マンションの売却価格と期間に影響する管理費/修繕積立金

マンションの資産価値や住み心地を守るためには、マンションの管理状況が大切です。毎月払う管理費と修繕積立金はどのように使われ、いくらぐらいが平均的な支払金額なのか見ていきましょう。

マンションの敷地・建物のメンテナンスに使うお金

マンションでは「管理費」と「修繕積立金」を月々支払います。
どちらもマンションの敷地と建物のメンテナンスに使うお金ですが、使い道は異なります。

日々のメンテナンスに使う「管理費」

マンションの管理は日々の手入れが大切です。エントランスや廊下などの共用部分の日々のメンテナンスに使われるのが管理費です。具体的にはマンション管理会社への業務委託費や管理組合の運営経費として支払う金額です。

長期のメンテナンスに使う「修繕積立金」

日々の手入れをしていても築年数が経過したマンションは当然古くなります。約10年ごとの共用部分の大規模修繕工事のための費用が修繕積立金です。マンション管理組合で積み立てておき、必要な工事に応じて計画的に使われます。

管理費:日々のメンテナンス内容

共用部分の清掃や設備・備品の補修、受付業務など

マンションの共用部分であるエントランスや廊下、エレベーターや敷地内の植栽などを清掃したり、壊れた箇所の補修をおこないます。実際に作業をするのはマンション管理会社のスタッフや専門会社の担当者です。その他、マンションの住人(区分所有者)全員で構成される管理組合を運営するための理事会や総会の事務経費なども管理費から支出されます。

管理費の内訳

・事務経費
管理会社業務/管理組合運営

・清掃
管理会社や専門会社がマンション共用部を快適に保つ費用

・セキュリティ
防犯カメラの設置や警備システムの導入・維持などの費用
大規模マンションでは夜間の警備員を配置するための人件費も必要

・光熱費
共用部分の照明や冷暖房、エレベーター等の電気設備の光熱費

・点検
給水ポンプ、警備システムといった設備類の点検
エレベーターなどは定期点検を法律で義務付けられている

・備品/補修
ロビーやラウンジなど共用部分の補修
防災用品や工具等の備品補充

規模や共用部によって適切な管理費は異なる

管理費の額はマンションの規模や共用部にどんな共用施設があるかによって異なります。一般的に管理コストを多くの住戸で負担する規模のメリットがある総戸数100~300戸のマンションは管理費が低い傾向があります。首都圏では1万5千円前後が平均相場ですが、共用施設の充実度に比例して管理費は高くなります。

修繕積立金:長期のメンテナンス内容

マンションの大規模な修繕工事をまかなう

修繕積立金の使い道である長期のメンテナンスとは、マンションの外壁補修や塗り替え、屋上の防水工事、給排水管の補修や取り換え、外階段の手すりの塗り替え、エレベーターの交換といった大規模な工事のことです。金額が大きいのでマンション全体で月々少しづつ積み立て、大規模な修繕工事に使用されます。

修繕積立金の内訳

・外壁補修 10数年ごと
タイルの貼り換え/塗装の塗り替え等

・給排水管 10~20年ごと
給排水管の詰まりや破損の補修/交換

・エレベーター 30数年ごと
10数年ごとの補修工事とは別に取り換え工事が必要

・屋上防水 10~20年ごと
劣化した雨漏りを防ぐための防水処理

・床防水 10~20年ごと
戸外に面した共用廊下の防水処理

・エントランス  10~20年ごと
痛みが目立つ場合の模様替え工事

補修工事に応じて修繕積立金の見直しも

修繕積立金の額は高層階ほど高くなる傾向があります。それは高層階ほど専有面積が広い住戸が多いためで、面積と修繕積立金の額は比例します。また、築年数の経過にともない修繕積立金が上がるように計画されているケースが一般的です。長期の修繕計画には毎月支払う修繕積立金の他に、定期的に一時金として数十万円を支払う計画が組まれている場合もあるため確認が必要です。

管理会社と管理組合の違い

管理組合が方針を決めて管理会社へ業務を委託する

マンション管理で重要な役割を担うのが管理組合と管理会社です。管理組合はマンション区分所有者全員が組合員となり、その中から選ばれた理事や理事長が運営に携わり、管理組合から委託されて業務をおこなうのがマンション管理会社です。管理の主役として方針を決めるのは管理組合ですが、実務を担当する管理会社のサポートも欠かせません。

管理費と修繕積立金で気を付けること

長期修繕計画と修繕積立金の予定を確認

修繕積立金はマンションという資産を長期で維持するための大切な資金です。長期修繕計画に基づいて決められた修繕積立金ですが、途中で値上げされるケースも少なくありません。値上げや一時金、将来不足する心配はないか等、算定の根拠やルールを確認しておく必要があります。

