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仲介で不動産を売却する流れ
仲介で不動産を売却する流れ、不動産仲介で売却する方法について解説します。
不動産の仲介とは
不動産の仲介とは、マンションや戸建・土地といった不動産の売却（購入）を、オーナーから仲介会社へ依頼して不動産を売る（買う）方法です。
仲介をオススメするケース
- 売却期間に余裕があるケース
- 不動産に問題がないケース
- オーナーに特別な事情がないケース
仲介の不動産売却では仲介会社が買主を探します。不動産会社へ売却する買取との違いは、仲介は売る人と買う人のマッチングなので「できるだけ高く売る可能性を追求できる※」という最大のメリットがある一方で、売る相手が見つからなければ「期間の長期化」「価格の下落」、売却した後には売主の責任による「トラブルのリスク」といったデメリットがあるのも仲介で不動産を売る特徴といえます。
※仲介での売却価格が買取より高くなることを保証するものではありません。
まずは売却に詳しい不動産会社へ仲介・買取どちらに向いているか相談してみましょう。仲介で不動産を売る場合には、その不動産会社が仲介において「どのような売却戦略をもっているか」「査定や調査に詳しい仲介担当者か」など注意したいポイントがあります。仲介で不動産売却を成功させるためにも、事前に仲介による不動産売却の流れを把握しておきましょう。
仲介で不動産を売却する流れ
不動産仲介をおこなっている仲介会社は数多くありますが、仲介会社によって進める流れや方法に違いがあります。
ここでは売却専門である当社の不動産仲介の流れをご紹介させていただきます。
オーナーの状況にあわせた売却条件のご相談
まずは当社までお電話（0120-750-180）でご相談いただくか、無料不動産査定お問い合わせフォームより必要事項をご記入のうえ、査定をご依頼ください。１営業日以内に担当者からご連絡後、オーナーのご都合に合わせた日程で当社の宅地建物取引士が査定にお伺いします。査定にかかる時間は、不動産の調査を含め30分から１時間程です。
県外など遠方にお住まいのオーナーや、お急ぎのオーナーには、ご状況を伺い概算の査定も可能です。
仲介で不動産を売却する場合「なせ売るのか？」といったご事情が売却のスケジュールに大きく影響します。
まずは売却する動機や希望条件、売却を希望する時期などを仲介のプロに相談してください。「どれ位の価値で売れる不動産か」「住宅ローンが残っている不動産を売るにはどうしたらよいか」「税金や手数料などの諸費用はどれぐらい見込めば良いか」など、気になることは全て相談しましょう。
また、買い替えを考えている場合には、売却が決定した場合の住居についても事前に考慮する必要があるため、購入時期もあわせて検討する必要があります。仲介に精通している担当者はそれらの条件によりオーナーの状況にあった売却方法を提案します。
仲介で不動産売却する場合には経費や税金などの諸費用がかかります。売却金額から諸費用を引いた金額がお手元に残る金額となりますので、あらかじめ確認をしておくと良いでしょう。
詳しくは不動産の仲介にかかる費用にまとめましたのでご確認ください。
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調査で売却不動産の状況を正確に把握
仲介の担当者は売却不動産について調査します。オーナーに直接ヒアリングするのはもちろん、土地・建物の現地調査、周辺環境調査、建築法規や権利関係などの法的調査をおこないます。
仲介で売却する場合、不動産の問題はオーナーに責任が生じるため、マンション・戸建・土地など売却する不動産の状況を正確に把握したうえで、売却戦略にもとづく根拠がある適正な査定価格をご提案します。
マンション
・各部屋の広さ／収納量
・内装／リフォーム状態等
・キッチン／浴室／トイレ
・エアコンなどの設備
・隣接建物、建築予定の状況
・ゴミ置き場、収集日
・防犯セキュリティー
・マンション周辺の環境
・リフォームの制限
・ペットの飼育
・駐車場の空き状況
・管理会社の管理形態
・管理費や修繕積立金の額
・各負担金の滞納の有無
・長期修繕計画の内容
戸建・土地
・日当りの確認、風通しの状況
・各部屋の広さ、収納量の確認
・内装状況、リフォーム状況、必要性の確認
・水回り設備（キッチン／浴室／トイレ）の状況
・エアコンなどの設備の状況
（塗装、外壁、基礎のひび、雨漏りの有無等）
・駐車場の有無、台数及び外構工事の実施状況
・境界、越境の確認
・地中埋設物の確認
・水道配管、下水道配管の埋設経路の確認
・接道の幅員
・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設の確認
・ゴミ置き場、収集日の確認
役所調査
用途地域の確認、法令上の制限、公道・私道の道路種別や幅員、適正に建築されているか、その経緯などを確認します。また、上下水道、浄化槽の配管経路、埋設文化財の有無、学区なども確認します。
建物の建築に関しての調査項目になりますので、査定金額に大きく影響する調査といえます。
法務局調査
法務局では、登記簿謄本を元に所有者、権利種類、権利持分、権利の経緯、所有権を阻害する権利の有無、地目、地積、建物の構造、建築時期、延べ床面積などの確認をおこないます。また、公図や地積測量図を用いて、現況との相違確認、隣地や接道との境界線の確認します。
不動産の権利に関する調査項目になりますので、特に慎重な調査が求められます。
