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不動産の相続登記が義務化
相続登記の義務化が2024年4月にはじまっています。
「相続不動産の登記手続きが未了のため所有者がわからない」社会問題を解消するための法改正により、不動産を相続したオーナーには登記の義務が発生することになります。
相続登記の義務化による手続きや登記期限、怠ったときの過料などについて解説します。
相続登記が義務化された理由
相続登記をしていないため、登記上の所有者が確認できない土地の総面積は、九州より広いといわれています。
不動産を相続しても相続登記をしないために起こる所有者不明の問題は、空き家の老築化による倒壊や放火など街の治安や安全を守るための阻害要因となり、同時に公共事業や再開発の妨げとなる社会問題になっています。
相続登記がされずに所有者不明の不動産を解消するため、2021（令和3）年4月21日に民法不動産登記法等が改正され、2024（令和６）年４月に相続登記は義務化されました。
不動産の所有者に相続登記と無関係の人はいません。相続登記の義務化について確認しておきましょう。
義務化された相続登記と所有者不明
相続登記が義務化されるのには理由があります。
不動産登記には、権利の登記（不動産登記法２条４号）と表示の登記（同条３号）があります。権利の登記は権利を公示するための登記であり、表示の登記は権利公示の前提として、不動産の物理的状況を示して権利の対象を特定するための登記です。
表示の登記は当事者に申請義務があるが（同法4 7 条第１項）、権利の登記については当事者に申請義務がない。
当事者の申請義務を否定している理由は、権利の登記は不動産に関する権利変動について第三者に対する対抗要件を備えるためになされるものであって（ 民法1 7 7 条）、私的自治の原則に従ってその利益を享受しようとする者が必要に応じてその登記を申請すればよいと考えられている。
よって、相続登記も権利に関する登記であって、相続人に登記の申請義務はないものとされてる。
相続登記が義務ではなければ、不動産を相続しても相続人の関心が低い、利用価値が高くない不動産を相続して、相続登記をしないこともあるでしょう。その結果、相続登記されていない所有者不明の不動産が大量発生する社会問題に発展しました。
相続登記（所有権移転）の義務化
相続登記が義務化されると相続人にはどのような負担があるのでしょうか。
所有者不明の不動産問題を解消するための方策のひとつとして、今回の法改正により不動産登記法が改正され、相続登記が義務づけられました。
所有権の登記名義人について相続があったときは、自己のために相続が開始したことを知り、且つ所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。
遺贈により所有権を取得した者も、受贈者が相続人ならば、所有権移転登記をおこなう義務がある（ 不動産登記法7 6 条の2 第1項）。
相続による所有権の取得には「相続させる」という遺言（特定財産承継遺言）による取得も含まれる。
相続分に応じて相続登記がなされた後に遺産の分割があり、相続分を超えて所有権を取得した者についても、遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない（不動産登記法76条の2第2項）。
相続登記 義務違反の罰則
相続人に相続登記を申請する義務があるにもかかわらず、相続登記の申請を怠った場合には10万円以下の過料に処せられます（不動産登記法164条１項）。
相続登記の義務違反を回避する「相続人である旨の申出」
相続に限らず登記申請は、その形式と準備を必要とする書類が厳格に定められているため、専門知識がなければ簡単ではありません。
また、登記申請には費用もかかります。相続があった場合に相続登記の申請を義務と課すことは、相続人にとって重い負担になるため、改正法では登記申請を行わなくても義務違反にならない「相続人である旨の申し出」という仕組みが設けられています。
- 相続人が相続登記を申請すべき期間内に、登記官に相続人である旨の申出をした者については、所有権の取得に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす（不動産登記法76条の3第1項・第2項）。
- 登記官は、相続人である旨の申出があったときは、職権で、その旨ならびに申出をした者の氏名および住所その他の事項を所有権の登記に付記することができる（相続人申告登記）（同法76条の3第3項）。
- 相続人である旨の申出をした者が、その後の遺産の分割によって所有権を取得したときは、遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない（同法76条の３第４項）。
相続登記の義務化と相続土地国庫帰属法
相続登記の義務化は、登記名義人と所有者を一致させることで「所有者不明の不動産が増えるのを防ぐ」という目的で民法改正されました。
同時に成立した新法「相続土地国庫帰属法」は、不要な相続不動産を一定条件の下で相続人から国に帰属させることで「所有者不明の不動産を新たに生みださない」ことを目的としています。
ただし、利用する要件に当てはまる土地である必要があります。
相続した不動産の売却
不動産を相続するほとんどのオーナーが初めてのことで、遠方に住んでいる場合には日々の管理など悩みも多いことでしょう。
管理が難しいからといって、そのまま放置すると、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がる一方です。場合によっては建物が崩れたり放火や越境などで、隣地所有者に迷惑をかけてトラブルが起こるかもしれません。また所有している間は固定資産税を払い続けるなどランニングコストが発生します。相続する不動産に住むなどの活用方法がない場合には、心的な負担も大きいものです。
考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。相続不動産の売却は名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合の相続問題など一筋縄でいかないこともあります。しかし、相続した大切な不動産をただ放置して損をするなら、売却する選択肢について考えてみるのもオススメです。
ここまで「相続登記の義務化｜相続不動産の相続登記が必要な理由」について解説しました。
相続された不動産を売却するという場合には、相続不動産に詳しい不動産会社へ相談するのがオススメです。
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