サブリース解約して投資用マンションを売却する方法
「投資用マンションを売却するためにサブリースを解約したい」ご相談が増えています。
サブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれる社会問題となっていますが、サブリースを解約して投資用マンションを売却したい理由の多くは、サブリース契約を解約しないと「売却できない」「損をする」というものです。
サブリースを解約して投資用マンションを売却する方法は、契約内容によって進め方に違いがあるため解説します。
投資用マンション売却の基本
サブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションは投資家向けに売却することが大前提です。
投資用マンションを売却する価格は年間賃料収入が○％あるか、収益還元法による「利回り」計算で査定します。
例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。
投資家はより好利回りを求めて広いエリアで投資用マンションを探すため、競合する投資用マンションは多くなります。
「投資効率」が優先される投資用マンションの売却では「利回りを間違えれば売れない」リスクがあることを覚えておきましょう。
サブリースを解約してから売却する３つの理由
サブリースを解約する理由は、投資用マンションはただ売れれば良いという訳ではないからです。
投資用マンションはサブリース契約を解約してから売却しないと損をする可能性が高くなります。
①サブリースを解約すると価格が高くなる
賃貸中の投資用マンションは利回り計算から売却価格を設定するため、サブリース手数料が引かれているサブリース契約中の投資用マンションは安くなる特徴があります。
サブリース契約を解約すると、サブリース手数料がなくなるため投資用マンションの価格は高くなります。
投資用マンションを「サブリース契約中に売却する価格」と「サブリース解約後に売却する価格」を比較してみましょう。
例）想定賃料で利回り５％として計算
サブリース契約中（月額賃料７万円×１２ヶ月＝年間賃料８４万円）÷利回り５％＝１,６８０万円
サブリース解約後（月額賃料８万円×１２ヶ月＝年間賃料９６万円）÷利回り５％＝１,９２０万円
その差額２４０万円と大きな額となります。
サブリースを解約すると、賃料収入が改善されるため、同じ利回りでも価格に大きな差が生まれます。
投資家はサブリース物件に興味を示さないため、サブリースを解約する前の売れない投資用マンションを売り切るためには「大幅な値下げによる大損失」も覚悟しなくてはなりません。
投資用マンションはサブリースを解約してから売却することをオススメします。
②サブリース解約すると売却しやすくなる
⒈サブリース解約で、手数料がなくなる
サブリースを解約すると、サブリース会社へ毎月支払っていた家賃の10〜20％程のサブリース手数料を負担する必要がなくなります。
サブリース契約はオーナーから借り上げた投資用マンションをサブリース会社が入居者へ転貸（普通賃貸借契約）している状態ですが、サブリースを解約することによって収益を最大化することが可能になります。
また、サブリースを解約すると、オーナーがサブリース会社と入居者との間で結ばれている賃貸借契約の内容や賃料を知らない、サブリース手数料をいくら払っているか分からないということも起こらなくなります。
⒉サブリース解約で契約内容の見直しがなくなる
サブリースの契約書には、数年ごとの「家賃保証の見直し」について明記されていることが一般的です。
将来的に保証賃料が下がることが分かっているサブリース物件に投資する投資家を見つけるのは難しいため、売却できない事態もおこるのです。
また、オーナー（貸主）よりも権利が強いサブリース会社（借主）という関係性から、サブリース契約期間中であっても更新時期にかかわらず「借地借家法第32条」の規定によって、サブリース会社から一方的に「保証賃料の減額」や「サブリース契約を解約」される可能性もあります。
投資用マンションはサブリースの有無を問わず「築年数の経過による魅力の低下」や「投資用マンションの新築などで賃貸需要が変化」する可能性があります。
投資家にとって「不動産投資の基本である家賃収入」をコントロールされるサブリース契約は解約が必須なのです。
⒊サブリース解約で契約を引き継ぐ必要がなくなる
「管理の手間を省ける」「家賃保証で空室リスクが減る」などのメリットがある一方で「入居者情報の把握ができない」「賃料設定ができない」など制限が強いサブリース契約はデメリットです。
投資用マンションを売買する投資家にとって「サブリース解約する前の投資用マンションはデメリットが大きい」ため嫌厭されます。
立地や築年数にメリットがある投資用マンションでもサブリースを解約していないと購入を見送る投資家も多いでしょう。
サブリースを解約すれば、投資用マンションを売却するときに次のオーナーへサブリース契約を引き継ぐ必要がなくなります。
サブリースを解約してはじめて「競合する投資用マンションと同様に投資対象として比較してもらえる」物件になるのです。
③サブリース解約しない投資用マンションのリスク
サブリース解約する前に売却をはじめた投資用マンションは「売却期間の長期化にともなうリスク」も高くなります。
サブリース物件が売却できないリスク
- 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
- リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
- 築年数の経過にともなう賃料の減額
- 市場動向の変化による価格の下落
投資用マンションに限らず不動産を所有することには少なからずリスクがあります。
売却価格が抵当権（借入額）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金を補填できず「売却できない」ということも投資用マンションの売却では起こるでしょう。
何らかの事情でローンの支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば『任意売却』『競売』になるリスクもあるためサブリースを解約して売却する判断は早い方が良いでしょう。
