サブリース契約を解約する方法｜投資用マンション売却

投資用マンション売却の基本

大前提としてサブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションは投資家向けに売却することになります。
投資用マンションを売却する価格査定では、収益還元法によって年間賃料収入が○％あるか「利回り」計算で査定算出します。

例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。

投資家はより好利回りを求めて広いエリアで投資する投資用マンションを探すため、競合する投資用マンションは多くなります。

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サブリースを解約してから売却する３つの理由

サブリースを解約する理由は、投資用マンションはただ売れれば良いという訳ではないからです。
投資用マンションはサブリース契約を解約してから売却しないとオーナーが損をする可能性が高くなります。

①サブリースを解約すると価格が高くなる

賃貸中の投資用マンションは利回り計算から売却価格を設定するため、サブリース手数料が引かれているサブリース契約中の投資用マンションは安くなる特徴があります。サブリース契約を解約すればサブリース手数料がなくなるため投資用マンションの価格は高くなります。
投資用マンションをサブリース契約中に売却する場合と、サブリース解約後に売却する場合を比較してみましょう。

例えば、想定賃料で利回り５％として計算してみると
サブリース契約中（月額賃料７万円×１２ヶ月＝年間賃料８４万円）÷利回り５％＝１,６８０万円
サブリース解約後（月額賃料８万円×１２ヶ月＝年間賃料９６万円）÷利回り５％＝１,９２０万円
その差額２４０万円と大きな額となります。

「サブリースを解約しないで投資用マンションを売り出したものの、売却できず価格を大幅に下げて売り切ったが大損失だった」ということも起こるため、投資用マンションの売却はサブリースは解約してから始めることをオススメします。

②サブリース解約すると売却しやすくなる

⒈サブリース解約で手数料がなくなる

サブリースを解約すると、サブリース会社へ毎月支払っていた家賃の10〜20％程のサブリース手数料を負担する必要がなくなります。
サブリース契約はオーナーから借り上げた投資用マンションをサブリース会社が入居者へ転貸（普通賃貸借契約）している状態ですが、サブリースを解約することによって収益を最大化することが可能になります。

また、サブリースを解約すると、オーナーがサブリース会社と入居者との間で結ばれている賃貸借契約の内容や賃料を知らない、サブリース手数料をいくら払っているか分からないということも起こらなくなります。

⒉サブリース解約で契約内容の見直しがなくなる

サブリースの契約書には数年ごとに家賃保証の見直しがあることが明記されているのが一般的ですが、将来的に保証賃料が下がることが分かっていながら投資しようという投資家を見つけるのは難しいでしょう。
また、オーナー（貸主）よりも権利が強いサブリース会社（借主）という関係性から、サブリース契約期間中であっても更新時期にかかわらずサブリース会社から「借地借家法第32条」の規定によって、一方的に保証賃料の減額や、サブリース契約を解約されることがあります。

投資用マンションはサブリースの有無を問わず、築年数の経過によって投資用マンションとしての魅力が低下したり、周辺に投資用マンションの新築などで賃貸需要が変化する可能性があります。投資家にとって不動産投資の基本である家賃収入を決める権限を与えてしまうサブリース契約は解約が必須なのです。

⒊サブリース解約で契約を引き継ぐ必要がなくなる

サブリースを解約すれば投資用マンションを売却するときに次のオーナーへサブリース契約を引き継ぐ必要がなくなります。
「管理の手間を省ける」「家賃保証で空室リスクが減る」などのメリットがある一方で、「入居者情報の把握ができない」「賃料設定ができない」など制限が強いデメリットがあるのがサブリース契約です。
投資用マンションを売買している投資家にとっては、サブリースを解約していない投資用マンションはデメリットの方が大きいため嫌厭されます。物件の立地や築年数にメリットがあったとしてもサブリース解約されていない投資用マンションは購入を見送る投資家も多いでしょう。
サブリースを解約してはじめて、競合する投資用マンションと同様に投資対象として比較してもらえるようになるのです。

