瑕疵担保から契約不適合責任へ

1. 瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任

旧民法の「瑕疵担保責任」とは?

旧民法では、売買において、引き渡された土地・建物に隠れた瑕疵(欠陥)があったときには、売主は瑕疵担保責任を負うものとされ、瑕疵担保責任の内容は、①原則として損害賠償、②例外的に契約の目的を達しない場合に限り契約の解除が認められるというものでした。瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされていました。このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。このために、法が特別に定めた責任(法定責任)として設けられたのが瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できな い場合に限り認められています。また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られることになります。

改正民法の「契約不適合」とは?

新民法(2020年4月1日施行)は、引き渡された土地・建物に欠陥があり、当該欠陥が契約の内容に適合しないものであるときには、売主は契約不適合責任を負うとしました。契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。契約不適合責任では買主の善意無過失要件(「隠れた瑕疵」であること)はなくなりましたので、買主が注意すれば気付いた欠陥であっても、売主は不適合責任を負うことになります。

『瑕疵』を『契約の内容に適合しない』とした理由

旧法570条は「瑕疵」という用語を用いているが、判例(最判 平22・6・1、最判 平25・3・22)は、その実質的な意味を「契約の内容に適合しないこと」であると解釈していた。そのため、目的物に多少のキズなどがあっても契約の内容に適合する限り「瑕疵」ではないと扱われるが、「瑕疵」という用語を用いると、目的物に客観的にキズがあれば契約の内容と適合するかどうかにかかわらず売主が担保責任を負うとの誤解を招く恐れがある。そこで、新法では、「契約の内容に適合しない」との用語を用いて、端的に「瑕疵」の具体的な意味を表すこととしている。
*一問一答・民法(債権関係)改正(筒井健夫、村松秀樹著)275頁

引渡した土地・建物の欠陥・不具合に対し、売主が契約責任を負うか否かは、当該欠陥等の存在が契約の内容に適合しているか否かで判断することになりますので、買主が契約の目的物である土地・建物をどのように捉えていたかが重要な要素になると考えられます。契約では、売主が負う担保責任の内容を契約書面に明確に定めておく(特約)とともに買主に対し、これまで以上に取引物件の状況、その他の情報を提供しておくことが必要といえます。

2. 契約不適合責任における買主の請求権

契約不適合責任の内容

瑕疵担保責任は、売主に対して完全な履行を請求することや代金減額請求は認めていません(数量指示売買を除く)が、契約不適合責任では、買主に目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完請求を認めています。不動産の売買では、修補請求がこれに当たり、売主に帰責事由がない場合でも買主は請求できます。代金減額請求は、催告期間内に履行がない場合にすることができます。履行の追完が不能等の場合は催告なしに直ちに請求できます。また、売主の債務不履行による損害賠償請求、契約解除権の行使を選択することもできます。

追完請求
①修補請求
②代替物の引渡し
③不足分の引渡し
562条売主の帰責事由不要
代金減額請求563条売主の帰責事由不要
損害賠償請求415条売主に帰責事由がない場合は請求不可
契約解除請求541条
542条
売主の帰責事由不要
契約不適合責任における買主の請求権

契約不適合責任の存続期間

旧民法における瑕疵担保責任は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任(法定責任)であると考えられており、買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければならないとされていました。 新民法では、契約不適合責任の存続期間は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば権利が保全されることになる、という点で旧民法のルールとは異なります。

3. 担保責任を負わない特約

不適合責任免責特約

契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免責する特約も有効にすることができます。ただし、契約不適合責任を免責する特約は常に有効であるとは限りません。法律は、契約不適合責任免責特約が無効となる場合を規定しています。

民法の規定による契約不適合責任免責特約の無効

契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。

このように、売主が瑕疵担保責任を負わないとする瑕疵担保責任免除特約がなされることは少なくないと思われますが、瑕疵担保責任を免責する特約は常に有効なわけではありません。例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があることに留意してください。

4. 売主が宅建業者の場合の特約の制限

買主に不利な特約は無効

新民法においても、売主が宅建業者である場合及び売主が事業者で買主が消費者である消費者契約の場合を除き売主は担保責任を負わないとする特約、つまり品質に関する契約不適合責任を負わないとする免責特約は有効に成立します。ただし、売主が知っていて告げなかった欠陥等についてはこれまでと同様に免責されません(民法572条)。

瑕疵担保責任免除特約の無効

宅地建物取引業法の規定

売買契約において、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、当該宅地建物取引業者は、担保責任の期間を2年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効と定められています。

消費者契約法の規定

事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。

従前、売主宅建業者の場合の瑕疵担保責任の特約は、「売主は引渡しの日から2年間に限り瑕疵担保責任を負う」とするのが通常でした。しかし、新民法は、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を「通知」しておけばよく、請求権の行使までは必要ないとしました(民法566条)。これにより、売主が宅建業者の場合、特約で、売主の契約不適合責任を負う期間を2年間とすることはできなくなりました。ただし、不適合の通知期間を引渡しの日から2年とすることはできます(宅建業法40条)協会の契約書式/36-1売主宅建業者用/土地建物/売買代金固定(契約不適合による修補請求…)第13条3項は「買主が、売主に対し、引渡完了日から2年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、売主は、買主に対し、前2項の責任は負いません」としています。契約書式を確認して下さい。

5. 契約不適合責任を回避する調査と買取

売却のトラブルを避ける調査・買取

契約不適合責任について解説してきましたが、契約不適合責任は、「わかりやすい民法にすること」と「国際的なルールと整合性を合わせること」を目的に創設された新たな制度です。不動産会社が行う仲介物件の調査(売主様のヒアリングを含む)が甘かったり、買主様への告知がしっかり出来ておらず、契約後にトラブルを引き起こすケースが後を絶たない為、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」を契約不適合責任により請求ができるようになった背景でもあります。契約不適合責任により売主の責任は一層重くなり、不動産売却に不利になったと言えます。しかし契約不適合責任も任意規定ですので、引き続き免責条項は有効です。契約不適合責任の趣旨を十分に理解し、契約書に目的物の内容をしっかりと書き込むことが何よりも重要である為、売却不動産の調査に長けた不動産会社へ売却を依頼することが基本です。また、建物が古い場合や、要らぬトラブルを避けたい場合などには宅建業者による買取であれば契約不適合責任免責となりますので検討してみるのも良いでしょう。

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