住宅ローン滞納中でも家は売却できる？任意売却の方法・競売との違い・売却までの流れを解説

住宅ローン滞納した家の売却

「住宅ローンを滞納してしまったけれど、家を売却できる？」
「このまま返済できなければ競売になるの？」
「住宅ローンが残っている家を売って、借金を整理したい」
住宅ローンを滞納すると、督促や金融機関からの通知が届くようになり、将来的に競売へ進む可能性があります。

しかし、住宅ローンを滞納しているからといって、すぐに競売になるわけではありません。
状況によっては、競売になる前に「任意売却」という方法で不動産を売却できる可能性があります。

任意売却は競売とは異なり、通常の不動産取引に近い形で売却を進める方法です。
この記事では、住宅ローンを滞納してしまった方に向けて、不動産売却の専門家が詳しく解説します。

• 住宅ローン滞納中でも売却できるのか
• 滞納すると何が起こるのか
• 任意売却とは何か
• 競売との違い
• 住宅ローン残債が残る場合の対応
• 任意売却を成功させるためのポイント

「もう売却できないかもしれない」と諦める前に、まず現在の状況を把握しましょう。

住宅ローンを滞納していても家は売却できる

結論からいうと、住宅ローンを滞納している状態でも家を売却できる可能性があります。
ただし、通常の不動産売却とは異なり、住宅ローンを借りている金融機関との調整が必要になる場合があります。

住宅ローンを利用して購入した家には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
売却時に住宅ローンを完済できる場合は、売却代金でローンを返済し、抵当権を抹消して売却するのが一般的です。

一方で、家の売却価格 ＜ 住宅ローン残債となり、売却代金だけではローンを完済できない場合があります。
このような状態を一般的に「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンで自己資金による不足分の補填も難しい場合、金融機関の同意を得て「任意売却」を検討することになります。

住宅ローンを滞納するとどうなる？

住宅ローンを滞納したからといって、翌日に家が競売になるわけではありません。
一般的には、滞納が続くにつれて金融機関から督促などが行われ、返済継続が難しい場合には任意売却や競売などの手続きが検討されることになります。

住宅金融支援機構の資料でも、延滞が長期化すると、全額繰上償還請求や期限の利益喪失、その後の担保不動産の任意売却、任意売却がまとまらない場合の競売へ進む流れが示されています。

ただし、実際の時期や手続きは金融機関や契約内容、保証会社などによって異なります。
そのため、「何か月滞納したら必ず競売になる」と一律に考えるのではなく、届いている書類や金融機関からの連絡内容を確認することが重要です。

住宅ローン滞納から競売までの一般的なイメージ

住宅ローンの滞納から競売までの流れは、概ね次のように進みます。

1．住宅ローンを滞納する

返済日に入金できないと、金融機関から電話や書面などで連絡が来るようになります。

2．督促・返済相談

滞納が続くと、金融機関から返済についての相談や督促が行われます。
この段階で今後の返済が難しいのであれば、早めに相談することが重要です。

3．期限の利益を失う可能性がある

さらに延滞が続くと、「期限の利益の喪失」に至る可能性があります。
これによって、住宅ローンを分割で返済する権利を失い、残債の一括返済を求められる場合があります。

4．任意売却または競売

返済継続が難しく、住宅を売却する必要がある場合には、任意売却が検討されます。

任意売却が成立しなければ、競売へ進むケースがあります。
住宅金融支援機構も、期限の利益を喪失した場合に任意売却に取り組み、それが調わない場合には競売を行う流れを示しています。

住宅ローン滞納時に検討したい「任意売却」とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関など債権者の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。

通常の売却では、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
しかし、売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関との調整なしには抵当権を抹消できません。

そこで、金融機関と売却条件を調整し、住宅を売却します。
任意売却は、競売のような法的手続による強制的な物件処分ではなく、通常の不動産取引として売却する方法です。

任意売却と競売の違い

住宅ローンを滞納した場合、「任意売却と競売では何が違うのか」が重要なポイントです。

住宅金融支援機構は、任意売却について、競売より高値で売却できることが期待でき、負債の縮減につながることや、引渡し時期を調整しやすいことをメリットとして挙げています。