仲介で不動産を売却する場合の査定価格は、購入希望者が比較する“販売中の条件が近い売却情報”、“類似する売却済の直近の事例”をベースに、３つの査定方法で多角的に成約を見込む価格を査定算出します。仲介会社の査定価格は概ね３ヶ月〜６ヶ月間での売却を想定してご提案することが一般的です。
実際に売却をスタートする売出価格については、仲介担当者の提案をもとにオーナーのご希望やご事情を反映させて設定します。
売却を正式に仲介へ依頼する媒介契約
売出価格が決定したら、仲介会社に売却を依頼します。
仲介会社へ正式に仲介を依頼するためには、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約をオーナーと仲介会社とで締結しますが、媒介契約の種類によって仲介の売却活動に違いがあります。
なお、仲介手数料は仲介が成立した場合の成功報酬です。媒介契約を締結しても不動産の売買が成立しないかぎり仲介会社へ仲介手数料を支払う必要はない※と覚えておきましょう。
※一部の仲介会社では違約金を定めている場合があります。
仲介会社へ売却を依頼する媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれ契約内容により仲介会社・オーナーの立場に違いがありますので各種ご確認ください。
仲介会社の立場
媒介契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録が義務づけられています。
オーナーに対し1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。
オーナーの立場
仲介会社１社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられています。
仲介会社の立場
媒介契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」へ売却情報の登録が義務づけられています。
オーナーに対し2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を書面にて報告することが義務づけられています。
オーナーの立場
仲介会社1社のみに不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、オーナーが自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することが可能です。
仲介会社の立場
法律上、指定流通機構「レインズ」への売却情報の登録、オーナーへ進行状況の報告義務はございません。
オーナーの立場
複数の仲介会社に不動産売却の依頼が可能です。
必ず依頼した仲介会社をとおしての売買契約が義務づけられていますが、オーナーが自ら買主を見つけた場合や知人の紹介があった場合には、直接売買契約を締結することが可能です。
物件状況等報告書・付帯設備表を作成
仲介による不動産取引の透明性、安全性を高めるため、売却不動産について「オーナーが知っている状況」や「買主へ引き渡す付帯設備の状態」などの情報をまとめた「物件状況等報告書」「付帯設備表」を作成します。
売買契約時にも告知事項として使用する大切な書類です。不動産の状態によっては不動産売却後のトラブルからオーナーを守ることができるため、仲介の取引では必ずアドバイスさせていただきます。
仲介で売るための売却活動
仲介の売却活動では、できるだけ多くの購入希望者に売却情報を届けることが「より良い売却」につながるため大切です。
売却活動の内容は仲介会社によって違いがあるため、ここでは当社がおこなっている売却活動をご紹介します。オーナーにとってベストな買主をより早く探すために、当社がおこなっている売却活動は大きく分けて３つです。
紙媒体やインターネットは媒体によって集客できる購入層が異なるため、新聞の折り込み広告、ポスティング広告、住宅情報誌などの紙媒体をはじめ、圧倒的な集客を誇る大手のポータルサイトによるインターネット広告など、多角的に媒体をもちいて積極的な広告をうちます。近年では特に首都圏での効果が大きいスマートフォンからの新規顧客の集客に力を入れています。
売却不動産のなかには、対外的な広告活動をおこなう前に仲介会社の既存顧客により成約するケースが相当数存在します。売買取引のために協力できる仲介会社の数が多ければ多いほど、売却情報は購入希望者へ届きやすく、早く売却できるわけですからオーナーにとって非常に有益な売却活動です。
大手の仲介会社、中小の仲介会社どちらも全ての購入検討者を満たしているわけではないため、特に仲介会社が乱立する首都圏での売却に効果を発揮します。
当社では他の仲介会社の購入希望者にも広く売却情報を届けるために、売却情報の囲い込みをせず首都圏の信頼できる仲介会社へ積極的に情報共有しています。
売却活動時に不動産が空家・空室の場合には、現地販売会（オープンハウス）を開催しています。同マンション内の住替えや、戸建・土地の近隣住民が購入するケースも想定して売却活動をおこないます。
内覧の対応
売却活動により売却物件に興味をもたれ、購入の可能性が高いと判断できる購入希望者を、オーナーへご紹介します。
オーナーのご都合に合わせて、仲介会社が立ち合いのもと内覧をおこないます。内覧の準備や心構えについてもアドバイスしますのでご安心ください。
契約条件の交渉
内覧された購入希望者から購入申し込みなどの正式な購入の意思表示があれば、具体的な契約条件を交渉します。
主な契約条件
- 売買代金の支払い方法
- 不動産の引渡し条件
- 不動産の引渡し時期
- 手付金の金額
- 値引き交渉などの売買金額 etc.
