売れない投資用不動産の解決策
「投資用不動産を売りに出しているのに、なかなか買い手が見つからない」
「査定価格では売れると思っていたのに、問い合わせがほとんどない」
「賃貸中の投資物件を売却したいが、価格を下げるべきか分からない」
このような悩みを抱える不動産オーナーは少なくありません。
投資用不動産が売れない場合、単純に「物件が悪い」というわけではありません。
売れない原因は、売却価格・収益性・物件条件・購入検討者への情報提供・売却戦略など、複数の要因が重なっているケースが多くあります。
特に投資用不動産は、自宅用不動産と異なり、購入検討者が「いくらで買えば、どの程度の収益を得られるのか」という投資判断を行います。
そのため、投資用不動産を売却するには、一般的な居住用不動産とは異なる売却戦略が必要です。
この記事では、投資用不動産が売れない主な理由と、売却するために見直すべきポイントを不動産売却の専門家が解説します。
投資用不動産が売れない主な理由
投資用不動産が売れないときは、まず「なぜ買い手に選ばれていないのか」を整理することが重要です。
代表的な原因は次のとおりです。
- 売却価格が高すぎる
- 表面利回り・実質利回りが低い
- 家賃収入に対して価格が合っていない
- ローン金利上昇などによって買主の資金調達環境が変化している
- 築年数や設備など物件条件が弱い
- 空室や滞納などのリスクがある
- 賃貸中のため購入後の運用イメージを持ちにくい
- 投資用不動産の売却に慣れていない会社へ依頼している
- 販売方法や広告が投資家に届いていない
- 売却戦略が物件に合っていない
中でも、最も見直すべきなのが売却価格と収益性のバランスです。
1．売却価格が高すぎる
投資用不動産では、購入希望者は「自分がその物件を購入した場合、どのくらいの収益を得られるか」を重視します。
例えば、年間家賃収入が120万円の物件でも、2,000万円で購入すれば表面利回りは6％、1,500万円で購入すれば表面利回りは8％となります。
同じ物件でも、購入価格によって投資家から見た魅力は大きく変わります。
そのため、居住用不動産のように「周辺の売出価格」を参考にするだけでは、適正価格を判断しにくい場合があります。
投資家が求める利回りから逆算して価格を考えることが重要です。
2．利回りが低く、投資家にとって魅力がない
投資用不動産では、購入価格だけでなく利回りが重要です。
一般的な計算式は、表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100です。
ただし、投資家が実際に重視するのは、管理費・修繕費・固定資産税などを考慮した実質的な収益性です。
物件価格が高いにもかかわらず家賃収入が低い場合、投資家から見ると「購入する理由が弱い物件」になってしまいます。
その場合は、価格の見直しだけでなく、賃料・空室率・経費などを含めた収益分析が必要です。
サブリース契約中の投資用物件は、解約して利回りを改善しましょう。
3．家賃収入と物件価格が見合っていない
投資用不動産の購入者は、将来の家賃収入を前提として購入を判断します。
「家賃が周辺相場より低い」
「空室期間が長い」
「高額な管理費がかかっている」
「修繕費が多い」
このような状況では、実質的な収益性が低くなります。
売却前に賃料やランニングコストを確認し、「この物件を購入すると、どの程度の収益が見込めるのか」を明確にすることが大切です。
4．金利上昇によって購入希望者が減っている
投資用不動産の購入では、融資を利用する投資家も少なくありません。
金利が上昇すると、借入金の返済負担が増えるため、同じ物件価格でも投資家にとっての収益性が低下する可能性があります。
その結果、「以前なら購入できた価格では買えない」「求める利回りを確保できない」という状況が起こり、売却期間が長くなる場合があります。
したがって、「以前査定してもらった価格だから」という理由だけで売出価格を固定するのではなく、現在の市場環境を踏まえて再査定することが重要です。
5．築年数や物件状態が購入のネックになっている
築年数が古い投資用不動産では、状態が購入判断に影響します。
- 大規模修繕の必要性
- 設備の老朽化
- 空室リスク
- 今後の修繕費
- 融資条件
特に築古物件では、売主が考える「資産価値」と投資家が考える「将来の収益性」に差が生じることがあります。
そのため、「古いから売れない」と決めつけるのではなく、土地価値・収益性・再生可能性など、別の角度から物件価値を整理することが重要です。
6．空室や家賃滞納などのリスクがある
投資用不動産では、現在の入居状況も重要な判断材料になります。
- 空室が多い
- 長期間空室が続いている
- 家賃滞納がある
- 入居者とのトラブルがある
- 賃料が相場より高すぎる
このような問題があると、購入希望者が慎重になる可能性があります。
特に「満室想定」の収益計算だけを掲載していて、実際には空室が多い場合、投資家から見た印象が悪くなります。
売却時には、現在の賃貸状況を正確に開示し、現実的な収益計画を提示することが大切です。
7．投資用不動産の売却に慣れていない会社に依頼している
投資用不動産の売却では、居住用不動産とは異なる知識が必要です。
