財産分与で不動産を分ける方法と注意点
離婚するとき、夫婦で協力して築き上げた不動産などの財産を分ける財産分与。
財産の中でも高価な不動産は、離婚の財産分与で揉めるポイントです。
お金のトラブルが発生する財産分与では、権利関係の整理や、評価額の算出など確認しなければならないこともあり注意点も多くあります。
離婚で財産分与する不動産を分ける方法と注意点を解説します。
不動産の財産分与とは
財産分与とは、預貯金をはじめ不動産・自動車・有価証券などの「財産」を離婚するときに分けることです。
離婚で不動産を財産分与する方法は「住み続ける一方が相当する金額を支払う」「不動産を売却して分ける」の2択です。
お金に余裕がある夫婦であればスムーズに財産分与できるでしょうが、ペアローンなど住宅ローンが残っている不動産は売却して財産分与するのが一般的です。
離婚で不動産を財産分与する5つの注意点
財産分与の割合は基本的に折半ですが、大前提として「互いの同意」があれば財産分与は可能です。
不動産の財産分与は高額であるためトラブルに発展するのは良くあるケースです。
離婚で不動産を財産分与するときには、権利関係や住宅ローンの有無など、確認しておく5つの注意点があります。
①土地・建物の名義
土地や建物といった不動産の名義人は、法務局で『登記事項証明書』を取得すれば名義を確認できます。
登記事項証明書で「単独名義」「共有名義」といった名義人についてや、抵当権（住宅ローン）の設定内容についても記載があります。
不動産の財産分与に所有権の割合は関与しないため、離婚するときには基本的に折半で財産分与します。
結婚前に購入していた不動産は特有財産として認められ、財産分与の対象ではありません。
②住宅ローンの契約内容
住宅ローンを利用している場合には「名義人・連帯保証人・残債」など、住宅ローンの契約内容を把握します。
住宅ローンの契約内容は『住宅ローン契約書類』で確認することができます。
書類がない場合には、借入先の金融機関へ確認しておきましょう。
住宅ローンの残りの額、残債は「償還表」などで確認できます。
離婚で財産分与のために不動産を売却するときは、住宅ローンの残債が現在いくらあるのか正確に把握しておくことが大切です。
不動産の財産分与では「住宅ローンがいくら残っているか」で、分割方法に違いがあります。
アンダーローン
残債＜売却価格
不動産を売却して現金が手元に残るアンダーローンの場合には、売却後に現金を夫婦で分割する方法が一番簡単です。
住宅ローン残額や売却にかかる費用などを差し引いた後に残った金額を２人で分割すると良いでしょう。
・離婚後のローン負担をどうするか
・名義をどちらにするか
・家がない配偶者は財産分与としていくら受け取るべきか
・保証人の問題をどうするか
オーバーローン
残債＞売却価格
不動産を売却しても残債を支払えないオーバーローンの場合には、夫婦のどちらが住み続けてローンの支払いを続ける方法が一般的です。
手持ちの資金からの補填で住宅ローンを完済できる見込みであれば、売却して財産分与する方法がおすすめです。
住宅ローンの支払いを滞納すれば競売になります。
返済が難しく完済が見込めない場合には、早めに金融機関へ相談して任意売却へ切り替えなくてはなりません。
任意売却は、住宅ローン債権者と金融機関が話し合い、住宅ローンを残したまま抵当権を解除してもらうことです。
任意売却は通常の不動産取引として扱われるので、裁判所が取り仕切る競売と比べると高い価格で売れる可能性があります。
③財産分与に該当する期間
財産分与は該当する期間によって、分割する金額に違いがあることが注意点です。
財産分与の該当期間は、一般的に「結婚した日から別居した日まで」ですが「結婚した日から離婚した日まで」とするケースもあるため夫婦間で話し合って確認しておく必要があります。
④財産分与する不動産の価格
不動産に限りませんが、財産分与の対象となる財産の価値は「当事者間の合意のある場合、その合意内容に従い評価することで足りる」という考え方が大前提です。
公平に夫婦間で財産分与に合意するためには、不動産の価格（評価額）を決める必要があります。
評価額の算出方法についてはいくつか種類がありますが、算出方法によって不動産の評価額に違いがあるため、財産分与の金額が変わるのが注意点です。
財産分与するための不動産の評価額
固定資産評価額
時価の５～７割程度の価格。
