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サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由
サブリース契約で投資用マンションが売却できないというご相談が増加しています。
サブリース契約のトラブルは『サブリース問題』と呼ばれる社会問題となっていますが、サブリース契約中の投資用マンションが売却できないのには理由があるため出口戦略を考える必要があります。
サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由を解説します。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、戸建やマンションの一括借り上げや家賃保証制度のことです。
サブリース会社がオーナーから投資用マンションを一括で借り上げ、入居者へ転貸します。空室や滞納が発生した場合でも、オーナーに一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などの手間から解放されるのがサブリース契約です。
サブリースの家賃保証は賃料相場の80％〜90％が一般的で、サブリース契約中は手数料がかかります。
サブリース会社が第三者へ転貸することを目的としてオーナーから物件を借りることをマスターリースといい、オーナーから物件を借り上げたサブリース会社が第三者に貸すこと、つまり転貸することをサブリースといいます。不動産投資では、この仕組み全体を指して「サブリース」と呼ばれています。
サブリース契約のメリット・デメリット
サブリースのメリット
- 家賃保証
- 空室保証
- 管理委託
不動産投資には空室や滞納といったリスクがありますが、サブリースのメリットは家賃保証・空室保証によって安定した賃料収入を得られることです。また、サブリース会社は入居者にとって貸主になるため、入金管理や入居者対応、契約手続きなどの管理運営業務を一括してサブリース会社がおこなうこともメリットといえます。
サブリースのデメリット
- サブリース手数料で収益を最大化できない
- 保証賃料の減額や一方的に解約されるリスク
- サブリース契約の地位承継が売却時の条件
不動産投資の目的は賃料収入ですが、サブリース手数料によって毎月10〜20％程度のマイナスが生まれるため、投資家が収益を最大化できないことがサブリースのデメリットです。また、サブリース契約書には契約内容の見直しについて明記されていることが一般的です。保証賃料の減額やサブリース契約を解約のリスクもデメリットといえるでしょう。
投資用マンションを売却できないのがサブリース最大のデメリット
サブリース契約中の投資用マンションを売るときに地位承継（サブリース契約を引き継ぐ）する必要があるのが最大のデメリットです。
投資用マンションの価値は立地や築年数だけで決まる訳ではありません。サブリースのメリットとデメリットを知っている投資家にとって、サブリース契約中の投資用マンションはデメリットの方が大きいため嫌厭される傾向があるのです。サブリース契約中というだけで投資を見送る投資家も多いでしょう。
投資用マンションに限らず、不動産は適正な売却活動をおこなっているのに売却できない場合には価格を下げるほかありません。投資家がサブリース契約の地位承継をしてもいいと判断する頃には大幅に価格を値下げすることになるでしょう。
サブリースで売却できない投資用マンションは価格が下がる
投資用マンションは投資家向けに売ることになります。
サブリース契約の有無に関係なく、投資用マンションを売却する価格査定は、収益還元法によって年間賃料収入が○％あるか「利回り」計算で査定算出します。
例）（月額賃料◯万円×１２ヶ月＝年間賃料）÷利回り○％＝売却価格
利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定する。
サブリース契約中とサブリースではない投資用マンションを比較すると、サブリース手数料の分（10〜20％）価格が下がるということになります。サブリース手数料が引かれているため、サブリースではない投資用マンションと同じ価格では売却できないのです。
また、居住用の不動産に比べると、そもそも売却するターゲットが減るのが投資用マンションです。投資家はより好利回りを求めて、広いエリアで投資する投資用マンションを探すため競合物件も増えます。競合する利回り（価格・賃料）次第では売却できない期間が長くなり、価格を下げて売り切ることになるでしょう。
サブリース契約で投資用マンションを売却できないリスク
サブリース契約が原因で売却できない期間が長期化すると、リスクも比例して高くなります。
- 管理費・修繕積立金などランニングコストの増加
- リフォームなどの修繕にかかる臨時費用の発生
- 築年数の経過にともなう賃料の減額
- 市場動向の変化による売却価格の下落
投資用マンションに限らず不動産を保有することには少なからずリスクがあります。
特に新築や築浅の投資用マンションを売りたいオーナーの中には、売却価格が抵当権（ローン）を下回るオーバーローンの状態で、手持ち資金で補填できず「売却できない」ということも起こるでしょう。何らかの事情でローンの支払いが難しくなった場合、金融機関が返済は困難だと判断すれば「任意売却」「競売」になるリスクもあります。
- 任意売却の価格（金融機関の同意） 相場の約80〜90％
- 競売の価格（入札） 相場の約60〜70％
サブリース契約中の投資用マンションは売却できない？
サブリース契約中の投資用マンションを売りたいというご相談の多くは「収益がでない」「損をしている」というものです。
具体的には「収益がでるのは定年後」「サブリース手数料・ローンの返済・管理費・修繕積立金で毎月マイナス」「リフォーム修繕費用で赤字」「保証賃料の減額でマイナスが膨らむ」などのご理由でサブリース契約中の投資用マンションを売りたいと考えるオーナーは増加しています。しかし、そもそも収益がないサブリース契約中の投資用マンションに投資する投資家はいないため売却できない可能性が高いのです。
売却できないサブリースの投資用マンションを売却するには
そのままでは売却できないサブリース中の投資用マンションを売るためには、サブリース契約を解約する方法しかありません。
サブリース解約で、サブリース手数料がなくなり収益が改善されること、制限が強いサブリース契約がなくなることで、本来の投資用マンションとして売ることができます。
サブリース契約中の投資用マンションと、サブリース契約をしていない投資用マンションでは、売却価格に大きな差が生まれるため、オーナーへのダメージも最小限にできるでしょう。
一方で、サブリース契約を解約すると「空室時の家賃保証」や「管理委託」がなくなるため、最悪の場合には入居者の退居や家賃の滞納などで賃料収入がなくなる可能性があることはサブリース契約中のオーナーも理解していると思います。
サブリース契約を解約して投資用マンションを売るときには、なるべく短期間で早く売り切ることを心がけましょう。
また、サブリース契約の内容によって解約するタイミングは違います。賃貸借契約（入居者との契約）を開示しないというサブリース会社もあるため注意しましょう。
サブリース契約の内容がよく分からない場合には、サブリース契約中の投資用マンション売却に詳しい不動産会社へ相談をオススメします。
ここまで「サブリース契約で投資用マンションが売却できない理由」について解説しました。
サブリース契約中の投資用マンションが売却できない場合には、まずはサブリース契約に詳しい専門家へ相談するのがオススメです。
売却できないサブリース契約中の投資用マンションでお悩みでしたら、横浜の不動産売却専門企業 株式会社ジャンクションにご相談ください。
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