相続した不動産を売却したい方、不動産を相続する予定だけど、どうしたら良いか分からない方へ、相続不動産の売却までの流れや税金についてご紹介致します。相続は全ての方が対象です。

相続不動産の売却への流れ

不動産の相続とは

不動産の相続は、土地や戸建・マンションなど故人が所有する不動産が親から子へ相続される事です。
相続を受ける事はほとんどの方が初めての事、特に遠方に住んでいらっしゃる方などは日々の管理など悩みも多い事でしょう。管理が難しいからといって、そのままに放置しておけば、建物は痛み、土地は荒れ、不動産としての価値は下がってしまいます。場合によっては建物が崩れたり、放火や越境など隣地所有者にご迷惑をかける事にもなってしまいかねません。また所有している間は固定資産税を払い続けなければなりません。毎年の事ですから心的な負担も大きいものです。そこで考えられる対応策が不動産を売却するという事です。
相続不動産の売却は名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合のトラブルなど一筋縄でいかない事もあります。しかし大事な相続資産をただ放置し損をしてしまわない為にも、この機会に相続不動産の売却への流れついて基礎知識を身につけておくと良いでしょう。

相続登記の流れ

不動産を相続した場合には、まず相続登記を行います。
相続登記の流れは相続人が一人の場合と複数人の場合で違いがあるため見ていきましょう。

法律家へ相談

遺産分割協議が必要
遺産分割協議が必要
不動産会社へ査定依頼
書類の収集
遺産分割協議
不動産の名義変更
遺産分割協議が不要
書類の収集
不動産の名義変更

不動産の相続登記が完了したら、売却することが出来ます。

不動産売却の流れ

不動産の売却は不動産会社へ依頼する必要があります。

不動産会社へ売却を依頼

不動産の売却決定・現金化
売却金額の分割

以上が相続した不動産を売却するまでの流れです。登記してから売却するため、信頼できる司法書士事務所や不動産会社へ相談すると良いでしょう。

不動産の相続登記について

まずは相続登記が必要

不動産を相続した場合、不動産所有者の名義を変更する必要があります。これが相続登記です。
相続した時点で自動的に名義が切り替わる訳ではありませんので注意が必要です。この相続登記は「いつまでに手続きをしなければならない」といった期間の決まりはありません。その為、相続人によってはつい名義をそのまま放置してしまうケースがあります。しかし相続登記により名義変更をしていなければ、その不動産を売却する事はできません。相続不動産を売却するならば相続登記を事前に済ませる必要があるということです。また、将来的に相続人が増えて、要らぬトラブルを引き起こすといった事も考えられます。そのため不動産を相続することになった場合、なるべく早い段階で相続登記を行うのが得策です。

相続登記を行わないリスクやデメリット

・売却などの処分が自由にできない
・他の相続人が、自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう
・不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある(相続人の一人が亡くなると、配属者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため)

相続人が複数いる場合の手続き

相続登記を行う際、法定相続人(民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子供など)が複数いる場合には、全員の共有財産となる為、勝手に自分のものだとして登記する事は出来ません。近年ではわずかな資産でも相続トラブルへ発展するケースが増えています。相続人が複数いる場合には相続人同士で「遺産分割協議書」により誰が何をどれだけ相続するのかを取り決めると良いでしょう。
また、「実家」などの一つの不動産を複数人で相続する場合、「換価分割」という方法があります。これは実際に売却手続きの出来る相続人(相続不動産の近隣に住んでいる人等)を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行い、その売却代金を相続人同士で分け合うといった方法です。換価分割なら売却してから現金を分けられるため、誰かが損や得をしたりしないのでおすすめです。

相続不動産の税について

相続資産が3,600万円以下であれば相続税の納税は必要なし

相続税の基礎控除額

相続税は相続資産の総額が基礎控除額を超える人が対象となります。
平成27年1月1日より基礎控除額は【3,000万円+600万円×法定相続人の人数】となっています。例えば相続人が1人の場合は3,600万円、3人であれば4,800万円までの相続資産には相続税がかかりません。
また相続不動産の資産評価額は【家屋=固定資産税の評価額/土地=路線価方式もしくは倍率方式】により決まります。

相続税の納税期限

相続税の納税が必要な場合、相続税の申告及び納税は非相続人が死亡した事を知った日から10ヶ月以内に行う事が原則です。例えば1月10日に死亡した場には11月10日が申告、納税の期限となります。