- 任意売却の価格
相場の約80〜90％ - 競売の価格
相場の約60〜70％
サブリースの投資用マンションは、オーナーのダメージを最小限にするためにもサブリースを解約して売却することが大切です。
サブリースを解約する方法
サブリース契約を解約する代表的な方法を解説します。
サブリース契約は、電話などで簡単に解約の合意ができることもありますが、一般的には所定の流れで解約する必要があります。
サブリース会社との解約の手続きに関するやり取りは、後から事実確認ができるよう、書面やメールで残しておくのも有効な手段です。
サブリースを解約する流れ
（1）サブリース契約の解約条項を確認する
サブリース契約書の解約条項を確認。
解約条項が定められている場合「解約申し出の期限」や「解約にともなう違約金」などの記載を確認。
解約予告期限は解約日の設定に関わるため注意。
（2）解約をサブリース会社に通知する
サブリース会社へ解約を通知。
必ず書面で解約通知書を作成する。解約通知書に規定のフォーマットはないが、以下の内容の記載が必要。
- サブリース会社の名称
- 契約書第〇条に基づく解約通知であること
- 対象となる物件
- 契約期間・契約終了予定日
- 賃貸人の住所・氏名・捺印
- 解約通知日
なお、解約通知書は不着などのトラブルを避けるため、内容証明郵便で送付。
（3）サブリース解約の同意
サブリース会社に解約通知書の到着を確認。
解約同意が得られれば契約終了期日をもってサブリース契約は終了。
違約金があれば、支払い方法などを打ち合わせ、期日までに支払いを済ませる。
サブリースの解約には「正当事由」を求められることがあります。
正当事由はオーナーのご状況によって違いますので、サブリース解約にお困りでしたらご相談ください。
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サブリース解約と売却のタイミング
サブリース解約で発生するリスク（解約料・空室リスクなど）を抑えるために、サブリースを解約するタイミングは重要です。
サブリースを解約するタイミングは「予告期間」と「解約料」によって違います。
- 予告期間 有
- 解約料 有
売却開始時に解約
サブリース解約の予告期間も解約料も定められているケースです。
売却開始と同時にサブリース解約を申し込みましょう。
- 予告期間 有
- 解約料 無
売却開始時に解約
サブリース解約の予告期間に申し出れば解約料が発生しないケースです。
売却開始と同時にサブリース解約を申し込みましょう。
- 予告期間 無
- 解約料 有
売却決定時に解約
サブリース解約の解約料が必ず発生するケースです。
解約料はかかりますが、サブリース解約後のリスクを抑えるためにも売却が決定したらサブリース解約を申し込みましょう。
解約料と解約後のリスクを抑えられるタイミングでサブリースを解約しましょう。
サブリースの解約について契約内容がよく分からない場合には、サブリース解約と投資用マンションの売却に詳しい不動産会社への相談をオススメします。
サブリース解約の注意点
サブリース契約の期間内解約
サブリースの解約について定められている約款（契約書記載の細かい文字）は会社によって違いがあります。
サブリース契約は長期に渡って賃貸借期間が定められていますが、賃貸借期間内のサブリース解約について記載されているのが『期間内解約』という項目です。
サブリース解約予告期間
サブリース契約を解約したい場合には「◯ヶ月前に解約を申し入れる」という文言。
おおむね６ヶ月前をサブリース解約の予告期間としているサブリース会社が多い。解約予告期間について記載がないサブリース契約は、解約料を支払って解約する。
サブリース解約料
サブリース契約を解約したい場合には「◯ヶ月分の賃料相当額を支払う」という文言。
おおむね６ヶ月分の賃料相当額をサブリース解約料としているサブリース会社が多い。解約予告期間前に解約を申し込めばサブリース解約料は不要になることも。
サブリースを解約するときは、費用負担を減らすために予告期間と解約料を確認しておきましょう。
期間内解約が定められていないサブリース契約は、サブリース会社と交渉する必要があります。
サブリース解約拒否には立ち退き交渉
解約条項がないサブリース契約や、解約に応じないサブリース会社には「立ち退き交渉」によって解約を目指します。
立退交渉は専門的な知識が必要になるため、弁護士やサブリースに詳しい専門家などのサポートが必須です。
立ち退き交渉には時間と費用がかかるため「オーナーの利益を第一に考える」ことが最重要です。
サブリースを解約することが目的ではなく、投資用マンションの出口戦略として最善の方法をアドバイスします。
サブリース解約から売却までの賃料収入
サブリース契約はオーナー・サブリース会社・入居者の三者が関係していますが、サブリースを解約するとオーナー・入居者だけの関係になるため、場合によっては賃料の入金や入退去などの管理をする必要があります。
サブリース契約中：オーナー サブリース契約 サブリース会社 賃貸借契約 入居者
サブリース解約後：オーナー 賃貸借契約 入居者
サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなる可能性があることが注意点です。
サブリース契約を解約して投資用マンションを売却するときは、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。
ここまで「サブリース契約を解約する方法｜投資用マンション売却」について解説しました。
投資用マンションのサブリースを解約して売却するなら、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談するのが近道です。
サブリースの解約や投資用マンションの売却でお悩みでしたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
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