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財産分与で不動産を分ける方法と注意点
離婚するとき、夫婦で協力して築き上げた不動産などの財産を分ける財産分与。
財産の中でも高価な不動産は、離婚の財産分与で揉めるポイントです。
お金のトラブルが発生する財産分与では、権利関係の整理や、評価額の算出など確認しなければならないこともあり注意点も多くあります。
離婚で財産分与する不動産を分ける方法と注意点を解説します。
不動産の財産分与とは
財産分与とは、預貯金をはじめ不動産・自動車・有価証券などの「財産」を離婚するときに分けることです。
離婚で不動産を財産分与する方法は「住み続ける一方が相当する金額を支払う」「不動産を売却して分ける」の2択です。
お金に余裕がある夫婦であればスムーズに財産分与できるでしょうが、ペアローンなど住宅ローンが残っている不動産は売却して財産分与するのが一般的です。
不動産が「単独名義」「共有名義」によって財産分与の進め方は違います。
「財産分与に該当する期間」
マンションや戸建などの不動産は、夫婦がそれぞれ共有持分をもつ共有名義であることが多く、
離婚で不動産を財産分与する5つの注意点
財産分与の割合は基本的に折半ですが、大前提として「互いの同意」があれば財産分与は可能です。
不動産の財産分与は高額であるためトラブルに発展するのは良くあるケースです。
離婚で不動産を財産分与するときには、権利関係や住宅ローンの有無など、確認しておく5つの注意点があります。
①土地・建物の名義
土地や建物といった不動産の名義人は、法務局で『登記事項証明書』を取得すれば名義を確認できます。
登記事項証明書で「単独名義」「共有名義」といった名義人についてや、抵当権（住宅ローン）の設定内容についても記載があります。
不動産の財産分与に所有権の割合は関与しないため、離婚するときには基本的に折半で財産分与します。
結婚前に購入していた不動産は特有財産として認められ、財産分与の対象ではありません。
②住宅ローンの契約内容
住宅ローンを利用している場合には「名義人・連帯保証人・残債」など、住宅ローンの契約内容を把握します。
住宅ローンの契約内容は『住宅ローン契約書類』で確認することができます。
書類がない場合には、借入先の金融機関へ確認しておきましょう。
住宅ローンの残りの額、残債は「償還表」などで確認できます。
離婚で財産分与のために不動産を売却するときは、住宅ローンの残債が現在いくらあるのか正確に把握しておくことが大切です。
不動産の財産分与では「住宅ローンがいくら残っているか」で、分割方法に違いがあります。
アンダーローン
残債＜売却価格
不動産を売却して現金が手元に残るアンダーローンの場合には、売却後に現金を夫婦で分割する方法が一番簡単です。
住宅ローン残額や売却にかかる費用などを差し引いた後に残った金額を２人で分割すると良いでしょう。
・離婚後のローン負担をどうするか
・名義をどちらにするか
・家がない配偶者は財産分与としていくら受け取るべきか
・保証人の問題をどうするか
オーバーローン
残債＞売却価格
不動産を売却しても残債を支払えないオーバーローンの場合には、夫婦のどちらが住み続けてローンの支払いを続ける方法が一般的です。
手持ちの資金からの補填で住宅ローンを完済できる見込みであれば、売却して財産分与する方法がおすすめです。
住宅ローンの支払いを滞納すれば競売になります。
返済が難しく完済が見込めない場合には、早めに金融機関へ相談して任意売却へ切り替えなくてはなりません。
任意売却は、住宅ローン債権者と金融機関が話し合い、住宅ローンを残したまま抵当権を解除してもらうことです。
任意売却は通常の不動産取引として扱われるので、裁判所が取り仕切る競売と比べると高い価格で売れる可能性があります。
③財産分与に該当する期間
財産分与は該当する期間によって、分割する金額に違いがあることが注意点です。
財産分与の該当期間は、一般的に「結婚した日から別居した日まで」ですが「結婚した日から離婚した日まで」とするケースもあるため夫婦間で話し合って確認しておく必要があります。
④財産分与する不動産の価格
不動産に限りませんが、財産分与の対象となる財産の価値は「当事者間の合意のある場合、その合意内容に従い評価することで足りる」という考え方が大前提です。
公平に夫婦間で財産分与に合意するためには、不動産の価格（評価額）を決める必要があります。
評価額の算出方法についてはいくつか種類がありますが、算出方法によって不動産の評価額に違いがあるため、財産分与の金額が変わるのが注意点です。
財産分与するための不動産の評価額
固定資産評価額
時価の５～７割程度の価格。
「固定資産税通知書」に記載されている不動産の評価額です。
