不動産の相続登記が義務化
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。
これまでは相続した不動産の名義変更をしなくても、直ちに罰則があるわけではありませんでした。
しかし、相続登記が長期間行われないことで、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が発生し、土地の売却や公共事業などに支障が生じることが問題となっていました。
現在、親や祖父母から不動産を相続したものの、名義変更をしていない方は相続登記が済んでいるか注意が必要です。
- 「相続した土地を放置している」
- 「実家を相続したが誰も住んでいない」
- 「兄弟で遺産分割の話がまとまっていない」
- 「相続した不動産を売却したい」
- 「昔の相続なので関係ないと思っている」
相続登記はいつまで？原則3年以内
相続登記の基本的な期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
ここで重要なのは、単純に「亡くなった日から3年」ではないという点です。
法律上は、相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を自分が取得したことを知った日から3年以内という考え方になります。
遺産分割協議がまとまっていない場合も注意
「兄弟で話し合いが終わっていないから、相続登記はまだしなくてもいい」と考えてしまう方もいます。
しかし、遺産分割がまとまっていない場合でも、相続登記の義務がなくなるわけではありません。
そのため、3年以内に遺産分割の結果に基づく相続登記をすることが難しい場合には、相続人申告登記という制度を利用して、相続登記の申請義務を履行する方法があります。
過去に相続した不動産も相続登記の義務化の対象
「2024年4月1日より前に相続した不動産なら関係ない」というわけではありません。
2024年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記が済んでいない場合は義務化の対象です。
この場合、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
なお、2024年4月以降に相続で不動産を取得したことを知った場合は、その日から3年以内が期限となります。
「昔に相続した実家だから大丈夫」とは限りません。
長年名義変更をしていない不動産を所有している場合は、早めに登記の状態を確認することが重要です。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしないまま放置すると、過料の問題だけでなく、将来的な不動産の売却や相続手続きにも影響する可能性があります。
特に問題になりやすいのが、相続人が増えてしまうケースです。
例えば、父親が亡くなった後に相続登記をしないまま、さらにその相続人が亡くなると、次の世代へ相続関係が広がります。
その結果、「誰が不動産を相続するのか分からない」「連絡先が分からない相続人がいる」「何人もの相続人から書類や印鑑を集めなければならない」といった状況になり、売却までの手続きが複雑になることがあります。
そのため、相続した不動産を今後売却する可能性があるなら、相続登記を先延ばしにしないことが重要です。
相続した不動産を売却するなら相続登記が必要
相続人申告登記という簡易な制度がありますが、これは通常の相続登記とは異なります。
法務省によると、相続人申告登記だけでは不動産の権利関係を公示することができないため、相続した不動産を売却する場合などには、別途相続登記が必要です。
したがって、相続 → 相続登記 → 不動産売却という流れを基本として考えることが大切です。
「売却する予定だから、登記は後回しでいい」と考えると、売却手続きの開始が遅れる可能性があります。
相続人申告登記とは？
相続人申告登記は、3年以内に通常の相続登記をすることが難しい場合に、簡易な手続きで相続登記の申請義務を履行できる制度です。
法務省によると、相続人申告登記には次のような特徴があります。
- 相続人のうち一人でも申出できる
- 法定相続人の範囲や法定相続分を確定する必要がない
- 通常の相続登記より提出書類が少ない
- オンラインでの手続きも可能
ただし、相続人申告登記をしただけで不動産を自由に売却できるわけではありません。
売却する場合には、別途、相続登記が必要です。
そのため、売却を考えている場合は、単に期限を守るだけでなく、最終的な売却まで逆算して手続きを進めることが大切です。
相続登記に必要な書類は？
一般的な相続登記では、被相続人の戸籍関係書類や、相続人を確認するための書類、遺産分割協議書などが必要になります。
ケースによって、手続きが複雑になることがあります。
- 相続人が多い
- 兄弟姉妹が遠方に住んでいる
- 代襲相続が発生している
- 何代にもわたって相続登記をしていない
- 戸籍を集めるのが難しい
相続登記を放置している期間が長いほど、相続関係の確認に時間がかかる場合があるため、早めに状況を整理することをおすすめします。
相続登記の義務化で、相続不動産の売却はどう変わる？
相続登記の義務化によって、相続した不動産を「とりあえず放置する」という選択は以前よりリスクが高くなっています。
