仲介の媒介契約の違いとは？一般媒介の注意点と失敗しない選び方

仲介で不動産を売却する媒介契約の選び方

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介を依頼するためには「媒介契約」を締結します。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ「複数の不動産会社に依頼できるか」「自分で買主を見つけられるか」「レインズへの登録」「売主への報告」などに違いがあります。

特に一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる一方で、注意して選ばないと「複数社に依頼したのに思ったように売れない」というケースもあります。

この記事では、仲介の媒介契約の違いを比較しながら、一般媒介のメリット・デメリット、注意点、どの契約が向いているのか、不動産会社選びのポイントまで分かりやすく解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産を売却するときに、売主が不動産会社へ買主探しや売買契約に向けた業務を依頼するための契約です。

国土交通省によると、不動産の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
物件の特徴や販売方法、情報をどこまで公開するかなどを考慮して選ぶことが重要です。

媒介契約3種類の違いを比較

3種類の違いを簡単に比較すると、以下のようになります。

※一般媒介でも、媒介契約の内容としてレインズへの登録を定めた場合は登録されます。国土交通省の標準一般媒介契約約款でも、登録することとした場合には指定流通機構への登録を行うこととされています。

専任媒介では、他の不動産会社への重ねての依頼はできませんが、自分で見つけた買主との契約は可能です。
一方、専属専任媒介では他社への依頼だけでなく、自分で見つけた買主との直接契約もできません。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
不動産会社を1社に絞る必要がないため、「複数社の販売力を比較したい」「できるだけ多くの会社に物件を紹介してもらいたい」という人に向いています。

一方で、複数社に依頼するからといって、必ずしも早く高く売れるとは限りません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社だけに売却を依頼する契約です。
複数の不動産会社と契約できない代わりに、不動産会社から2週間に1回以上の業務報告を受けることが標準契約上定められています。
また、指定流通機構への登録も必要になります。

「信頼できる不動産会社を1社選び、販売活動を集中して行ってほしい」という人に向いています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も制限が強い契約です。
他の不動産会社への依頼ができないだけでなく、売主自身が見つけた買主との直接契約もできません。

その代わり、不動産会社には1週間に1回以上の業務報告や、指定流通機構への登録などが求められます。

一般媒介のメリット

一般媒介の最大のメリットは、複数の不動産会社を競わせながら売却活動ができることです。
例えば、A社・B社・C社に依頼して、それぞれの集客力や営業力を比較することができます。

また、1社との相性が悪かった場合でも、他社が販売活動を続けているため、1社に依存しにくいというメリットがあります。

「まだ売却する不動産会社を決めきれていない」という人にとっては、選択肢を残しやすい契約です。

一般媒介の注意点

一般媒介にはメリットがある一方、注意しておきたいポイントがあります。

注意点1：複数社に依頼すれば売れるとは限らない

一般媒介契約の仲介で不動産を売却するなら、周辺エリアすべての不動産会社へ仲介を依頼する必要があります。

「多くの不動産会社に依頼すれば、買主が見つかる可能性が高くなる」と考える人もいます。
しかし、不動産会社が増えれば増えるほど、売主が各社の販売状況を管理する負担も増えます。

また、不動産会社側から見ると、他社で成約する可能性がある一般媒介物件に、どこまで広告費や営業活動をかけるかという判断が生じます。

そのため、会社の数を増やすことより、販売力のある会社を選ぶことが重要です。

注意点2：販売活動の報告が少なくなりやすい

専任媒介や専属専任媒介では、標準媒介契約約款上、一定頻度で業務の処理状況を報告することが定められています。

一方、一般媒介の標準約款には、専任・専属専任と同じ定期報告の規定はありません。

注意点3：レインズ登録について確認する

レインズは、不動産会社同士で売却物件などの情報を共有する仕組みです。
専任媒介・専属専任媒介では、指定流通機構への登録が義務付けられています。
一方、一般媒介では、標準約款上も「登録することとした場合」に登録する仕組みです。

そのため一般媒介を契約するときは「レインズには登録してもらえるのか？」を事前に確認しましょう。

注意点4：広告方法が会社によって異なる

一般媒介では複数社に依頼できるため、各社がどのような広告を行うのかを確認することも重要です。

ポータルサイトへの掲載、ホームページへの掲載、既存顧客への紹介、店頭での紹介、他の不動産会社への情報提供など、販売方法は会社によって異なります。

「一般媒介だから複数社が勝手に売ってくれる」と考えるのではなく、具体的にどのような販売活動を行うのかを確認しましょう。

注意点5：明示型・非明示型を確認する

一般媒介契約には、他に依頼している不動産会社を明らかにする「明示型」と、他社への依頼先を明らかにしない「非明示型」があります。

国土交通省の標準一般媒介契約約款では、他の不動産会社に重ねて依頼するとき、その会社を明示することとされています。
実際に契約するときは、媒介契約書の内容を確認し、複数社へ依頼する場合のルールを把握しておきましょう。

