空き家を売却する方法｜売却の流れ・費用・税金・注意点を不動産売却の専門家が解説

空き家を売却する方法

「相続した空き家をどうすればいいか分からない」
「空き家を所有しているものの、管理するのが大変」
「古い家なので売却できるか不安」
「空き家を売却すると税金や費用はいくらかかる？」
このように、空き家の売却について悩んでいる方は少なくありません。

空き家は所有しているだけでも、固定資産税や管理費、草木の手入れ、建物の修繕などの負担が発生します。
さらに、適切に管理されていない空き家については、行政から指導・勧告を受ける可能性もあります。
管理不全空家等や特定空家等については、一定の場合に固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みもあります。

そのため、今後利用する予定がない空き家は、早めに「売却」「買取」「活用」などの選択肢を比較することが重要です。

この記事では、空き家を売却する方法、売却までの流れ、費用・税金、売れにくい空き家の対処法、注意点まで詳しく解説します。

空き家は売却できる？古い家でも売れる可能性があります

結論からいうと、築年数が古い空き家でも売却できる可能性があります。
「古いから売れない」と考えてしまいがちですが、購入希望者が評価するのは建物だけではありません。

• 土地の立地
• 土地の広さ
• 駅や道路からの距離
• 周辺環境
• 再建築の可否
• 建物の状態
• リフォーム・建て替えの可能性

さまざまな条件を総合して不動産の価値が判断されます。
特に、古い建物でも土地としての需要がある場合は、建物を解体せず「古家付き土地」として売却したり、買主側で建て替えることを前提に売却したりする方法があります。

一方、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどがある場合は、一般的な中古住宅として売り出すよりも、不動産会社による買取を検討したほうがよいケースもあります。

空き家を売却する主な方法は3つ

空き家を売却する場合、大きく分けて「仲介」「不動産会社による買取」「解体して土地として売却」という方法があります。

1．仲介で売却する

不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者を探して売却する方法です。
市場価格に近い金額で売却できる可能性があることがメリットです。

一方で、購入希望者が見つかるまで時間がかかることがあります。
また、内覧対応や物件の清掃、必要書類の準備など、売主側の負担が発生する場合があります。

不動産会社と媒介契約を締結する場合、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。国土交通省も、それぞれ情報公開の範囲や依頼できる業者数などに違いがあることを案内しています。

2．不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買主となる「買取」も空き家を売却する方法の一つです。
買取の場合、一般の買主を探す必要がないため、仲介と比較して売却までの期間を短縮できるケースがあります。

• 荷物が残っている
• 建物がかなり古い
• 空き家の管理ができていない
• 雨漏りなどの不具合がある
• 内覧対応をしたくない
• 近隣に知られず売却したい

さまざまな事情をかかえた空き家でも検討しやすい方法です。
ただし、買取価格は、一般市場での仲介による売却価格より低くなる傾向があります。

「できるだけ高く売りたい」のか、「できるだけ早く手放したい」のかによって、適した売却方法は異なります。

3．建物を解体して土地として売却する

建物の老朽化が著しい場合には、空き家を解体して更地にしてから売却する方法もあります。
更地にすることで買主が建物の解体費用を負担する必要がなくなるため、土地として検討してもらいやすくなるケースがあります。

ただし、解体費用がかかるうえ、更地にしたから必ず高く売れるとは限りません。
さらに、土地の状況によっては再建築できない場合もあるため、解体する前に不動産会社へ相談することが重要です。

空き家を売却する流れ

空き家売却は、一般的に次のような流れで進みます。

STEP1：空き家の権利関係を確認する

まず確認したいのが、誰が所有者なのかという点です。
特に相続した空き家の場合、相続登記が済んでいないケースがあります。

売却する前に、登記上の所有者や相続人、共有者の有無などを確認しましょう。

STEP2：不動産の査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼します。
空き家の場合、築年数だけでなく、土地の形状、道路との接道状況、再建築の可否、建物の状態などによって価格が大きく変わります。

そのため、単純な机上査定だけではなく、実際の物件を確認してもらう「訪問査定」を受けることをおすすめします。

STEP3：売却方法を決める

査定結果をもとに、選択肢を比較します。

「仲介で売却する」
「買取を利用する」
「解体して土地として売却する」

重要なのは、査定額だけで売却方法を決めないことです。
売却価格、売却までの期間、費用、手間などを総合的に比較しましょう。

STEP4：媒介契約または買取契約を締結する

仲介の場合は不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始します。
一方、買取の場合は不動産会社による査定後、売買条件に合意して契約へ進みます。

STEP5：売買契約・決済・引き渡し

購入者が決まったら売買契約を締結し、決済・所有権移転・引き渡しを行います。

空き家を売却するときにかかる費用

空き家の売却では、売却価格だけでなく諸費用も考えておく必要があります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記関連費用
• 測量費
• 建物の解体費用
• 残置物の処分費用
• ハウスクリーニング費用
• 必要に応じた修繕費用
• 譲渡所得にかかる税金

特に注意したいのが仲介手数料です。
仲介手数料には法律に基づく上限があり、売買価格だけでなく、2024年7月1日以降は「低廉な空家等」に関する特例も設けられています。
800万円以下の宅地・建物については、一定の条件のもとで仲介手数料の上限が従来の計算方法と異なる場合があります。

