不動産売却にかかる譲渡所得税（短期・長期）計算方法

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、所有している不動産（土地、建物）などを売却して得た利益「譲渡所得」に対してかかる税金のことです。
譲渡所得にかかる所得税や住民税を総称して「譲渡所得税」と呼ばれ、税金の正式名称はあくまで所得税と住民税です。

譲渡所得税は「売却した金額」そのものにかかるわけではなく、取得費用（不動産を購入したときの費用）や譲渡費用（不動産を売却するときの費用）を売却価格から差し引いた譲渡所得に対してかかるため計算方法を知っておいて損はありません。

譲渡所得税は不動産を売却した利益の他、株式や貴金属などの譲渡所得にもかかる税金ですが、不動産（土地や借地権、建物など）の譲渡所得税は「分離課税」とされており、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して計算します。

譲渡所得の計算には、取得費用と譲渡費用の内訳が必要です。

建物は期間の経過により価値が減少します。マンション・戸建・ビルなど用途や構造ごとに、耐用年数に応じて経過年数から減価償却費を取得費の合計額から差し引きます。
詳しくは国税庁HP「耐用年数（建物／建物附属設備）」をご確認ください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税（所得税・住民税）は、所得に税率を掛けて計算します。
譲渡所得税を計算する税率は、売却した不動産を所有していた期間によって違いがあるのが注意点です。

所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」です。

短期譲渡所得税は譲渡所得に対して約40％、長期譲渡所得税は譲渡所得に対して約20％かかることが計算してみると分かります。

所有期間は日数ではなく売却した年の1月1日時点でカウントされるため、購入から5年目に売却すると「5年以内」となり、短期譲渡所得税がかかるので、長期譲渡所得税の対象とするためには購入から6年目に売却する必要があります。

長期譲渡の場合、所有期間が10年を超えると譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」を受けることが可能です。

譲渡所得6000万円超の部分については、長期譲渡所得税がかかります。

相続物件の譲渡所得税の計算

相続した不動産を売却する際の譲渡所得税の計算は、被相続人が取得した時期から所有期間に数えることができます。
もし親がその不動産を所有していた期間が5年を超えていれば、子が相続してすぐに売却しても長期譲渡として計算するため、譲渡所得税については抑えることができます。
ただし、不動産の相続には相続税がかかる場合もあるため、相続不動産に詳しい専門家へ相談することをオススメします。

相続した不動産を売却する流れ｜相続登記から売却まで

相続した不動産を売却する流れ｜相続の家を売る手続きを解説。相続不動産の売却でお悩みですか？不動産を相続する流れには、遺産分割協議や相続登記の手続き、相続税など…

junxion.co.jp

譲渡所得税の申告・納税方法

譲渡所得税のうち所得税は、管轄の税務署で確定申告をして納税します。申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
申告書は税務署で入手するか、国税庁HP「確定申告書作成コーナー」で作成から電子申告（e-Tax）することも可能です。

納税方法は、申告時期と同じ期間中に税務署か金融機関で手続きする方法と、申告の際に振替納税の手続きをおこない4月20日前後に指定口座から自動引き落としする方法があります。
また延納の手続きをすれば納付期限までに税額の2分の1を納付し、残りを5月31日までに納付することもできますが、延納期間中は年1.6％の利子税が加算されるため注意しましょう。

なお、住民税については所得税の確定申告をすれば改めての手続きは不要です。給与所得者の場合は勤務先が給与から天引きして納付します。自営業者などは申告した年の5月以降に市町村から送付される納付書で全納するか、年4回の分割払いで納税することが可能です。

マンション売却の確定申告｜減価償却・耐用年数の計算

マンション売却した後の確定申告で必要な減価償却・耐用年数の計算方法を解説。マンション売却後の確定申告でお悩みですか？確定申告には耐用年数や償却率から減価償却費…

junxion.co.jp

譲渡所得税を特例・特別控除で節税

譲渡所得税には、特例や特別控除が用意されています。
不動産売却時の譲渡所得税の特例や控除をうまく使えば節税することができます。適用条件に当てはまるオーナーは、住宅ローン控除と併用できる・できない特例や控除を事前に確認しておきましょう。

居住用財産の3000万円特別控除

譲渡所得税を節税できる特例で代表的なのが「3,000万円特別控除」です。譲渡所得のうち最高3,000万円までは譲渡所得税を控除することが可能です。

3,000万円特別控除を受けるために特別な要件はありませんが、前年または前々年に3,000万円特別控除を利用している場合には適用を受けることができないため注意が必要です。
また、次項の「買換え特例」や「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」とは併用できないので注意しましょう。

住宅ローン控除との併用もできないため、買い替えで家を売却したときに利益があり、買い替え先の家を買うときに住宅ローンを利用するケースでは「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらがより減税効果が大きいか計算して比較しておきましょう。

3000万円特別控除で譲渡所得税を節税する不動産売却

3,000万円特別控除の特例で不動産売却にかかる譲渡所得税を節税する方法を解説。譲渡所得税の節税でお悩みですか？家の売却でかかる譲渡所得税を3,000万円特別控除で節税…

junxion.co.jp

買い換え特例

買い換え特例は、家を買い替えるときに利用できる特例です。
家を売却した価格よりも高い価格の家に買い替えた場合に、譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べることが可能です。あくまで譲渡所得税の繰り延べなので、次に家を売却したときに譲渡所得があれば、前回繰り延べた分の譲渡所得が加算されて譲渡所得税を計算します。
買い換え特例を利用するためには、すべての要件を満たす必要があります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

売却した家が、購入したときより値下がりした場合など、譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出たことになります。
譲渡損失があった年は、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例により、その他の所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。
さらに売却した年に所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」が利用できるため節税効果が大きくなります。

「譲渡損失の繰越控除」は最長3年間つかえるので、売却した年の損益通算と合わせて最長4年間の所得税や住民税を節税しながら軽減することができます。
譲渡損失の繰越控除を利用するためには、すべての要件を満たす必要があります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は「住宅ローン控除」と併用できます。
損益通算や繰越控除で所得がゼロになった年にはそもそも均等割額を除いて所得税や住民税はかかりませんが、所得が発生した年は所得税や住民税から住宅ローン控除を差し引くことが可能です。
買い替えない場合の特例の対象となる譲渡損失は、売却した前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が上限となります。

家を売却して譲渡所得税がかかる場合、特例が適用されれば控除による節税ができます。
とはいえ、税金に係る手続きは必要書類の用意や適用条件に当てはまるかが重要なポイントです。譲渡所得税に係る特例や特別控除には期限が設けられており毎年更新されている状況ですが、突然なくなるということも有り得ます。
ご不安がある場合には、売却に詳しい不動産会社や税金に詳しい税理士へご相談されることをオススメします。

横浜の不動産売却は片手仲介の不動産会社ジャンクション

横浜の不動産仲介会社をお探しですか？ 売却条件を相手方としっかり交渉してほしい 不動産の売却に詳しい専門家に相…

junxion.co.jp

---

ここまで「不動産売却にかかる譲渡所得税（短期・長期）計算方法」について解説しました。
横浜をはじめ首都圏で不動産を売却する場合には、譲渡所得税などの税金に詳しい専門家へ相談するのがオススメです。
家を売却した後の譲渡所得税などでお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。