特に、空き家や使っていない土地の場合、相続する → 放置する → 管理負担が増える → 相続人がさらに増える → 売却が難しくなるという状況を避けることが重要です。
相続した不動産を利用する予定がないのであれば、早い段階で「住み続けるのか」「賃貸するのか」「売却するのか」を検討することが大切です。
相続登記の義務化と相続土地国庫帰属法
相続登記の義務化は、登記名義人と所有者を一致させることで「所有者不明の不動産が増えるのを防ぐ」という目的で民法改正されました。
同時に成立した新法「相続土地国庫帰属法」は、不要な相続不動産を一定条件の下で相続人から国に帰属させることで「所有者不明の不動産を新たに生みださない」ことを目的としています。
ただし、利用する要件に当てはまる土地である必要があります。
相続した不動産を売却したい方が注意すべきポイント
相続不動産の売却では、通常の不動産売却とは異なる確認事項があります。
1．登記名義を確認する
まず、現在の登記名義人が誰なのかを確認します。
相続人本人の名義になっていない場合、売却前に相続登記が必要になる可能性があります。
2．相続人を確定する
遺産分割協議が必要なケースでは、誰が相続人なのかを明確にすることが重要です。
相続人が複数いる場合、売却について全員の合意が必要になるケースもあります。
3．売却と相続登記を一緒に考える
「登記のことは司法書士」「売却のことは不動産会社」と別々に考えるより、いつまでに売りたいのかを最初に決め、そのスケジュールから逆算して相続登記を進めるほうがスムーズです。
相続した実家・空き家を放置しているなら早めに相談
相続した不動産を使う予定がなく、そのまま空き家になっている場合は、時間が経つほど管理や相続関係の問題が複雑になる可能性があります。
また、建物の老朽化、庭木の管理、固定資産税、近隣への影響など、不動産を所有しているだけでも負担が発生します。
「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、現在いくらくらいで売却できるのかを把握しておくと、その後の選択肢を検討しやすくなります。
相続した空き家を売却したときにかかる譲渡所得税を控除できる特例を利用して、相続空き家を譲渡所得税0円で売却するオーナーも増えています。
相続登記と不動産売却はまとめて考えよう
相続登記の義務化によって、相続不動産を長期間放置することは以前より注意が必要になりました。
特に重要なことをまとめると以下のとおりです。
- 相続登記には3年以内という期限があること
- 正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になること
- 2024年4月1日より前の相続も原則として対象となること
- 相続人申告登記だけでは不動産売却ができないこと
さらに、2026年4月1日からは、住所・氏名などの変更登記についても義務化が始まっています。
登記情報を正しく管理する重要性は、今後さらに高まっています。
相続登記が済んでいない不動産の売却もご相談ください
「相続した実家を売りたいけれど、名義変更をしていない」
「兄弟が複数いて、誰が相続するのか決まっていない」
「何年も相続登記をしていない」
「空き家になった実家をどうすればいいか分からない」
このようなケースでは、相続登記だけでなく、その後の不動産売却まで含めて早めに整理することが大切です。
売却を前提に考えることで、必要な登記手続きや相続人との調整、売却までのスケジュールを組み立てやすくなります。
相続した不動産の売却を検討している方は、まず現在の登記状況と相続人の状況を確認し、専門家へ相談しましょう。
相続登記がまだ済んでいない不動産でも、状況を確認したうえで売却までの進め方を整理できます。
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相続登記でよくある質問
2024年4月1日から施行されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。
「罰金」ではなく、正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
はい。2024年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記が済んでいなければ義務化の対象です。
原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
相続人申告登記だけでは、売却に必要な相続登記を代替できません。
相続した不動産を売却する場合は、別途相続登記が必要です。
まず、現在の登記名義人、相続人、遺産分割協議の状況を確認することが重要です。
そのうえで、相続登記と売却のスケジュールを並行して整理すると、売却まで進めやすくなります。
相続登記や不動産の売却について迷っている方は、早めにご相談ください。
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辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
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