仲介による不動産売買契約の流れ
売主・買主ともに売買の条件が整えば、いよいよ売買契約です。
売買契約にあたり仲介会社の宅地建物取引士が、売買物件の詳細や取引条件についての重要事項をご説明します。契約書類へ双方の署名・捺印していただき売買契約を締結します。契約後は契約書の内容にもとづいて双方に権利が発生し、義務を履行することとなるため不明なことがある場合には仲介担当者へ確認しておきましょう。
不動産売買契約では契約が成立するまでに、仲介会社の宅地建物取引士が双方に対して取引条件に係る権利関係、法的な規制など一定の重要事項を説明することが宅地建物取引業法に義務づけられています。その際「重要事項説明書」にくわえ、媒介契約時に作成した「物件状況等報告書」「付帯設備表」についても買主へ説明します。
当社では仲介に精通した宅地建物取引士が「重要事項説明書」をもとに、不動産について分かりやすくご説明します。
売買契約が成立すると双方に権利と義務が発生します。
義務をおこたり契約が解除となると手付金分の支払いや違約金の支払いが必要となる場合がありますので、重要事項および契約の内容を十分に確認し、分からないことがあれば仲介会社の宅地建物取引士に確認のうえ、売買契約を結ぶようにしましょう。
売買契約に必要なもの
権利証（登記識別情報）｜実印｜印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）｜契約書貼付用印紙｜本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート等)
売買契約書に双方の署名・捺印がなされると契約が成立します。契約が成立したら手付金を受け渡します。
手付金とは
売買契約締結時に買主からオーナーへ交付される売買代金の一部です。手付金の額は双方の合意によって決定されます。万が一、やむをえない理由により契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主が解除する場合は手付金の放棄、売主が解除する場合は手付金の倍返しにより解除が成立します。
売却物件を引渡す準備
決済（残代金の受領）および引渡し日までに、契約条件のとおり準備を済ませ、売却物件の引き渡しに問題がない状態にする必要があります。
決済・引き渡しの準備が整い次第、双方立会いによる売買物件の最終確認を現地にておこないます。境界の確認や設備表などにもとづき、契約書に定めたとおりに不動産の引渡しができるか確認します。
オーナーの準備
- 登記の準備（抵当権抹消・名義変更など）
- 金融機関との打ち合わせ（住宅ローンの残債がある場合）
- 隣地との境界確認（土地・戸建の場合）
- 引越の準備（不用品の整理など）
- 電気・水道・ガス会社への連絡
- 各手続きに必要な書類の準備
引越等のスケジュール
売却と同時にマンションや戸建の買い替える場合、注意したいのは引越しのスケジュールです。
可能であれば、先に新居へ引越してから引渡しをおこなうのがスムーズですが、売却代金を購入資金にしなければならない場合には、短期のつなぎ融資を利用したり、一時的に賃貸などに仮住まいする方法もあります。ただし、費用が余計に発生してしまうため、引渡しを数日待ってもらうように取り決める場合もあります。
買い替えのための売却は、あらかじめ仲介会社へ相談しておくとトラブルを防げるでしょう。
決済の流れと手続き
いよいよ売却物件の決済、お引渡しです。
決済では、残代金の授受と売却物件の引渡しを同時におこないます。当日中に司法書士が法務局へ所有権移転などの登記申請をします。
所有権移転の登記申請に必要な書類を司法書士が確認します。
買主から売主へ残代金を支払います。
買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関に集まり振込みで残代金を授受するケースが多いでしょう。残代金の授受が完了したら、所有権移転や抵当権の抹消などの登記申請を司法書士に委任します。
固定資産税や管理費等（マンションの場合）の清算をおこないます。
引渡し前日までは売主の負担、当日からは買主の負担として、日割りで清算をおこなうのが一般的です。
残代金を受領したら、売却物件のカギを引渡します。
玄関のカギ以外にも勝手口や門扉など、すべてのカギを引き渡します。引渡しが完了した証として「引渡確認証」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。
エアコンや給湯器など付帯する設備の取扱説明書や、マンションの場合には管理規約や分譲時のパンフレットなども買主に引き渡します。
仲介会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などを支払います。
仲介で不動産を売却する流れは以上です。
売却後には確定申告が必要になります。
当社では無料で税理士の紹介もおこなっておりますのでお気軽にご相談ください。
ここまで「不動産の仲介とは？仲介で不動産を売却する流れと方法」について解説しました。
仲介で不動産を売却する流れと方法は、査定にはじまり売却活動や契約内容と専門分野が関係します。仲介で不動産の売却を成功させるためには、信頼できる仲介会社への依頼をオススメします。
仲介で不動産売却するなら、不動産売却専門の株式会社ジャンクションにご相談ください。
不動産売却相談×年間実績1,000件以上
不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
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しつこい営業はございません。
不動産のお悩みは人それぞれ。まずは相談を
営業時間／10：00〜18：00 火・水曜定休