「固定資産税通知書」に記載されている不動産の評価額です。
路線価
時価の６～７割程度の価格。
相続税を計算するための評価額で、路線価は土地についての価格なので、建物については固定資産評価額を併用する。
時価
不動産会社へ「離婚の財産分与で家を売却する評価額の査定」と必ず伝える。
評価額の算出方法は、固定資産評価額・路線価・時価がありますが、不動産を売却する予定の有無や、不動産の評価額を「高く見積もりたいか、低く見積もりたいか」によって選択するのが大切です。
不動産の時価は、不動産会社の査定によって算出します。
離婚にあたって不動産を売却してから財産分与する場合、実際に売れた金額を分けることになるので、スムーズに分割できます。
一方で、売却まで進んでいない段階で査定価格をもとにした財産分与には注意が必要です。
査定の段階で財産分与した後の売却では、不動産相場の変動によって損をする可能性があるからです。
財産分与で損をしないためには、離婚や財産分与に詳しい不動産会社へ査定を依頼するのがオススメです。
⑤特有財産の有無と割合
特有財産とは、婚姻前からどちらかが保有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産のことです。
例えば「住宅ローンを独身時代の貯金で払った分」や「親に払ってもらった頭金」は、すべての額とは限りませんが、支払った側の特有財産です。
特有財産は夫婦の共有財産ではないので、財産分与の対象となりません。
しかし、「そもそも特有財産といえるのか」「特有財産はいくらとするのか」などで揉めるのが特有財産の注意点です。
特有財産の考え方や金額の決め方に明確な決まりはなく、判断はケースバイケースとなるため、トラブルが起こる前に弁護士へ相談するのがオススメです。
単独名義の財産は、特有財産であり、原則として財産分与の対象になりません。
ただし、名義が単独名義であっても、実質的に夫婦の婚姻生活中に協力して築かれた財産といえる場合（実質的共有財産）には、財産分与の対象となることがあります。
不動産の財産分与は売却してから
離婚で不動産を財産分与するときは、売却して現金を分ける方法がオススメです。
売却するときに住宅ローンが残っている場合には、売却額でローンを完済し、特有財産があればその金額を除き、残金を財産分与します。
不動産の財産分与には「権利」「住宅ローンの有無」が直接的に関係し、単独名義よりも共有名義の財産分与の方が複雑化するため注意点も多くなります。
財産の中でも高額になる家や土地などの不動産は、あいまいな形で持ち続けると金銭トラブルのリスクがあるため、離婚するときに売却して財産分与しておくだけで無用なトラブルは避けられます。
売却額よりもローン残高の方が多い場合には、無理をしてでも不足分を貯金などで補填して売却し、財産分与した方が後々トラブルが起こるリスクを回避する意味でも正しい選択です。
ただし、夫婦間で財産分与の話し合いを進めても、お互いが納得いくかたちで合意するのは難しいものです。
離婚の財産分与で損をして後悔しないためにも、不動産の財産分与については離婚案件に強い不動産会社へ相談して進めるのがオススメです。
離婚するとき財産分与の金額に上限はないので、仮に高額な財産をもらったとしても、基本的に贈与税はかかりません。
しかし、さまざまな事情を考慮しても明らかに多すぎる金額だと判断された場合、贈与税がかかることがあります。過大な財産分与があったとき、税務署は贈与税や相続税を免れるために離婚したのではないかと調査をします。調査の結果、過大な場合は過大部分に、税金逃れの場合は離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかる可能性がありますので慎重に財産分与はおこないましょう。
ここまで「離婚で不動産を財産分与する方法｜財産分与の注意点！」を解説しました。
離婚で不動産を財産分与するためには、さまざまな専門知識が必要です。
離婚で不動産売却をお考えでしたら『売却専門の不動産会社ジャンクション』にご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、首都圏に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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