一般媒介契約が向いている人

一般媒介契約が向いているのは、次のようなケースです。

「複数の不動産会社の販売力を比較したい」
「売却を急いでおらず、複数社に依頼して反応を見たい」
「自分でも買主を探したい」
「特定の不動産会社だけに売却を任せることに不安がある」

ただし、一般媒介がすべての人に適しているわけではありません。
特に、販売戦略をしっかり立てて早期売却を目指したい場合は、専任媒介や専属専任媒介も含めて比較することが大切です。

一般媒介と専任媒介はどちらがおすすめ？

どの媒介契約が一番良いかは、物件によって異なります。
例えば、人気エリアのマンションなど、購入希望者が多く集まりやすい物件なら、一般媒介で複数社に依頼する方法が選択肢になります。

一方で、販売が難しい物件や、売却戦略をしっかり立てる必要がある物件の場合は、販売力のある会社に専任媒介で任せる方法が適している場合があります。

重要なのは、「一般媒介だから有利」「専任媒介だから有利」と決めつけないことです。
物件の種類、エリア、価格、売却期限、需要、販売会社の集客力などを総合的に判断しましょう。

媒介契約で失敗しない不動産会社の選び方

媒介契約で後悔しないためには、契約の種類だけでなく「どの不動産会社と契約するか」が非常に重要です。
査定額だけを比較するのではなく、次のポイントを確認しましょう。

売却価格の根拠を説明してくれるか

高い査定額を提示されたからといって、その会社が高く売ってくれるとは限りません。
周辺の成約事例や現在販売されている競合物件などをもとに、なぜその価格なのかを具体的に説明してもらいましょう。

国土交通省の標準媒介契約約款でも、不動産会社が媒介価格について意見を述べる場合には、根拠を示して説明することが定められています。

販売戦略を具体的に提案してくれるか

「広告します」「ネットに掲載します」だけではなく、具体的な戦略を説明してくれる会社を選びましょう。

「どのような購入者を狙うのか」
「どの媒体に掲載するのか」
「内覧につなげるために何をするのか」
「反響が少ない場合は何を改善するのか」

査定額よりも売却力を見る

不動産会社を選ぶときは、査定額が一番高い会社に決めるのではなく、その価格で売れる根拠と販売方法があるかを確認することが大切です。

高すぎる査定額で媒介契約を獲得し、その後に価格を下げていくケースも考えられるため、複数社の査定内容を比較しましょう。

媒介契約を結ぶ前に確認したいこと

媒介契約を締結する前には、以下を確認しておくと安心です。

• どの媒介契約を提案しているのか
• 契約期間はどのくらいか
• レインズへの登録を行うのか
• 広告はどの媒体に掲載するのか
• 売却活動の報告方法はどうなっているのか
• 問い合わせや内見の状況を教えてもらえるか
• 売出価格の根拠が明確か
• 売れない場合の価格見直し方針はあるか
• 仲介手数料以外に費用が発生する可能性があるか

不動産会社によって販売方針や得意分野は異なるため、契約前に疑問点をすべて確認しておきましょう。

まとめ｜媒介契約は「契約の種類」だけでなく「不動産会社選び」が重要

仲介の媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は複数の不動産会社に依頼できる自由度の高さがメリットですが、販売活動やレインズ登録、報告方法などについて契約前に確認しておく必要があります。
標準一般媒介契約約款では、複数社への依頼、3か月以内の契約期間、指定流通機構への登録を契約内容とした場合の登録などが定められています。

一方、専任媒介や専属専任媒介は1社に販売活動を任せる代わりに、レインズ登録や定期的な業務報告などの仕組みがあります。

つまり、最も重要なのは「どの媒介契約が一番良いか」ではなく、自分の不動産と売却条件に合った契約を選ぶことです。

「一般媒介と専任媒介のどちらが合っているか分からない」
「査定額が適正なのか確認したい」
「複数の不動産会社から話を聞いて比較したい」

まずは査定を受けて、売却価格と販売方法を比較してみることをおすすめします。
納得できる不動産会社を選んでから媒介契約を結ぶことが、後悔しない不動産売却への第一歩です。

仲介の不動産売却では、売却に強い不動産会社と媒介契約するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
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