不動産仲介とは？仕組み・仲介手数料・売却の流れ・メリットを徹底解説

仲介で不動産を売却する流れ

「不動産仲介とは、具体的に何をしてくれるの？」
「仲介で不動産を売ると、どのくらい費用がかかる？」
「仲介と不動産買取は何が違う？」
不動産を売却するとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。

不動産仲介とは、不動産を売りたい売主と、購入したい買主の間に不動産会社が入り、売買成立をサポートする仕組みです。

売却価格の査定、販売活動、購入希望者との交渉、売買契約、引渡しまで、不動産売却に必要なさまざまな業務を不動産会社がサポートします。
一方で、仲介には仲介手数料がかかるほか、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

この記事では、不動産仲介の基本から、仲介手数料、売却の流れ、メリット・デメリット、買取との違い、不動産会社の選び方まで詳しく解説します。
「自分の不動産は仲介で売るべき？」と悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

不動産仲介とは？

不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、不動産売買が成立するようサポートすることです。
売主が不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社は物件の査定や市場調査を行い、売却価格を提案します。

その後、売却活動を行って購入希望者を探し、問い合わせへの対応、内覧、価格や契約条件の交渉などを進めます。
購入希望者と条件がまとまれば、売買契約を締結し、最終的に物件を引き渡します。

つまり、不動産仲介は単に「買主を探す」だけではありません。
不動産をできるだけ適切な条件で売却し、安全に取引を完了させるためのサポートが仲介の大きな役割です。

主な業務には、次のようなものがあります。

• 不動産価格の査定
• 市場調査
• 売却価格の提案
• 物件情報の広告・掲載
• 購入希望者への対応
• 内覧の調整
• 売買条件の交渉
• 重要事項説明
• 売買契約書などの作成
• 決済・引渡しのサポート

不動産仲介では何をしてくれる？

不動産会社に仲介を依頼すると、売却に必要なさまざまな業務を任せることができます。

1．不動産を査定する

まず、不動産会社が土地や建物の状態、周辺の成約事例、市場動向などを確認して査定価格を算出します。

ここで重要なのは、査定価格＝実際に売れる価格ではないということです。
高すぎる価格を設定すると購入希望者が集まらず、売却期間が長期化する可能性があります。

反対に、相場より低い価格で売り出してしまうと、本来得られたはずの売却代金を逃す可能性があります。

そのため、価格だけではなく、根拠を確認することが重要です。

2．販売活動を行う

売却を依頼すると、不動産会社が物件を市場に公開し、購入希望者を探します。

物件情報を不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページなどに掲載するほか、既存顧客への紹介などを行うことがあります。

3．購入希望者との交渉を行う

購入希望者が見つかった場合には、価格や引渡し時期などの条件について交渉します。

売主だけでは判断が難しい交渉についても、不動産会社が間に入ることでスムーズに進めやすくなります。

4．契約・引渡しをサポートする

売買条件がまとまると、重要事項説明や売買契約などを経て、決済・引渡しへ進みます。

不動産売買には専門的な手続きが多いため、仲介会社のサポートを受けることで、手続きを進めやすくなります。

不動産仲介の3つの媒介契約

不動産会社に売却を依頼するときは、一般的に「媒介契約」を締結します。
媒介契約には、主に次の3種類があります。

どの媒介契約が適しているかは、物件の種類や売却希望時期、販売戦略によって変わります。
そのため、契約内容だけでなく「その会社がどのような販売活動をするのか」まで確認することが大切です。

不動産仲介手数料とは？

不動産仲介を利用して売買が成立した場合、不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
仲介手数料は、媒介によって売買が成立した場合に不動産会社が受け取る報酬です。

仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限があります。
一般的な売買価格が400万円を超える不動産の場合、仲介手数料の上限は次の簡易計算で求められます。

売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例えば、3,000万円で売却した場合、3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円
消費税10％を加えると、105万6,000円（税込）が上限となります。

なお、これはあくまで上限額であり、すべての不動産会社が必ずこの金額を請求するという意味ではありません。

また、2024年7月からは、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」について、一定の条件のもとで媒介報酬の特例が設けられており、上限は30万円×1.1＝33万円（税込）です。

売却前には、自分の不動産でどの程度の仲介手数料が発生するのか確認しておきましょう。

不動産仲介のメリット

市場価格に近い価格で売却を目指せる

仲介では、基本的に市場の購入希望者を探して売却します。
そのため、不動産会社の査定や市場調査をもとに適正な販売価格を設定することで、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

「できるだけ高く売りたい」という方には、仲介が有力な選択肢になります。

多くの購入希望者にアプローチできる

不動産会社の販売網やポータルサイトなどを活用して、幅広い購入希望者に物件を紹介できます。
自分だけで買主を探すよりも、購入希望者を見つけやすくなるのが仲介のメリットです。

売却手続きをサポートしてもらえる

不動産売却には、査定、広告、内覧、交渉、契約、決済など多くの手続きがあります。
専門家である不動産会社に依頼することで、売主の負担を抑えながら売却を進められます。

不動産仲介のデメリット

売却まで時間がかかることがある

仲介では、実際に購入する買主を探す必要があります。
そのため、価格や物件条件によっては、売却まで数か月以上かかるケースもあります。

「できるだけ早く現金化したい」という方には、仲介以外の方法も検討する必要があります。

仲介手数料がかかる

売買が成立すると、仲介手数料が発生します。
売却価格が高くなるほど仲介手数料も大きくなるため、手取り額を考えるときは売却価格だけではなく、仲介手数料などの諸費用も考慮することが重要です。