そのため、空き家を売却するときは「売却価格」だけでなく「最終的に手元にいくら残るか」を確認することが大切です。

空き家を売却すると税金がかかる？

空き家を売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

譲渡所得は、譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除という考え方で計算します。

ただし、空き家の取得理由や過去の居住状況などによって利用できる税制上の特例が異なります。

相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

国税庁によると、この特例は一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度で、現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。
相続人が3人以上の場合には、控除額が2,000万円となる場合があります

ただし、誰でも利用できるわけではありません。
建築時期、相続後の利用状況、売却期限、売却価格など、複数の要件があるため特例を利用できるかどうかは、売却前に確認しておくことが重要です。
なお、実際に特例を利用する場合には確定申告が必要となります。

空き家は放置せず早めに売却を検討する

「まだ使うかもしれないから」と空き家を長期間所有するケースがあります。
しかし、使っていない家でも建物は徐々に劣化します。

雨漏りや害虫、カビ、設備の故障などが発生すると、修繕費用が増える可能性があります。
また、庭木の繁茂や建物の劣化などによって近隣へ影響を与えることもあります。

さらに、適切な管理が行われていない管理不全空家等について、市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の適用対象から除外される制度があります。

「いつか売ろう」と先延ばしにするのではなく、売却する可能性があるなら、早い段階で不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

売れにくい空き家を売却する方法

空き家の中には、一般的な仲介では売却しにくい物件もあります。

• 建物が老朽化している
• 長期間放置されている
• 残置物が大量にある
• 接道条件に問題がある
• 再建築できない
• 土地の形状が特殊
• 市街化調整区域にある
• 雨漏りやシロアリ被害がある

しかし、このような空き家でも「売れない」と決めつける必要はありません。

不動産会社によっては、古家付き土地として販売したり、リフォーム・再生を前提として買い取ったり、土地として活用する方法を提案できる場合があります。

特に一般の購入希望者が見つかりにくい物件では、不動産買取を選択肢に入れることで売却できる可能性があります。

空き家を売却するときの注意点

安易に解体しない

「古い家だから壊して更地にしたほうが売れる」と考えるのは危険です。
解体には費用がかかるうえ、更地にした後に必ず高く売れるとは限りません。

また、固定資産税の住宅用地特例との関係もあるため、解体前に売却価格や税負担を含めて不動産会社へ確認しましょう。

1社の査定額だけで判断しない

査定価格は不動産会社によって異なることがあります。
特に空き家は、物件の状態や土地の評価によって査定が分かれやすい傾向があります。

高い査定額を提示した会社が必ずしも高く売ってくれるとは限りません。
査定額の根拠や販売戦略まで確認することが重要です。

相続登記や共有者を確認する

相続した空き家では、所有者が複数になっているケースがあります。
共有名義の場合、一人の判断だけで自由に売却できるわけではありません。
売却を検討する段階で、相続関係と登記状況を確認しておきましょう。

税金の特例は売却前に確認する

空き家の売却で利用できる税制上の特例には要件があります。
「売った後に調べればいい」と考えるのではなく、売却前に税理士や税務署、不動産会社などへ確認しましょう。

特に相続した空き家は、3,000万円特別控除の対象になるかどうかで手元に残る金額が大きく変わる可能性があります。

空き家は「仲介」と「買取」のどちらが向いている？

空き家売却で迷ったら、次のように考えると分かりやすいでしょう。

• できるだけ高く売りたい → 仲介
• できるだけ早く売却したい → 買取
• 古すぎる・状態が悪い → 買取も含めて比較
• 時間をかけて販売できる → 仲介を検討

ただし、物件によって最適な方法は異なります。

実際には「仲介と買取の両方を査定して比較する」のが有効です。
仲介ならいくらで売れそうなのか、買取ならいくらになるのかを比較すれば、価格と売却期間のバランスを判断しやすくなります。

空き家の売却で失敗しない不動産会社の選び方

空き家を売却するなら、単に「査定額が高い会社」を選ぶのではなく、空き家の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことが重要です。

• 空き家の売却実績があるか
• 古家・土地の売却に対応できるか
• 買取にも対応しているか
• 査定価格の根拠を説明してくれるか
• 解体・残置物処分などについて相談できるか
• 税金や相続について必要な専門家を紹介できるか

空き家は一般的な居住中の住宅とは異なり、物件ごとに問題が異なります。
そのため、「とりあえず査定価格を出す」だけではなく、売却方法まで含めて提案してくれる会社を選びましょう。

空き家の売却でよくある質問

まとめ｜空き家の売却は査定で選択肢を確認

空き家は、所有しているだけでも管理や税金などの負担が発生します。
そのため、今後利用する予定がないのであれば、早めに売却を検討することが大切です。

どの方法が最適なのかは、物件の立地、建物の状態、再建築の可否、売却希望価格、売却までの期間などによって変わります。

また、相続した空き家の場合は、3,000万円特別控除などの税制上の特例を利用できる可能性があるため、売却前に確認しておきましょう。

「この空き家はいくらで売れる？」
「仲介と買取のどちらがいい？」
「解体してから売ったほうがいい？」
「相続した空き家の税金が心配」

このような疑問がある場合は、まず不動産会社に査定を依頼して、売却価格だけでなく「仲介・買取・解体後の売却」など複数の選択肢を比較することをおすすめします。

空き家の売却は、早めに相談することで選択肢を増やせる可能性があります。
「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、現在の不動産価値を把握しておくことは有効です。
空き家の売却を検討している方は、まず無料査定で現在の価値を確認してみましょう。

空き家の売却は、仲介・買取といった売却方法ができる不動産会社へ相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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