相続した不動産であっても売却の譲渡所得は申告が必要

相続した不動産であって、売却して得た譲渡所得は課税の対象となります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は【売却代金−(取得費(※減価償却要)+経費)=譲渡所得】により決まり、取得費は当時購入した不動産の売買契約書などを元に減価償却した金額にて算出します。売買契約書などが見つからず取得費がどうしても分からないという場合には、売却した際の譲渡金額の5%相当額を取得費とする事が出来ます。

相続税を支払った場合、3年以内の売却で譲渡税を軽減できる

相続資産が基礎控除額を上回り、相続税を支払い、さらに相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には相続税申告期限(10ヶ月)の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算することができる「相続税の所得加算額の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡益を抑える事ができるため、税金の軽減につながります。

いざという時には専門家に相談を

上記で説明した通り、相続不動産の売却には遺産分割協議や相続登記など段取りが多くなります。
相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早期の各種手続きをおすすめします。特に相続人が複数いる場合には、タイミングを逃してしまうと、時間が経つ程「なぜ今さら?」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。相続の問題は人が絡む程に複雑になってしまうため、大きなトラブルを防ぐ為にも、いざというときは司法書士などの専門家へ相談すると良いでしょう。
当社では信頼出来る司法書士の無料紹介なども行っておりますので、お気軽にご相談下さい。

相続不動産の売却

相続した不動産の売却方法

相続した不動産の売却について考える時、売却方法の選択肢として挙げられるのが買取と仲介です。
相続不動産を安心して売却するために、まずは買取と仲介の違いを知り、相続不動産の状況に則した売却方法を選ぶことから始めましょう。

買取と仲介の違い

相続不動産の売却方法、買取と仲介の違いを簡単に説明すると、売主様から不動産会社へ直接売却するのが「買取」、不動産会社が見つけた購入希望者へ売却するのが「仲介」です。

買取
売主 → 買取会社

仲介
売主 → 仲介会社 → 買主

買取と仲介の比較

相続した不動産を売却する選択肢、買取と仲介には売却期間と売却価格が相反関係にありますが、一般的に「売却期間を重視される売主様は買取」「売却価格を重視される売主様は仲介」を選ばれる傾向があります。

期間重視
売主 × 買取会社 = 買取

価格重視
売主 × 仲介会社 × 買主 = 仲介

買取と仲介の売却までの流れ

買取と仲介で相続不動産を売却するまでの流れが違います。買取と仲介のステップをそれぞれ確認しましょう。

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仲介で売却する場合には、事前準備を含むお問い合わせから引き渡しまで一般的に半年程度かかります。相続不動産をより短い期間で売りたい場合は、買取についても不動産会社に相談してみましょう。

買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介には、それぞれメリットとデメリットがあります。
しっかりと買取と仲介の違いを確認し、相続したマンション・戸建・土地など不動産の状態に照らし合わせて不動産売却を成功させましょう。※当社で提供する買取・仲介でのメリット・デメリットを基にご説明します。

-買取-
早く確実に面倒なく現金化できる買取

買取のメリット

・最短3日で現金化
・仲介手数料不要
・売却にかかる手間を軽減できる
・遠方からでも簡単に売却が完了
・秘密厳守で誰にも知られずに売却できる
・買い手が付かない不動産も売却可能
・売却後にトラブルのリスクがない

買取のデメリット

・仲介の売却に比べて金額が低くなる
※市場価格の60〜80%程度

-仲介-
売却価格を重視する仲介

仲介のメリット

・高く売る可能性を追求できる
※買取価格より高くなることを約束するものではない

仲介のデメリット

・信頼できる仲介会社を見極める必要がある
・条件が合うまで長期間かかる可能性
・広告等で売却情報が世間に認知される
・内覧等を対応する手間がかかる
・引渡しまでに費用が追加で発生する可能性
・契約不適合責任など売却後にトラブルのリスク
・売却完了までランニングコストが発生

買取と仲介どちらが相続した不動産に適しているか分からない場合には、不動産会社に相談して決めましょう。


ここまで相続した不動産の売却までの流れをご紹介しました。
買取と仲介の売却の流れについて、より詳しくまとめていますので参考になれば幸いです。

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