投資物件の場合、物件価格だけではなく「収益物件としての価値」を説明できるかが重要になります。
一般的な住宅売却と同じように広告を掲載するだけでは、投資家に魅力が伝わらないことがあります。
投資用不動産を売却する際は、不動産会社について確認しましょう。
- 投資用不動産の取引実績があるか
- 投資家への販売ルートがあるか
- 収益還元法などを踏まえて査定できるか
- 賃料や利回りを分析できるか
- 投資物件の売却戦略を提案できるか
8．広告・販売方法が投資家に届いていない
どれだけ条件の良い投資用不動産でも、購入検討者に情報が届かなければ売れません。
特に投資用物件では、通常の居住用不動産とは異なる情報が求められます。
- 物件価格
- 年間賃料収入
- 表面利回り
- 実質利回り
- 入居状況
- 管理費・修繕費
- 築年数
- 融資条件の目安
- 今後の修繕予定
投資家が知りたい情報が整理されていないと、比較検討の段階で候補から外される可能性があります。
9．査定価格と実際に売れる価格を混同している
「査定額が3,000万円だったから、3,000万円で売れるはず」と考えるのは危険です。
不動産査定は、あくまで市場性や過去の取引事例などを踏まえた売却価格の目安です。
特に投資用不動産では、「いくらで売れるか」だけではなく、「その価格で購入した投資家が十分な収益を確保できるか」という視点が必要です。
投資用不動産が売れないときに見直すべき5つのポイント
売却を進めるためには、次の5点を確認しましょう。
① 売出価格を見直す
現在の市場価格だけでなく、購入者が期待する利回りから逆算して価格を考えます。
② 投資家目線で収益性を整理する
家賃収入だけでなく、管理費・修繕費・税金などを含めて実質的な収益性を確認します。
③ 物件の弱点を事前に把握する
築年数、空室、修繕履歴、家賃滞納など、購入希望者から質問されるポイントを整理します。
④ 投資用不動産に強い会社へ相談する
居住用住宅と投資用物件では、購入者層や売却方法が異なります。
投資用不動産の売却実績がある会社に相談することで、売出価格や販売戦略を見直せる可能性があります。
⑤ 売却方法を一つに限定しない
仲介だけでなく、買取なども含めて比較することが重要です。
特に「長期間売れない」「空室が多い」「修繕費が大きい」「早急に売却したい」といった場合は、一般的な仲介以外の方法も検討する価値があります。
投資用不動産は「売れない」のではなく「売り方が合っていない」可能性がある
投資用不動産が売れないと、「この物件には価値がない」と考えてしまう方もいます。
しかし実際には、以下のような理由で売れないケースも少なくありません。
価格が合っていない
↓
利回りが合わない
↓
投資家から選ばれない
↓
問い合わせが減る
↓
売却期間が長くなる
つまり、売れない原因を正しく特定し、価格・利回り・販売方法・ターゲットを見直すことで、売却できる可能性はあります。
投資用不動産が売れないときは、まず「再査定」がおすすめ
投資用不動産が売れない状態が続いているなら、最初に行いたいのが再査定です。
「以前査定したときから時間が経っている」
「販売開始から数か月以上経過している」
「問い合わせがほとんどない」
「価格交渉ばかりされる」
「金融機関の融資条件が変わった」
このような場合は、現在の市場環境に合った価格へ見直す必要があります。
大切なのは、単に査定額を出してもらうことではありません。
「なぜその価格なのか」
「どの投資家層が購入するのか」
「どの程度の利回りになるのか」
「仲介と買取のどちらが適しているのか」
査定の間違いや、不動産会社の売り方、担当者の経験値について確認することで査定ミスを防ぐために確認したいことです。
まとめ｜投資用不動産が売れない理由を特定して、売却戦略を見直そう
投資用不動産が売れない理由は、一つとは限りません。
- 売却価格が高すぎる
- 利回りが低い
- 家賃収入と価格が合っていない
- 金利上昇などで購入希望者の資金調達環境が変化している
- 空室や修繕などのリスクがある
- 投資物件の販売に強い会社へ依頼できていない
- 投資家に情報が十分伝わっていない
「売れないから価格を下げる」という判断を急ぐのではなく、まずはなぜ売れないのかを分析することが重要です。
投資用不動産の売却では、居住用不動産とは異なり、収益性・利回り・融資・賃貸状況などを総合的に判断する必要があります。
現在の売出価格が適正なのか、仲介と買取のどちらが向いているのかを知るためにも、投資用不動産の売却実績がある不動産会社に相談してみましょう。
「売り出しているのに問い合わせがない」「価格を下げるべきか迷っている」という場合は、まず現在の条件をもとに再査定し、売却戦略を見直すことをおすすめします。
投資用不動産を売却するときは、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。
横浜市近郊の投資用不動産は『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
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