、「長男が不動産を取得して売却する」「3人の共有名義にする」「不動産を売却して売却代金を分ける」などの方法があります。
相続人同士で話がまとまらない状態で売却活動を進めると、後からトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

4．相続登記を行う

遺産分割が決まったら、相続登記を行います。

売却する不動産について、売主となる相続人が所有者として登記されている状態にすることが基本です。
相続登記を放置すると、将来的に相続人が増え、権利関係が複雑になる可能性があります。

5．不動産会社に査定を依頼する

相続登記の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼することもおすすめです。

• 現在の市場価格
• 売却までにかかる期間の目安
• リフォームの必要性
• 建物を残したまま売るべきか
• 更地にして売るべきか
• 仲介と買取のどちらが適しているか

相続不動産の場合、一般的な住宅と比べて物件の状態や権利関係に問題があるケースもあるため、相続物件の売却経験がある不動産会社へ相談することが大切です。

6．売却方法を決める

不動産売却には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、購入者が見つかるまで時間がかかる場合があります。

一方、買取は、不動産会社などが直接買い取る方法です。
買主を探す必要がないため、早期売却を希望する場合や、空き家・古家など一般市場で売りにくい不動産に適するケースがあります。

相続した不動産を売却すると税金がかかる？

相続した不動産を売却した場合、条件によっては「譲渡所得税」が発生します。

売却した価格そのものに税金がかかるのではなく、売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得という考え方で利益を計算します。

相続不動産の取得費は、原則として被相続人が購入した際の取得費を引き継ぎます。
取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
そのため、購入時の売買契約書や領収書などが残っている場合は、できるだけ確認しておきましょう。

相続不動産の売却で使える「3,000万円特別控除」

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。

この特例は、相続または遺贈により取得した一定の被相続人居住用家屋またはその敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
国税庁の案内では、一定の要件を満たす売却について2027年12月31日までが対象期間とされています。

ただし、建物の建築時期、相続後の利用状況、売却時期、耐震基準など、細かな適用要件があります。
「相続した実家だから必ず3,000万円控除が使える」というわけではありません。
売却前に税理士や税務署、不動産会社などに確認しておくことが重要です。

相続税を払った人は「取得費加算の特例」が使える場合もある

相続した不動産を売却する場合、一定の条件を満たせば「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。

これは、相続税が課税された人が、一定期間内に相続した土地や建物などを売却した場合、相続税額のうち一定額を不動産の取得費に加算できる制度です。

適用には要件があります。

• 相続または遺贈により財産を取得している
• その相続人に相続税が課税されている
• 所定の期間内に売却している

相続税を支払ったうえで不動産売却を考えている方は、売却時期によって税負担が変わる可能性があるため、早めに確認しましょう。

相続した不動産を売却するときの5つの注意点

注意点1．相続登記を放置しない

相続登記をしないまま放置すると、相続人が亡くなってさらに相続が発生するなど、権利関係が複雑になる可能性があります。

現在は相続登記が義務化されているため、相続が発生したら早めに対応しましょう。

注意点2．共有名義のまま売却しない

複数人で不動産を共有している場合、売却には共有者それぞれの意思確認などが必要になります。
相続人同士の関係が悪化すると、売却そのものが進まなくなるケースもあります。

売却を前提とするなら、相続時点で不動産をどのように処理するのかを話し合っておくことが重要です。

注意点3．古い実家をすぐに解体しない

「古い家だから解体して更地にしたほうが売りやすい」と考える方もいます。
しかし、解体費用が発生するだけでなく、空き家に関する税制上の特例を検討する場合には、建物の状態や売却方法が関係することがあります。

解体する前に、不動産会社へ査定を依頼し、「建物付きで売る」「リフォームして売る」「解体して土地として売る」「不動産会社に買い取ってもらう」などを比較しましょう。

注意点4．相続不動産の査定を1社だけで決めない

不動産会社によって査定価格や売却戦略が異なることがあります。
特に相続不動産では、築年数、立地、土地の形状、接道状況、境界、残置物、建物の状態などによって売却方法が変わります。

査定額だけを見るのではなく、「なぜその価格なのか」「どのような買主を想定しているのか」「仲介と買取のどちらが適しているのか」まで説明してくれる会社を選びましょう。

注意点5．税金だけを理由に売却を急がない

相続不動産には複数の税制上の特例があるため、売却時期によって利用できる制度が変わる場合があります。
一方で、空き家を放置すれば管理費用や固定資産税、修繕費などの負担が続くこともあります。

「税金がかからないタイミング」だけを考えるのではなく、売却価格・維持費・税金・売却期間を総合的に判断することが大切です。

相続した不動産は「放置」が一番危険

相続した実家や土地を使用する予定がない場合、「とりあえずそのままにしておこう」と考えてしまいがちです。
しかし、空き家を長期間放置すると、建物の老朽化、庭木の管理、害虫・害獣、近隣トラブルなどの問題につながる可能性があります。

さらに、相続人が複数いる場合には、時間が経つほど売却についての合意形成が難しくなることもあります。
相続した不動産を使う予定がないのであれば、早い段階で「売却」「賃貸」「活用」などの選択肢を比較することをおすすめします。

なお、相続した土地については、一定の要件を満たせば国庫帰属制度を利用できる場合もあります。
ただし、建物がある土地、境界が明らかでない土地、担保権などの権利が設定されている土地など、対象外となる土地があります。

相続した不動産を少しでも高く売却するポイント

相続不動産をできるだけ有利に売却するには、最初の不動産会社選びが重要です。

特に、「相続不動産の売却実績があるか」を確認しましょう。
相続不動産には、通常の不動産売却とは異なる問題があります。

• 相続人が複数いる
• 空き家になっている
• 建物が古い
• 残置物が大量にある
• 境界が不明確
• 再建築できない
• 遠方に住んでいる
• 相続登記が済んでいない
• 土地と建物の名義が異なる

このような物件では、「査定価格が高い会社」よりも、問題を整理して売却まで進められる会社を選ぶことが重要です。

相続不動産を売却するなら、まず査定で「売れる価格」を確認

相続した不動産の売却を検討しているなら、最初に現在の市場価格を把握しておくことをおすすめします。
相続した不動産は、売却するタイミングや方法によって、手取り額や売却までの期間が変わる可能性があります。

売却価格が分からなければ、「売却するべきか」「賃貸にするべきか」「建物を解体するべきか」「買取を利用するべきか」といった判断もできません。

また、査定だけで売却を決める必要はありません。
まずは、「この不動産ならいくらで売れそうなのか？」を確認することから始めましょう。

相続不動産は、物件の状態や相続人の状況によって最適な売却方法が変わります。

「相続した実家を売却したい」
「兄弟で相続した不動産を処分したい」
「古い空き家を売却したい」
「相続登記から相談したい」
「相続不動産がいくらで売れるのか知りたい」

物件の所在地・種類・築年数などを確認したうえで、仲介と買取のどちらが適しているのか、どの程度の価格で売却できる可能性があるのかを確認することが先決です。
まずは専門家に相談して、自分の不動産に合った売却方法を確認することをおすすめします。

相続した不動産は、売却するまでにやることが多くあります。
相続不動産の売却は、詳しい不動産会社や司法書士といった専門家へ相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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