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不動産仲介｜媒介契約３種類の違いと選び方
媒介契約は家・不動産を仲介で売買するときに不動産会社と締結する契約です。
媒介契約と「契約」と名がつくことを仲介会社にいきなりいわれてご不安になるオーナーもいるでしょうが、媒介契約はマンション・戸建・土地などの不動産を仲介で売却・購入する際に必ず結ぶ契約です。仲介で不動産を購入する場合には媒介契約で悩むことはないでしょうが、売却する場合には媒介契約の種類と違いから選び方が重要といえます。
仲介で不動産を売却するときに困らないよう、媒介契約の種類や違い、それぞれの特徴やメリット・デメリットから選び方を解説します。
不動産仲介の媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸の仲介を不動産会社へ依頼する契約のことをいいます。
仲介会社へ正式に仲介を依頼する場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款にもとづく媒介契約を仲介会社と締結します。媒介契約を結ぶ仲介は、宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者である必要があります。ここでは不動産売買の媒介契約について解説します。
媒介契約にもとづく仲介会社の業務には、大きく分けて次の４つがあります。
- 契約の相手の探索
- 重要事項説明書の作成と重要事項の説明
- 契約書の作成
- 引き渡しまでの業務の補助
媒介契約が必要になる仲介とは、簡単にいえば不動産を売りたい「売主」と、買いたい「買主」のマッチングです。
売主の場合、売却情報を広告などで買主を探すこと、売却活動の報告を定期的におこなう旨が媒介契約書に明記されています。買主の場合、条件に合う売却情報の提供、内覧の手配、物件の調査、重要事項説明などが業務として定められます。媒介契約で依頼を受けた仲介は、売主と買主の間に立ち、購入申し込み・売買契約から引き渡しまでの間、売買代金や手付金の額、引渡時期などについて、双方の条件を調整して合意に導くのも重要な役割です。
不動産を仲介で購入する場合には、買いたい物件が見つかり売買契約のタイミングで媒介契約を締結するのが一般的です。
仲介で不動産を売る場合の媒介契約は、エリアに詳しい・売却に強い不動産会社と結ぶのが大前提です。そのためにも媒介契約の種類と選び方をそれぞれの違いから考えましょう。
不動産仲介の媒介契約３種類
媒介契約は不動産を仲介で売却するときに依頼内容を取り決める契約です。
媒介契約３つの種類
不動産仲介で売却を依頼する媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ契約内容により仲介会社・オーナーの立場に違いがあるのでご確認ください。
専属専任媒介契約
- 仲介会社の立場
媒介契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録が義務づけられています。
売主に対し1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。 - 売主の立場
仲介会社1社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられています。
専任媒介契約
- 仲介会社の立場
媒介契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」へ売却情報の登録が義務づけられています。
売主に対し2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。 - 売主の立場
仲介会社1社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、売主が自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することも可能です。
当社が売主様の窓口となるため、不動産売却に係る手間や混乱を軽減できます。
また、オーナー自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には当社をとおす必要はございません。
一般媒介契約
- 仲介会社の立場
法律上、指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録、お客様へ進行状況の報告義務はございません。 - 売主の立場
複数の仲介会社に不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、売主が自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することが可能です。
不動産仲介の媒介契約の違い
媒介契約３種類の特徴とメリット・デメリットから仲介で不動産を売却するときの違いをみていきましょう。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
・仲介会社から売却している不動産の業務進行状況の報告があるため、経過観測をすることが可能。
・売却へ向けて積極的な努力義務が仲介会社にかされる。
・オーナー自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合でも、専属専任媒介契約の仲介をとおして売買契約する必要がある。
・不動産売却の仲介を複数社へ依頼することはできません。
・売却情報を囲い込みする可能性がある。
専任媒介契約のメリット・デメリット
・仲介会社から売却している不動産の業務進行状況の報告があるため、経過観測をすることが可能。
・売却へ向けて積極的な努力義務が仲介会社にかされる。
・オーナー自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合に、専任媒介契約の仲介をとおして売買契約をするか決められる。
・不動産売却の仲介を複数社へ依頼することはできません。
・売却情報を囲い込みされる可能性がある。
一般媒介契約のメリット・デメリット
・不動産売却の仲介を複数社へ依頼することができる。
・オーナー自ら買主を見つけたり知人の紹介があった場合に、一般媒介契約の仲介をとおして売買契約をするか決められる。
・仲介会社から売却している不動産の業務進行状況の報告義務がないため、売却状況の経過観測をすることできない。
・複数の仲介会社とやり取りが必要になるため、手間や混乱が発生する。
・売却へ向けた積極的な努力義務が仲介会社にはない。
媒介契約を仲介手数料で決めない
せっかく不動産を仲介で売却するのに、媒介契約を仲介手数料の割引で決めると、結果的に損をする可能性が高いため注意が必要です。
