AI(人工知能)によるマンションや戸建の査定価格の正確性

AI査定という先進的イメージとかけ離れた査定精度

AIによる自動査定とは

最近、売却不動産のAI査定や自動査定という言葉をよく耳にするようになりました。AI査定とは、売却不動産の情報を入力すると人工知能=AIが所有している不動産の価格を自動で査定してくれるという新しいサービスです。近年の不動産テック(不動産事業とテクノロジーを融合した新しいサービス)ブームで開発されている先進的な新しいサービスの筆頭と言えます。AI査定サイトの多くがマンション・戸建といった不動産種別や、過去の取引事例、国土交通省が発表する公示価格などの膨大なデータをAIが分析して売却不動産の査定価格を自動で算出します。AIによる自動査定をおこなっているサイトに会員登録さえすれば無料で利用することが可能です。そこで、AI査定サイトへ売却不動産の価格査定を依頼する際に最も気になるAIが算出した査定価格の正確性と、AIによる自動査定のメリットとデメリットを確認していきましょう。

AIによる不動産自動査定のメリット・デメリット

AIの自動査定によるメリット

・お客様が不動産会社の営業担当者と会わずにご所有の不動産の査定価格を知ることができる。
※但し、売却を不動産会社へ依頼した際に不動産の状態やお客様のご事情により販売価格が大きく変動する可能性がある。

AIの自動査定によるデメリット

・現地の確認をおこなわない査定価格であるため、実際の売却価格に乖離がある。
※AIによる自動査定では、マンションや戸建の室内の状態や眺望・陽当りなど個々に違う不動産の特性を読み取ることができません。

・売主様が考える売却のご事情や計画を把握することができない。
※AIによる自動査定の価格を基に資金計画を練られた場合、想定外の事態に対応することができません。

・自己責任である。
※AIによる自動査定価格を信用して売却活動を不動産会社へ依頼し失敗しても不動産会社は責任を負いません。

不動産の査定価格は市場の取引相場を参考にマンションであればマンション、戸建であれば戸建と土地や建物など不動産の特性を評価し算出します。AIの不動産査定でも同様にマンションや戸建ごとの事例データを集め、独自のアルゴリズムを駆使して自動査定をおこないます。独自のアルゴリズムとは集めたデータを築年数や広さや立地などで絞り込み、導き出した坪単価の平均値から査定価格を算出する方法です。つまりAIが周辺で過去に売却が成立した事例から自動で平均値を算出するため1の位まで査定価格が分かります。
しかし、AIの価格査定ではマンション・戸建の室内状況や比較検討されるエリア等は自動でおこなわれるため一切無視されます。その場合、例えば以下のような問題が起こる可能性があるので注意が必要です。

  • 隣のマンションよりも眺望が良いのに加算されず査定価格が安くなる。
  • マンション全体の築年数が古いため、リフォーム済なのに査定価格に反映されていない。
  • 売主の事情により不動産会社が買い取った成約価格が比較事例に含まれていて査定価格が低くなる。
  • 事故物件の著しく安い成約価格が比較事例に含まれていて査定価格が低くなる。
  • バルコニー前面にマンションが建築され眺望や陽当りが悪くなったが査定価格に影響は無かったので売却を開始したが売れない。
  • 近隣の新築マンション価格が高値のため中古マンションの価格も上がっているが査定価格に反映されていない。
  • 道路を挟んだ人気がないエリアの成約事例と比較されて査定価格が低くなる。

AIによる自動査定の精度が低い理由

いくつか大手AI査定サイトを確認するとAI査定サービスの説明と注意書きがされています。

建物のグレードや不動産ごとの特徴などを加味する事ができません。そのため周辺に比べ特徴が大きく異なる不動産の価格査定が苦手です。査定価格に違和感を感じたら、ご連絡を頂けますと幸いです。また、投資用一棟アパート・商業用ビルなどの査定をおこなうことが出来ません。

不動産の価格査定では売主のご事情や不動産個々の特徴や状態、立地などが査定結果に大きく影響します。お客様との会話や不動産の状態を確認して得られる情報の質が重要なのです。多くのAI査定サイトではお客様に会わず、不動産の状況を確認せずに価格査定できることがメリットにあげられていますが、現時点での個別の事情や状況を把握できない限り、売却不動産の正確な価格査定はできないため、お客様に会わないうえに不動産を確認しない査定方法はデメリットしかありません。また、大手AI査定サイトでは技術提供企業として大手不動産会社名が掲げられていますが、一部の不動産会社のデータ比較による査定価格には偏りがあって当然とも言えます。AIがかき集めた膨大なデータも比較材料にならなかったり、重要な情報が足りなければ意味が無く、不動産の魅力を最大限に高めることも内在するトラブルやリスクを適正に見抜くこともできず、精度の低い間違った査定結果をお客様が信じて不動産売却や買い換えを計画して失敗してしまう危険性を孕みます。単に興味本位で価格を知りたいだけだとしても先進的なイメージが先行し査定内容の根拠が追い付いていないAI査定が算出した不動産価格を鵜呑みにはできないのです。

AI自動査定サイト運営会社がすすめる不動産会社

AI査定サイトは不動産会社が運営していたり、不動産会社から支払われる広告費により運営されています。そのため売却不動産のAIによる自動査定が終わると、実際に売却されたいお客様にはAI査定サイトから売却サイトへの登録を促されたり、不動産会社を紹介されます。AI査定サイトの規約や方針にもよりますが、ここでもいくつかの問題が発生します。

  • AIによる自動査定の金額でのみ売り出すことができる。
  • AIによる自動査定の金額から+-5%以内の価格でしか売り出せない。
  • AIによる自動査定の販売価格ため不動産会社が責任を持たない。
  • 不動産会社の担当者が再査定を行わない。
  • 不動産会社の担当者が不動産業の素人、エリアを知らない。

利用する上で運営会社や不動産会社に都合が良く、不動産売却後のトラブルを引き起こすリスクもあり売主様の負担が大きいため、査定価格を参考程度に知りたいという方以外には利用する価値が見当たらないでしょう。

不動産テックのAI査定の正確性は今後に期待

お客様の大切な資産である不動産の売却査定を精度の低いAI査定のみに依頼するのは得策ではないことがご理解いただけたかと思います。しかし、現時点で実用的ではないというだけで、新しいサービスを提供する不動産テックのAI査定サイトの開発競争は激化しているため、今後は精度も高まってくるものと予測されます。不動産の売買契約を一般の方が結ぶのは困難であるため仲介会社へ売却を依頼することになるとしても、常にご所有の不動産の正確な適正価格が把握できていれば、一部の悪質な不動産会社に査定価格で騙される心配もなくなり、売却の計画も立てやすくなります。AI査定による査定結果が「あくまでAIが査定した価格」と責任を放棄するためのツールとしてではなく、不動産テックが目指す未来はお客様を豊かにするものでなければなりません。

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