路線価
時価の６～７割程度の価格。
相続税を計算するための評価額で、路線価は土地についての価格なので、建物については固定資産評価額を併用する。
時価
不動産会社へ「離婚の財産分与で家を売却する評価額の査定」と必ず伝える。
評価額の算出方法は、固定資産評価額・路線価・時価がありますが、不動産を売却する予定の有無や、不動産の評価額を「高く見積もりたいか、低く見積もりたいか」によって選択するのが大切です。
不動産の時価は、不動産会社の査定によって算出します。
離婚にあたって不動産を売却してから財産分与する場合、実際に売れた金額を分けることになるので、スムーズに分割できます。
一方で、売却まで進んでいない段階で査定価格をもとにした財産分与には注意が必要です。
査定の段階で財産分与した後の売却では、不動産相場の変動によって損をする可能性があるからです。
財産分与で損をしないためには、離婚や財産分与に詳しい不動産会社へ査定を依頼するのがオススメです。
⑤特有財産の有無と割合
特有財産とは、婚姻前からどちらかが保有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産のことです。
例えば「住宅ローンを独身時代の貯金で払った分」や「親に払ってもらった頭金」は、すべての額とは限りませんが、支払った側の特有財産です。
特有財産は夫婦の共有財産ではないので、財産分与の対象となりません。
しかし、「そもそも特有財産といえるのか」「特有財産はいくらとするのか」などで揉めるのが特有財産の注意点です。
特有財産の考え方や金額の決め方に明確な決まりはなく、判断はケースバイケースとなるため、トラブルが起こる前に弁護士へ相談するのがオススメです。
単独名義の財産は、特有財産であり、原則として財産分与の対象になりません。
ただし、名義が単独名義であっても、実質的に夫婦の婚姻生活中に協力して築かれた財産といえる場合（実質的共有財産）には、財産分与の対象となることがあります。
不動産の財産分与は売却してから
離婚で不動産を財産分与するときは、売却して現金を分ける方法がオススメです。
売却するときに住宅ローンが残っている場合には、売却額でローンを完済し、特有財産があればその金額を除き、残金を財産分与します。
不動産の財産分与には「権利」「住宅ローンの有無」が直接的に関係し、単独名義よりも共有名義の財産分与の方が複雑化するため注意点も多くなります。
売却額よりもローン残高の方が多い場合には、無理をしてでも不足分を貯金などで補填して売却し、財産分与した方が後々トラブルが起こるリスクを回避する意味でも正しい選択です。
財産分与した家に住み続ける注意点
親の離婚と転校が重なると子どもの精神的負荷が大きくなるため今の家に住み続けたいといった事情もあるでしょう。
離婚後に財産分与した家を売却せずに住みつづけるためには注意点があります。
問題になるのは、売却額と貯金を足してもローンが完済できない場合です。
任意売却をするか、夫婦のいずれかが所有して住宅ローンを支払い続けることになります。
名義人が住み続ける
不動産の名義人で住宅ローン債務者であれば、そのまま住み続けて住宅ローンの支払いをしていくのが良いでしょう。
ただし、不動産の価格がローン残額より大きく、不動産がプラスの財産となっている場合には、そのプラス部分について財産分与の対象となるため、離婚の際に原則そのプラス部分の半分の金額を相手に対して支払う必要があります。
また、片方の特有財産をもって住宅ローンの一部を支払っているのであれば、財産分与の金額が大きく増える場合があるため注意しましょう。
非名義人が住み続ける
不動産の名義人ではない配偶者が住宅ローンを支払い住み続ける場合には注意点が多くあります。
名義人が住んでいない家の住宅ローンの支払いを継続してくれる保障はありません。
住宅ローンを滞納すれば、非名義人は立ち退きを迫られる可能性があるため、非常に不安定な立場になってしまいます。
住宅ローン債務者が、病気やリストラなどで返済を放棄する可能性もあります。
このとき、非名義人が連帯保証人になっていたら、夫婦間で「名義人が支払う」と合意をしても、金融機関に対する責任を免れることはできないため残りの住宅ローンを払わなければなりません。
場合によっては競売になることもあるでしょう。
連帯保証人が債務を免れるためには金融機関と別途交渉して、連帯保証人から外れることを了承してもらう必要がありますが、判断基準は金融機関次第であり、基本的には難しいものです。
仮に保証人を外れるとなれば、新たな保証人を要求されたり、保証協会の利用を求められたり、まとまったお金の入金を求められることが多いでしょう。
このケースでトラブルを避けるためには、非名義人に一定の収入があれば住宅ローンを借り換えたうえで、名義変更の登記をすることです。