ただし、任意売却なら必ず競売より高く売れる、残債が必ずなくなる、といった保証があるわけではありません。
不動産の立地や状態、市場動向、債権者の判断などによって結果は変わります。

住宅ローン滞納中に売却するなら「早め」が重要

住宅ローンの滞納が始まった段階で、「まだ大丈夫だろう」と何もしないまま時間が経過するのはおすすめできません。

なぜなら、任意売却には金融機関との調整や販売活動、購入希望者との契約など、一定の時間が必要になるからです。

任意売却の手続は、物件調査・査定 → 売出価格の確認 → 販売活動 → 抵当権抹消の審査 → 売買契約 → 決済・抵当権抹消という流れで進みます。

そのため、競売の手続きが進んでから慌てて相談するより、返済が難しいと分かった時点で、金融機関と不動産売却の専門家に早めに相談することが重要です。

住宅ローン滞納中の売却方法は3つ考えられる

住宅ローンの返済が難しくなった場合、基本的には次のような選択肢を検討します。

① 通常の仲介による売却

住宅ローン残債を売却代金で完済できる見込みがあり、不足分を自己資金などで補えるのであれば、通常の仲介売却を検討できます。
できるだけ高く売却したい方には有力な選択肢です。

② 任意売却

売却しても住宅ローンを完済できない場合は、金融機関など債権者と調整したうえで任意売却を検討します。
「家を売ってもローンが残る」という方にとって、重要な売却方法です。

③ 競売

返済が進まず、任意売却が成立しない場合などには、競売に進む可能性があります。

競売は裁判所の手続によって不動産が売却されるため、所有者が自由に売却条件を決める通常の売却とは大きく異なります。
裁判所も、不動産を差し押さえて売却代金から債権を回収する手続として競売を案内しています。

住宅ローン滞納で家を売却しても残債が残る場合は？

住宅ローン滞納中の売却で、特に多くの人が不安に感じるのが、「家を売ったあとも借金が残ったらどうなるの？」という問題です。

例）

• 住宅ローン残債：3,000万円
• 売却価格：2,400万円

単純計算では600万円の差額があります。
この場合、売却したからといって住宅ローンの残債が自動的になくなるわけではありません。

任意売却では、金融機関など債権者と売却価格や抵当権抹消、残債務の返済方法などについて調整することになります。
任意売却によって残債務を圧縮し、状況によっては延滞損害金の減額について相談できる場合もあります。

「売却すれば借金がゼロになる」と考えるのではなく、売却後に残るローンまで含めて資金計画を考えることが重要です。

任意売却を成功させるためのポイント

1．滞納を放置しない

最も重要なのは、返済が難しいと分かった段階で放置しないことです。
滞納期間が長くなるほど、選択肢は狭くなります。

2．金融機関から届いた書類を確認する

「督促状」「催告書」「期限の利益喪失に関する通知」など、金融機関から届いた書類には重要な情報が記載されている場合があります。
すべて保管し、相談時に不動産会社や専門家へ見せられるようにしておきましょう。

3．査定価格だけで不動産会社を選ばない

任意売却では、単純に「一番高い査定額を出した会社」を選べばいいとは限りません。

• 任意売却の実績があるか
• 金融機関との調整に対応できるか
• 売却活動を適切に行えるか
• 残債務まで考慮して提案してくれるか
• 売主の事情を理解して対応してくれるか

特に任意売却では、金融機関の承認が重要になります。
金融機関が確認していない価格で販売した場合、抵当権抹消に応じられない場合があります。

住宅ローン滞納中の売却でやってはいけないこと

家を放置する

「どうせ競売になるから」と考えて何もしないのは危険です。
売却できる可能性がある段階で相談することで、選択肢を増やせる可能性があります。

借金返済のために無理な借入を繰り返す

住宅ローンの返済に困ったからといって、別の借入を重ねて一時的に返済する方法は、根本的な解決にならない場合があります。
今後の収入・支出・住宅ローン残債を整理したうえで、専門家へ相談しましょう。