仲介手数料は売買価格から計算されるパーセンテージなので、高く売れることで売主の手元に残る金額は増え、仲介会社に支払われる仲介手数料の額も増えるため、オーナー・仲介会社ともに「より良い条件で売る」という目的は本来なら一致しています。
しかし、仲介手数料の割引で媒介契約を迫る仲介会社が後を絶たないのは「囲い込みで両手取引になれば、仲介手数料を割引いても儲かる」からというのはあまり知られていません。「仲介手数料の節約」といった目先のお得感に惑わされ、囲い込みのリスクを知らないオーナーが「仲介手数料の割引がある仲介会社に依頼する」といった媒介契約の選び方をするのは非常に残念なことです。
媒介契約を高いだけの不動産査定で決めない
仲介会社に高額な不動産査定を提示されたオーナーは、ご所有の不動産が高い金額で売れると言われれば悪い気はしないでしょう。
しかし、一部の仲介では媒介契約のために、市場の相場とかけ離れた売れる可能性がない高額な不動産査定を提示することがあるため注意が必要です。仲介担当者は内心では売れるとは考えておらず、囲い込みによって時間の経過とともに売出価格を値下げし、自社の顧客が購入する相場近辺の価格で売却することで両手取引を見込んでいるのです。
このように高額な不動産査定で媒介契約をしてから、自社の顧客に売却できる価格まで値下げするために囲い込みされると、無駄に時間を浪費するうえに、本当なら売却できた金額を下回る事態にもなりかねません。
オーナーの気持ちにつけ込む囲い込みを防ぐためにも、売買の事例にもとづく相場などの根拠や、不動産会社の方針を仲介担当者によく説明してもらい、高額な不動産査定に惑わされずに媒介契約をすることが大切です。
一般媒介が囲い込み対策になるのは間違いないが・・・
媒介契約の選び方でお悩みのオーナーの多くが、社会問題の「囲い込み」を警戒していることでしょう。
不動産を仲介で売却する場合、一部の不動産会社では売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙い、他社へ売却情報を提供しなかったり、他社からの購入希望者の紹介を断るなど、囲い込みといわれる情報操作をおこなう傾向があるのは事実です。
仲介会社の都合でおこなわれる囲い込みは不動産の売却活動をするうえで機会損失であり、売却期間が長期化する理由の一つです。また「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主は利益相反の関係にあるため、両手取引を目指す仲介会社は中立の立場を取るしかありません。両手取引のために情報を囲い込み、利益をあげる仕組みの仲介と専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結したいオーナーがいないのもうなづけます。
囲い込みの自己防衛策として、仲介一社へ売却を依頼する「専属専任媒介」や「専任媒介」ではなく、「一般媒介」で複数社へ売却を依頼する媒介契約の選び方をすすめるサイトや関連書籍を目にする機会も増えました。
一般媒介契約が仲介の囲い込みの対策になるかしれません。しかし、多くのオーナーが仲介に期待するのは不動産をより高く早く売却することです。そもそも一般媒介契約にはデメリットが多いため、不動産売却を成功させるという目的では意見が分かれるところです。
一般媒介のメリットは「複数の仲介会社へ依頼することで、仲介会社を競わせる」ことだとよく言われますが、それは間違いです。他社で成約する可能性がある一般媒介では、専属専任媒介契約や専任媒介契約に比べて広告費をかけて販売活動をおこないません。正確には、仲介手数料は成功報酬なので、広告費用をかけても無駄になる可能性が高いため、費用がかかる広告などの販売活動を積極的にできないのです。
レインズの登録義務もないため、情報の広がりは一般媒介を契約した仲介会社の顧客に限定されるといっても過言ではないでしょう。一般媒介契約をした仲介の顧客に限られるのであれば、最低でも周辺エリア全ての仲介会社へ依頼する必要がありますが、一般媒介契約をした仲介の数だけ連絡する手間も増えます。当然ながら仲介によって売り方や考え方が違うため混乱が生まれ、経過観測をまとめたデータをもとに売却戦略を練ることも不可能です。また、不動産査定の価格で売る自信がない仲介会社が一般媒介契約をすすめることもあまり知られていません。
それでは、囲い込みを覚悟して専属専任媒介・専任媒介を依頼するしかないのかというと、それも正しくありません。
囲い込みをしない仲介と専任媒介を契約する
媒介契約の選び方について、ここまでの考え方はあくまで一般的な売買仲介の不動産会社の選び方です。
「売買」つまり、売却も購入も事業としている仲介会社と媒介契約を結ぶ場合には、囲い込みを覚悟して専属専任媒介・専任媒介を契約するか、デメリットを理解したうえで一般媒介を契約するしかありませんでした。
元を正せば仲介が囲い込みをしなければ良いだけのことですが、両手取引の利益で成長した仲介会社では今までの仕組みに固執してしまうのも理解できなくはありません。会社では囲い込みを禁止していても、仲介担当者の管理までできていないことも多いようです。
近年では売主・買主の双方から仲介手数料をもらう「両手取引」を狙わず、「片手取引」を基本とする売却専門の仲介会社の数も増えています。オーナーの利益を追求すると、両手取引のために囲い込みを、囲い込みのために「仲介手数料の値引き」や「売れない高額な不動産査定」をする必要がないからです。売却専門の仲介は多くの場合、会社の利益よりもオーナーのためにより良い条件で売却する戦略を持っている特徴があるため、より良い条件での売却がのぞめます。
仲介会社によって方針や戦略などの特徴に違いがあります。売却専門の仲介会社と、売買仲介会社の売却専門チーム・売却専門スタッフは別のものです。売却専門の仲介会社へ詳しく訊いてみると良いでしょう。
売却専門の当社へ不動産売却を依頼されるオーナーの10件に1件程度は、他社で売却活動をして売れなかった方です。
「なるべく高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」、売却後のトラブルを防ぎ「安心して売りたい」など、より良い条件で不動産の売却を希望される場合は、売却専門の仲介会社との専任媒介契約がオススメです。
当社は「片手取引」を基本としてオーナー側に立った透明性が高い売却活動により、早期売却・高価売却の可能性を追求する不動産売却専門企業です。
ここまで「不動産仲介の媒介契約｜媒介契約３種類の違いと選び方」について解説しました。
横浜をはじめ首都圏の不動産を売却するなら、不動産売却の専門家へ相談することをオススメします。
不動産の売却でお悩みでしたら、不動産売却専門の株式会社ジャンクションにご相談ください。
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