マンション売却査定の評価ポイント｜査定は管理状態も

マンション売却査定の評価方法は評点の加算によりますが、売れるマンションの高評価ポイントから売却査定に備えましょう。

マンション売却査定の評価ポイント

マンション査定で高評価のポイント

マンションの資産価値は築年数の経過と共に徐々に下がるのが一般的ですが、一定の条件を満たす希少価値が高いマンションでは資産価値を維持もしくは上昇することがあります。それは土地の価格(地価)の上昇や新駅・施設等の新設といった周辺環境の変化が関係していますが、近隣の新築マンションの販売価格が高騰していることが中古マンションの売却価格に影響することもあります。
マンションを売る場合、どのようなポイントが購入希望者に高評価となるのか事前に確認しておきましょう。

その他、マンション高評価のポイント

マンション規模の評価ポイント

マンションによって特徴に大きな違いがあるのが規模です。大規模マンションと小規模マンションの特徴から、立地に限らず共用施設などのスケールメリットを含めて評価されるポイントを確認しましょう。

マンション規模の違い

マンションは総戸数や総階数などの規模がそれぞれ異なりますが、総戸数100戸以上のマンションは大規模マンションと呼ばれます。
マンション規模による違いはどちらが良いという訳ではなく、規模によって特徴に違いがある事を理解しましょう。

マンション立地条件の違い

マンションは規模によって開発できるエリアに制限を設けられているケースがあるため、規模による立地条件の違いが生じます。

マンション周辺の環境＝用途地域

用途地域とは商業地・住宅地など、その土地の用途を示したものです。
用途地域ごとにマンションや戸建の建築物の基準があります。マンションが多く建っている用途地域を紹介します。

マンション内施設の違い

所有者が使用できる共用施設や管理・サービスが充実していると、生活利便性がアップします。

競合マンションの違い

マンション規模の違いから売却時に競合となるマンションの物件数も変わります。

マンション管理費の評価ポイント

マンションの資産価値や快適な住み心地を守るためには、マンションの管理状況が大切です。毎月支払うランニングコスト、管理費と修繕積立金について個別に見ていきましょう。

管理費と修繕積立金の違い

マンションの所有者は「管理費」と「修繕積立金」を月々支払います。どちらもマンションの敷地と建物のメンテナンスに使うお金ですが、使い道は異なります。

管理費と修繕積立金の注意点

管理費と管理状態が比例しているか注意

管理費を支払っているのにマンションの管理状態が悪いケースもあります。エントランス周辺がいつも汚れていたり、管理室内に管理人の私物や掃除用具が散乱しているようなマンションも少なくありません。管理費を支払っているのに、マンション管理会社の管理が金額と不釣り合いの場合には管理総会で管理会社を見直す必要がありますので注意しましょう。

長期修繕計画に無い一時金や修繕積立金の値上げに注意

修繕積立金はマンションという資産を長期で維持するための大切な資金です。長期修繕計画に基づいて決められた修繕積立金ですが、途中で値上げされるケースも少なくありません。修繕積立金総額を確認し、値上げや一時金、将来不足する心配はないか等、算定の根拠やルールを確認しておく必要があります。

管理会社と管理組合の違い

管理組合が決めた方針を業務委託した管理会社が行う

マンション管理で重要な役割を担うのが管理組合と管理会社です。管理組合はマンション区分所有者全員が組合員となり、その中から選ばれた理事や理事長が運営に携わり、管理組合から委託されて業務をおこなうのがマンション管理会社です。管理の主役として方針を決めるのは管理組合ですが、実務を担当する管理会社のサポートも欠かせません。

管理費／修繕積立金がないマンション

マンションは管理を買う

複数の区分所有者で管理するマンションでは、管理組合の方針に基づいた管理をお金を掛けて定期的かつ適切におこなう必要があります。「マンションは管理を買う」といわれるように、管理の行き届いたマンションは築年数が経過しても新しく見えるうえに、共用部分もとてもキレイにされています。マンション全体の水漏れ等のトラブルも無く快適であることが想像できるため、売却情報が出るとすぐに購入申し込みが入る人気マンションでは管理状態が良好であることは基本といえます。では管理費・修繕積立金が無いとはどういうことなのでしょうか。

管理と修繕がされなければスラム化も

マンションの売却情報の広告や販売図面などに「管理組合無し、管理費・修繕積立金無し」というものがあります。「自主管理」などと記載されている場合もあります。オーナーが一棟まるごと所有しているマンションであれば、必要に応じて内外壁塗装工事や防水工事を実施しますが、区分所有のマンションでは清掃の光熱費の費用負担や共用部分の備品の交換は誰がおこなうのでしょうか。「うるさい管理組合や管理人もいないし、管理費・修繕積立金の支払いもなくて良い」といった考え方もありますが、管理会社もなく管理費や修繕積立金も無い、実際に管理がされていないマンションはスラム化する可能性があるのです。