③サブリースを解約しないリスクは売却期間の長期化

サブリース解約しないで投資用マンションの売却をはじめた場合、売却期間の長期化によるリスクも高くなります。

• 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
• リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
• 築年数の経過にともなう賃料の減額
• 市場動向の変化による価格の下落

特に新築や築浅の投資用マンションを売却したいオーナーの中には、売却価格が抵当権（ローン）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金を補填できず「売れない」ということも起こります。
何らかの事情でローンの支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば『任意売却』『競売』になるリスクもあるためサブリースを解約して売却する判断は早い方が良いでしょう。

• 任意売却の価格（金融機関の同意）　相場の約80〜90％
• 競売の価格（入札）　　　　　　　　相場の約60〜70％

サブリース契約中の投資用マンションは、オーナーのダメージを最小限にするためにもサブリースを解約して売却することが大切です。

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サブリースを解約する方法

サブリース契約を解約する代表的な方法を解説します。
サブリース契約の解約は、電話などで簡単に解約の合意ができることもありますが、一般的には所定の流れで解約する必要があります。
解約の手続きに関するやり取りは、後から事実確認が行えるよう、書面やメールで残しておくのも有効な手段です。

サブリースを解約する流れ

（1）サブリース契約の解約条項を確認する

サブリース契約書の解約条項を確認。
解約条項が定められている場合、解約申し出の期限や解約にともなう違約金などの記載されているか確認。
解約予告期限は解約日の設定に関わるため注意。

（2）解約をサブリース会社に通知する

サブリース会社へ解約を通知。
必ず書面で解約通知書を作成する。解約通知書に規定のフォーマットはないが、以下の内容の記載が必要。

• サブリース会社の名称
• 契約書第〇条に基づく解約通知であること
• 対象となる物件
• 契約期間・契約終了予定日
• 賃貸人の住所・氏名・捺印
• 解約通知日

なお、解約通知書は不着などのトラブルを避けるため、内容証明郵便で送付。

（3）サブリース解約の同意

サブリース会社に解約通知書の到着を確認。
解約同意が得られれば契約終了期日をもってサブリース契約は終了。
違約金があれば、支払い方法などを打ち合わせ、期日までに支払いを済ませる。

サブリース解約と売却のタイミング

サブリース解約で発生するリスクを抑えるために、サブリースを解約するタイミングは重要です。
サブリースの解約は予告期間や解約料によってタイミングが違います。

解約料と解約後のリスクを抑えられるタイミングでサブリースを解約しましょう。
サブリースの解約について契約内容がよく分からない場合には、サブリース解約と投資用マンションの売却に詳しい不動産会社への相談をオススメします。

サブリース解約の注意点

サブリース契約の期間内解約

サブリースの解約について定められている約款（契約書記載の細かい文字）によって違いがあります。
サブリース契約は数十年間の長期に渡って賃貸借期間が定められていますが、賃貸借期間内のサブリース解約について記載されているのが『期間内解約』という項目です。

サブリースを解約するときは、費用負担を減らすために予告期間と解約料を確認しておきましょう。

サブリース解約拒否には立ち退き交渉

解約条項がないサブリース契約や、解約に応じないサブリース会社には、立ち退き交渉によって解約を目指します。
立退交渉は専門的な知識が必要になるため、弁護士や不動産に詳しい専門家などのサポートが必須です。依頼をしてから時間がかかることもあるため、早めの相談がおすすめです。

サブリース解約後の賃料収入

サブリース契約はオーナー・サブリース会社・入居者の三者が関係していますが、サブリースを解約するとオーナー・入居者だけの関係になるため、場合によっては賃料の入金や入退去などの管理をする必要があります。

サブリース契約中：オーナー サブリース契約 サブリース会社 賃貸借契約 入居者

サブリース解約後：オーナー 賃貸借契約 入居者

サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなる可能性があることが注意点です。サブリース契約を解約して投資用マンションを売却するときは、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。

サブリース契約を解約して投資家に売れる投資用マンションにすることが重要なポイントであることを覚えておきましょう。

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ここまで「サブリース契約を解約する方法｜投資用マンション売却」について解説しました。
投資用マンションのサブリースを解約して売却するなら、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談しましょう。
サブリースの解約や投資用マンションの売却でお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。