不動産会社1社だけで判断する

住宅ローン滞納中の売却では、通常の売却以上に専門性が必要になる場合があります。
任意売却の経験や金融機関との調整実績などを確認したうえで依頼することが重要です。

住宅ローン滞納から任意売却までの流れ

一般的には以下のように進みます。

STEP1　現在の住宅ローン状況を確認

残債や滞納期間、金融機関から届いている書類を確認します。

STEP2　不動産会社に査定を依頼

現在の市場価格を把握します。

STEP3　通常売却が可能か判断

売却価格で住宅ローンを完済できるのか、不足するのかを確認します。

STEP4　任意売却が必要なら金融機関と調整

任意売却の場合、金融機関など債権者との調整が必要になります。

STEP5　売却活動を開始

購入希望者を探します。

STEP6　金融機関の承認

売却価格や抵当権抹消について金融機関の承認を得ます。

STEP7　売買契約・決済

条件がまとまれば売買契約を締結し、決済・抵当権抹消を行います。

住宅ローン滞納中の売却はどの不動産会社に相談すべき？

住宅ローン滞納中の売却は、通常の不動産売却とは少し事情が異なります。

「滞納している」
「住宅ローン残債が多い」
「売却してもローンが残りそう」
「金融機関から通知が来ている」
「競売を避けたい」

上記の場合は、任意売却の経験がある不動産会社へ相談することをおすすめします。

重要なのは、「いくらで売れるか」だけではありません。
いくらで売れるのか、いくらローンが残るのか、いつまでに売却すべきなのか、売却後にどう生活を立て直すのかまで考えて売却計画を立てることです。

住宅ローン滞納中の家は「売れない」と決めつけない

住宅ローンを滞納してしまうと、「もう家を売ることはできない」「競売になるしかない」と思ってしまう方も少なくありません。
しかし、実際には滞納後でも売却できる可能性があります。

特に、返済継続が難しいと分かった段階で早めに相談すれば、通常売却と任意売却のどちらが適しているのかを検討できる可能性があります。

一方、手続きを放置して競売へ進んでしまうと、自分自身で売却条件を決められる余地が小さくなります。

だからこそ、「滞納してしまったから、もう遅い」ではなく、「滞納してしまった今だからこそ相談する」ことが重要です。

住宅ローン滞納・売却に関するよくある質問

まとめ｜住宅ローンを滞納したら、競売になる前に売却を検討しましょう

住宅ローンを滞納してしまった場合でも、家を売却できる可能性はあります。
特に、住宅ローンの返済が今後も難しいのであれば、下記の順番で早めに対応することが重要です。

①現在の残債を確認する
②不動産価格を査定する
③通常売却で完済できるか確認する
④難しければ任意売却を検討する
⑤金融機関と売却方法を調整する

任意売却は、競売とは異なり、通常の不動産売却に近い形で進められる方法です。
「住宅ローンを滞納してしまった」「売却してもローンが残りそう」「競売だけは避けたい」このような状況であれば、まず現在の不動産価格と住宅ローン残債を整理してみましょう。

一人で悩み続けるより、早い段階で不動産売却の専門家へ相談することで、売却方法や今後の選択肢を整理できます。

ジャンクションでは「売却できるのかだけ知りたい」「任意売却が必要なのか分からない」「金融機関から通知が届いた」「競売を避けたい」という段階でもご相談いただけます。
現在の住宅ローン残債と不動産の価格を確認し、通常売却・任意売却を含めて、状況に合った売却方法をご提案します。

住宅ローンを滞納した家を売却する場合には、資金計画に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

横浜市近郊で住宅ローン滞納の家を売却するなら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。

辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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