内覧などの対応が必要になる

居住中の物件を売却する場合、購入希望者の内覧に対応する必要があります。
スケジュール調整や室内の整理など、売主側にも一定の負担が生じます。

不動産仲介と買取の違い

不動産売却では、仲介だけでなく「不動産買取」という方法もあります。
最も大きな違いは、誰が買主になるかです。

「高く売ることを優先する」のか、「早く売ることを優先する」のかによって、適した売却方法は変わります。
そのため、最初から仲介だけに決めるのではなく、仲介と買取の両方を比較してから判断することがおすすめです。

不動産仲介で売却する流れ

不動産仲介による一般的な売却の流れは次のとおりです。

STEP1：不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、査定根拠や販売戦略を確認します。

STEP2：不動産会社を選ぶ

査定額だけでなく、売却実績、担当者の対応、販売方法などを比較します。

STEP3：媒介契約を締結する

自分に合った媒介契約を選び、不動産会社と契約します。

STEP4：売却活動を開始する

物件情報を公開し、購入希望者を探します。

STEP5：購入希望者と条件交渉する

購入希望者が見つかったら、売買価格や引渡し時期などの条件を調整します。

STEP6：売買契約を締結する

条件がまとまったら売買契約を締結します。

STEP7：決済・引渡し

残代金の決済や所有権移転などを行い、物件を買主へ引き渡します。

不動産仲介会社はどう選べばいい？

不動産仲介を成功させるためには、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要です。
単純に「査定額が一番高い会社」を選ぶのはおすすめできません。
確認したいポイントは次のとおりです。

査定価格の根拠が明確か

なぜその価格なのか、周辺の成約事例や市場状況などを確認しましょう。
相場より極端に高い査定額を提示して媒介契約を獲得しようとする会社にも注意が必要です。

具体的な販売戦略があるか

「広告を出します」だけではなく、具体的に説明できる会社を選びましょう。

• どの媒体に掲載するのか
• どのような購入者をターゲットにするのか
• どのような写真・広告を使うのか
• 問い合わせが少ない場合にどう対応するのか

仲介だけを勧めてこないか

不動産によっては、仲介より買取が向いている場合もあります。
売主にとって本当に適した方法を説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

売却実績があるか

マンション、戸建て、土地、空き家など、不動産の種類によって売却ノウハウは異なります。
「不動産会社ならどこでも同じ」ではありません。自分の物件と似た不動産の売却実績があるか確認しましょう。

不動産仲介はこんな人におすすめ

不動産仲介は、特に次のような方に向いています。

「できるだけ高く売却したい」
「売却時期にある程度余裕がある」
「市場に物件を公開して買主を探したい」
「売却活動や契約手続きを専門家に任せたい」

反対に、次の方には不動産買取も検討する価値があります。

「今すぐ売却して現金化したい」
「内覧や販売活動をできるだけ避けたい」
「築古・空き家・訳あり物件などで一般市場での売却が難しい」

不動産仲介を依頼する前に「売却方法」を比較することが重要

不動産売却で重要なのは、「仲介が良い」「買取が良い」と最初から決めることではありません。

• いくらで売れそうなのか
• いつまでに売りたいのか
• どの程度の手間をかけられるのか
• 物件にどのような特徴や問題があるのか

大切なのは、自分の状況と物件の状態を整理したうえで、自分に合った売却方法を選ぶことです。

例えば、一般的な住宅で売却期間に余裕があるなら仲介が向いている可能性があります。

一方、相続した空き家、長期間空室になっている物件、築年数が古い住宅、早期売却を希望する不動産などは、買取のほうがスムーズに売却できる場合があります。

不動産仲介について迷ったら、まず査定で「売れる価格」を確認

不動産仲介について調べている方の多くは、最終的には「自分の不動産はいくらで売れるのか」を知りたいはずです。
しかし、インターネット上の相場情報だけでは、実際の売却価格を正確に判断することはできません。

同じマンションや同じ地域の土地でも、物件の状態、接道状況、土地形状、築年数、管理状態などによって価格は変わります。
そこでおすすめなのが、不動産会社への査定相談です。

仲介と買取の両方を比較することで、自分の不動産に合った売却方法を判断しやすくなります。

まとめ｜不動産仲介とは「買主を探して売却をサポートする仕組み」

不動産仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、物件の査定から販売活動、価格交渉、契約、引渡しまでをサポートする仕組みです。

市場価格に近い価格での売却を目指しやすい一方、買主が見つかるまで時間がかかることや、成約時に仲介手数料が発生することには注意が必要です。
また、不動産売却では仲介だけでなく買取という選択肢もあります。

そのため「仲介ならいくらで売れるのか」「買取ならいくらになるのか」を比較してから売却方法を決めることが、納得できる不動産売却につながります。

ジャンクションは、不動産の状況や売主様の希望を確認したうえで、仲介・買取を含めた売却方法をご提案します。
不動産を売却するか迷っている段階でも、査定や売却方法の相談は可能です。
「まだ売却するか決めていない」「相場だけ知りたい」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

不動産仲介は両手仲介と片手仲介の2種類あります。
より良い条件で不動産を売却するなら、片手仲介できる不動産会社をオススメします。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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