もしくは、名義人と賃貸借契約を結び、非名義人が残りの住宅ローンを家賃として払い、完済したときに名義を夫から妻へ変更する約束を覚書や合意書でしておくと良いでしょう。
また、住宅ローン債務者と居住者が異なる状態となるので、金融機関から一括返済などを求められることもあるため、事前に金融機関と協議しておく必要もあります。
住宅ローンを完済しているなら、非名義人から名義変更しておくことで後々のトラブルを防ぎ、安心して住み続けることができます。
妻が子どもの親権者になる場合には、養育費をもらう代わりに、夫が住宅ローンを支払い続けるという方法が考えられます。
- 非名義人が住宅ローンを支払う
住宅ローンの債務者を変更して非名義人が債務者となる場合、安定的な職業に就いており、それなりの経済力がなければ難しいのが実情です。
債務者を名義人にしたまま、事実上は非名義人が支払っていくという方法は、後々トラブルが起こるリスクがあるため注意しましょう。 - 不動産の名義変更
非名義人が離婚で不動産を取得する場合、名義をそのままにしておくと名義人の財産として扱われてしまう事態が生じかねません。
しかし、住宅ローンを完済するまでは、銀行側が名義変更を了承してくれないでしょう。そのため、離婚の際に「住宅ローンが完済した後は妻に名義変更する」など、名義変更について明確に合意しておく必要があります。
ただ、登記請求権の時効の問題もありますので、きちんと専門家に相談したほうがよいでしょう。 - 売却益も財産分与の対象財産
不動産の売却価格がローン残債より大きく、不動産がプラスの財産となっている場合には、そのプラス部分については財産分与の対象であるため、不動産を非名義人が取得するなら名義人への財産分与が必要になります。
財産分与の割合は、基本的に折半ですが実際にはさまざまなケースがあります。
離婚の財産分与は原則的に総資産の折半ですが、最終的にお互いの事情や譲歩による合意で決まります。「離婚できるなら自分が3割、相手が7割でもいい」「不動産とその他の財産で分けると正確には4割：6割だが不動産がもらえるなら少なくてもいい」など、お互いが合意できるのであれば折半でなくても法的に問題ありません。
財産分与で取得した不動産の税金
離婚の財産分与に贈与税はかからない
通常、誰かから不動産や現金などの財産をもらったときには贈与税がかかります。
しかし、財産分与は贈与や譲渡ではなく、夫婦の共有財産を分け合ったものと考えられるため、基本的に贈与税は発生しません。
離婚時の財産分与で取得した不動産には不動産取得税もかかりません。
ただし、財産分与で取得した不動産の名義変更を登記するときに「登録免許税」がかかること、所有者には毎年「固定資産税」がかかることは覚えておきましょう。
離婚するとき財産分与の金額に上限はないので、仮に高額な財産をもらったとしても、基本的に贈与税はかかりません。
しかし、さまざまな事情を考慮しても明らかに多すぎる金額だと判断された場合、贈与税がかかることがあります。過大な財産分与があったとき、税務署は贈与税や相続税を免れるために離婚したのではないかと調査をします。調査の結果、過大な場合は過大部分に、税金逃れの場合は離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかる可能性がありますので慎重に財産分与はおこないましょう。
譲渡所得税がかかるケースも
不動産や株式など価値が増減する資産を売却したときには、取得価額より売却時点の時価の方が高いと、その差額に譲渡所得税がかかるという注意点があります。
譲渡所得税の計算は、譲渡費用や建物の償却などの複雑な計算が必要になるため、税理士などの専門家へ相談するのがオススメです。
離婚の財産分与は専門家へ
財産の中でも高額になる家や土地などの不動産は、あいまいな形で持ち続けると金銭トラブルが発生する可能性があります。
離婚するときに売却して財産分与しておくだけで無用なトラブルは避けられます。
ただ、夫婦間で財産分与の話し合いを進めても、お互いが納得いくかたちで合意するのは難しいものです。財産分与で損をして後悔しないためにも、離婚について弁護士や税理士に、不動産については離婚案件に強い不動産会社へ相談しながら進めることをオススメします。
ここまで「離婚で不動産を財産分与｜共有名義の家を売る注意点」について解説しました。
離婚の財産分与で不動産を売却するためには、さまざまな専門知識が必要です。離婚で財産分与のために不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社への依頼をオススメします。
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