管理費・修繕積立金のない「スラムマンション」

「マンションは管理を買う」といわれるように、管理の行き届いたマンションは築年数が経過しても新しく見えるうえに、共用部分もとても綺麗にされています。マンション全体の水漏れ等のトラブルも無く快適であることが想像できるため、売却情報が出るとすぐに購入申し込みが入る人気マンションでは管理状態が良好であることは基本といえます。では管理費・修繕積立金が無いとはどういうことなのでしょうか。

管理組合・管理費・修繕積立金無しは注意

マンションの売却情報の広告や販売図面などに「管理組合無し、管理費・修繕積立金無し」というものがあります。「自主管理」などと記載されている場合もあります。オーナーが一棟まるごと所有しているマンションであれば、必要に応じて内外壁塗装工事や防水工事を実施しますが、区分所有のマンションでは清掃のや光熱費の費用負担や共用部分の備品の交換は誰がおこなうのでしょうか。「うるさい管理組合や管理人もいないし、管理費・修繕積立金の支払いもなくて良い」といった考え方もありますが、管理会社もなく管理費や修繕積立金も無い、実際に管理がされていないマンションはスラム化していってしまうのです。

管理も修繕もされていないマンションのスラム化

スラムマンション化すると最悪の場合、無法地帯となって違法エステやオレオレ詐欺の事務所、高利金融会社の事務所、さらには暴力団等の反社会勢力の事務所としても使われてしまう可能性が高くなります。風俗や暴力団の事務所には200m規制もあり、なかなか借りられるマンションが無いため、こうした管理人がおらず管理されていないマンションに第三者の名前を借りて入居し、実態は暴力団の事務所だったという事例は多くあります。

共用部分・設備の経年劣化

共用部分の電気料を払わないと、貯水タンクに水を汲み上げて使うタイプの水道の場合、電気が断たれるとポンプが働かず水もストップしてしまいます。また、建築基準法の鉄筋コンクリートの耐久基準は60年、国土交通省が目安とする大規模補修工事の実施周期は12年に1度です。10~15年ごとに大規模修繕が行われていないと、外壁や屋上の防水機能が弱くなり漏水が起こります。鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートにより強度を保っていますが、コンクリートに含まれた水は鉄筋を錆びさせます。錆びた鉄筋は2~3倍に膨張しコンクリートを内側から破壊していき、そこから更に雨水が浸透し雨漏りマンションになってしまうのです。
エレベーターなどの設備も定期点検や部品交換をしないと事故につながり人命にかかわってきます。管理組合・管理人や管理会社の入っていないマンションはやはり問題が多く、新しいうちはよくても、20年後、30年後には建物の老朽化とともに、問題満載のマンションになっていくのです。これでは、資産価値は大きく目減りしてしまいます。

無管理・無修繕=無価値

こうした管理組合や管理人のいないマンションでは、自主管理といって住民による「管理組合もどき」があり、最低限の掃除代や共用部の蛍光灯の交換代を集金して、何とか支払いをしているというのが現状です。しかし住民による自主管理組合では信用性がないため、管理費や修繕積立金の支払いを遅らせてしまう住民も多く、管理状態の悪化に繋がります。また、1年ごとに持ち回りで管理人を決めたりもしますが、時間がある方は高齢者だったり年金暮らしの方である場合が多く、積極的に管理費等の集金ができません。管理費は「定期給付債権」といって5年という短期間で時効になるため悠長な管理会社の場合いつのまにか5年が経過し、滞納された管理費を徴収できなくなりスラムマンションになってしまうのです。管理費や修繕積立金の滞納者に対する早急な対応ができない管理会社である場合、すぐに管理会社を変更するべきでしょう。

マンション売却に影響する管理・修繕

マンションを売却する場合に、マンション管理組合の修繕積立金の貯蓄残高、大規模修繕工事実施状況から収支のバランス等は購入希望者がしっかり確認されるポイントです。築年数の経過とともに増えていく毎月の修繕積立金の負担額や、修繕工事を控え工事代金が不足し各区分所有者に請求される追加の費用などは把握しておいた方が良いでしょう。また、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか管理費の滞納額が多く管理費が赤字となっていて修繕積立金を食いつぶしている場合や、マンション管理組合が取りまとめることが出来ず経理上赤字が続くと、管理会社は逃げ出していきます。そうなれば、無管理状態のスラムマンションとなり、売却価格や売却期間に悪影響を及ぼすため健全なマンション維持管理のためにも管理費・修繕積立金は必ず必要になるお金だということは覚えておきたいところです。

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