無法地帯のスラムマンション

スラムマンション化すると最悪の場合、無法地帯となって違法エステや詐欺集団の事務所、高利金融会社の事務所、さらには暴力団等の反社会勢力の事務所としても使われてしまう可能性が高くなります。風俗や暴力団の事務所には200m規制もあり、なかなか借りられるマンションが無いため、こうした管理人がおらず管理されていないマンションに第三者の名前を借りて入居し、実態は暴力団の事務所だったという事例は多くあるのです。

管理・修繕がされないと次々と問題が

共用部分の電気料を払わないと、貯水タンクに水を汲み上げて使うタイプの水道の場合、電気が断たれるとポンプが働かず水もストップしてしまいます。また、建築基準法の鉄筋コンクリートの耐久基準は60年、国土交通省が目安とする大規模補修工事の実施周期は12年に1度です。10～15年ごとに大規模修繕が実施されていないと、外壁や屋上の防水機能が弱くなり漏水が起こります。鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートにより強度を保っていますが、コンクリートに含まれた水は鉄筋を錆びさせます。錆びた鉄筋は2～3倍に膨張しコンクリートを内側から破壊していき、そこから更に雨水が浸透し雨漏りマンションになってしまうのです。
エレベーターなどの設備も定期点検や部品交換をしないと事故につながり人命にかかわってきます。管理組合・管理人や管理会社の入っていないマンションはやはり問題が多く、新しいうちはよくても、20年後、30年後には建物の老朽化とともに、問題が山積みのマンションになっていくのです。これでは、資産価値は大きく目減りしてしまいます。

管理費・修繕積立金の滞納請求

こうした管理組合や管理人のいないマンションでは、自主管理といって住民による「管理組合もどき」があり、最低限の掃除代や共用部の蛍光灯の交換代を集金して、何とか支払いをしているというのが現状です。しかし住民による自主管理組合では信用性がないため、管理費や修繕積立金の支払いを遅らせてしまう住民も多く、管理状態の悪化に繋がります。
また、1年ごとに持ち回りで管理人を決めたりもしますが、時間がある方は高齢者だったり年金暮らしの方である場合が多く、積極的に管理費等の集金ができません。管理費は「定期給付債権」といって5年という短期間で時効になるため悠長な管理会社の場合いつのまにか5年が経過し、滞納された管理費を徴収できなくなりスラムマンションになってしまうのです。管理費や修繕積立金の滞納者に対する早急な対応ができない管理会社である場合、すぐに管理会社を変更するべきでしょう。

マンション管理・修繕の売却への影響

管理・修繕の状態は数字に現れる

マンションを売却する場合に、マンション管理組合の修繕積立金の貯蓄残高、大規模修繕工事実施状況から収支のバランス等は購入希望者がしっかり確認されるポイントです。築年数の経過とともに増えていく毎月の修繕積立金の負担額や、修繕工事を控え工事代金が不足し各区分所有者に請求される追加の費用などは把握しておいた方が良いでしょう。また、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか管理費の滞納額が多く管理費が赤字となっていて修繕積立金を食いつぶしている場合や、マンション管理組合が取りまとめることが出来ず経理上赤字が続くと、管理会社は逃げ出していきます。そうなれば、無管理状態のスラムマンションとなり、売却価格や売却期間に悪影響を及ぼすため健全なマンション維持管理のためにも管理費・修繕積立金は必ず必要になるお金だということは覚えておきたいところです。

カスタマイズ・リフォームの評価ポイント

新築マンションでは購入者のライフスタイルや好みに合わせて間取りやインテリア内装・設備をカスタマイズすることができます。差額を支払うことで家族構成に合わせて部屋数を2LDKから3LDKに変更したり、フローリングやクロス、扉や収納など建具や内装の色を選べるほか、水回り等の設備のグレードを上げてオリジナルの住戸を造りあげるプランです。マンションでカスタマイズやリフォームを行う際に注意したいポイントがいくつかあります。

気を付けたいカスタマイズとリフォーム

ライフスタイルや好みに合わせて間取りや内装設備をカスタマイズしたものの「想像よりも狭くなってしまった」間取りや、「自分は気に入ってるが」他人が気に入るとは限らない色調や、「ずっと使うと思ってたから」導入した高価でオーバースペックな設備など、売却時にプラス査定にならず売主様が驚かれることも少なくありません。次の購入者がリフォーム工事を入れる可能性はありますが、費用がかかるため値下げ交渉の材料とされることが多く、カスタマイズにお金を掛けた結果損をしてしまう可能性が高いのです。
カスタマイズで注意するポイントは快適性や明るさを犠牲にしないこと、居心地の良さを壊さないことです。また、リノベーション工事済の中古マンションも奇抜な内装や設備・仕様の場合、売却時に苦戦する可能性があるため注意が必要です。

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ここまでマンションの売却査定の評価ポイントをご紹介してきましたが評価基準は多岐に渡ります。マンション査定では、これに加えて室内の状態の調査はもちろんのこと、新築マンションの供給状況や分譲価格などの市場動向を含めて査定算出を行います。
より詳しい査定内容や査定結果を知りたい場合には、信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。