JUNXION Inc. 
相続した不動産を売却する流れ
相続は不動産を所有する全ての方が対象です。
相続した不動産が遠方などの場合、そのままに放置すると、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がってしまいます。場合によってはご近所に迷惑をかけてトラブルになることも。また、不動産を相続すると固定資産税がランニングコストになります。
不動産を相続したオーナーが損をしないよう「相続した不動産を売却する流れや手続き」について解説します。
不動産の相続登記の手続き
不動産を相続したらまず相続登記
不動産を相続したら、所有者の名義を変更する必要があります。これが相続登記です。
相続した時点で名義が自動的に切り替わらるわけではないので注意が必要です。
・相続した不動産を売却することが自由にできない
・他の相続人が、自分の持分（法定相続分）だけ登記して売却してしまう
・不測の事故が起きても不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、配属者や子供などの家族が相続の権利を引き継ぐため）
不動産の相続登記が義務化
2024年4月に相続登記は義務化されました。
また、相続登記による名義変更をしなければ、相続した不動産は売却できません。不動産を相続したら、まずはなるべく早い段階で相続登記を済ませておきましょう。
相続登記の流れ
相続した不動産を売却するためには、まず相続不動産の名義を現在の所有者に変更する登記（相続登記）をする必要があります。
相続登記の流れは相続人が一人の場合と複数人の場合で違います。
不動産の相続人が一人
遺産分割協議 不要
不動産の相続人が複数人
遺産分割協議が必要
相続した不動産は、遺産分割協議が不要の場合でも名義変更が必要になるため、司法書士へ依頼するのがオススメです。
当社では信頼できる司法書士のご紹介もおこなっています。相続不動産の査定とあわせてご相談ください。
相続人が複数いる不動産の手続き
相続した不動産の法定相続人（民法で決められている相続する権利のある人。親・配偶者・子供など）が複数いる場合には、すべての相続人の共有財産となるため、一人で手続きを進めて登記することはできません。
不動産に限らず、わずかな資産でも相続問題へ発展するのが相続です。相続人が複数いる場合には相続した全員が「遺産分割協議書」で、誰が、何を、どれだけ相続するのか取り決めましょう。
一つの不動産を複数人で相続する場合には「換価分割」という方法があります。
換価分割は、売却の手続きをできる相続人（相続した不動産の近隣に住んでいる人など）を選び、選ばれた相続人の名義に変更したうえで売却し、その売却代金をすべての相続人で分ける方法です。売却してから現金を相続人で分けると手続きも簡単になるのでオススメです。
相続した不動産を売却する流れ
相続した不動産の相続登記ができたら、不動産会社に依頼して売却し、必要があれば売却金額を分割します。
不動産会社へ売却依頼
相続登記が完了した不動産を売却する方法は、買取と仲介がありますが、仲介の売却では売却活動に３〜６ヶ月の期間がかかります。売却期間と売却価格は相反関係にありますが、一般的に「売却期間を重視する買取」「売却価格を重視する仲介」と選択します。
相続した不動産を買取で売却
買取_期間重視
売主 × 不動産会社
相続した不動産を仲介で売却
仲介_価格重視
売主 × 不動産会社 × 買主
買取は、不動産会社がオーナーから直接買い取る売却方法で、相続した不動産に詳しくない場合や、問題がある場合、何らかの理由で売却しなくてはならない期限がある場合にオススメです。
仲介は、不動産会社が購入希望者を見つける売却方法で、相続した不動産に問題がない場合や、売却までの期間に余裕ある場合、価格を重視される場合にオススメです。
相続したときの不動産の状態や、相続人の状況にあった売却方法を選びましょう。
相続不動産にかかる税金について
相続税は相続資産3,600万円以下なら非課税
相続税は、相続資産の総額が基礎控除額を超える方が課税対象です。
令和6年1月1日現在、基礎控除額は【3,000万円＋600万円×法定相続人の人数】です。
例えば、相続人が１人なら3,600万円、相続人が３人なら4,800万円までの相続資産に相続税はかかりません。
※相続不動産の資産評価額は【家屋＝固定資産税の評価額／土地＝路線価方式もしくは倍率方式】より。
相続する資産の合計額が、相続税の基礎控除額を超えて納税が必要な場合、相続税の申告および納税は【被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に相続人がおこなう】ことが原則です。
例えば、1月１0日に被相続人が死亡した場合には11月10日が相続人が申告および納税する期限となります。
相続税を納税後3年以内に売却で節税
相続した資産が基礎控除額を超えて相続税を支払った後に、相続不動産を売却（相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却）して譲渡所得が発生した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の所得加算額の特例」が認められています。
取得費に相続税の一部を加算することで譲渡益を抑えられるため、譲渡所得税を節税できます。
相続した不動産の売却には税金に関する特例があります。相続したら早めに売却した方が得をするケースも多いため、相続に詳しい不動産会社へ相談するのがオススメします。
相続した不動産でも売却益は申告
相続した不動産でも、売却して譲渡所得（売却益）があれば課税対象です。
売却代金−（取得費（※減価償却要）＋経費）
取得費は被相続人が購入した当時の不動産売買契約書などをもとに、減価償却した金額から算出します。
売買契約書などを無くしてしまい取得費が分からない場合は、相続した不動産を売却したときの譲渡金額５％相当額を取得費と計算できます。
不動産の相続は専門家へ相談が◎
相続した不動産の売却は、遺産分割協議や相続登記などの手続きが多い特徴があります。
相続は関係する人が多いほど問題が複雑になります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに手続きすることをオススメします。特に相続人が複数いる場合には、タイミングを逃してしまうと、後になって「なぜ今さら？」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうことも多いでしょう。
大きなトラブルを防ぐためにも、不動産の相続が分かったら司法書士などの専門家へ相談すると良いでしょう。当社では信頼できる司法書士を無料で紹介しておりますので、お気軽にご相談下さい。
ここまで「相続した不動産を売却する流れ｜相続登記から売却まで」について解説しました。
相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議や名義変更といった相続登記をする必要があります。手続きにつまづかないように相続不動産を売却するなら、相続に詳しい不動産会社や司法書士といった専門家へ相談するのがオススメです。
不動産の売却をお考えでしたら、不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。
不動産売却相談×年間実績1,000件以上
不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
＼不動産売却のプロがトータルサポート／
無料相談！売却成功へアドバイス！
いますぐ電話で相談する
0120-750-180
しつこい営業はございません。
不動産のお悩みは人それぞれ。まずは相談を
営業時間／10：00〜18：00 火・水曜定休
