ワンルームマンションの売却
「ワンルームマンションを売却したいけれど、いくらで売れるのか分からない」「投資用マンションはどのタイミングで売るべき？」「売却すると税金や手数料はいくらかかる？」と悩んでいませんか？
ワンルームマンションの売却では、単純に購入価格と現在の査定価格を比較するだけでは適切な判断ができません。
特に投資用のワンルームマンションは、購入価格だけでなく、家賃収入、入居状況、管理費・修繕積立金、築年数、ローン残高などを考慮して売却方法を検討する必要があります。
この記事では、ワンルームマンションを売却する際の相場の考え方、売却方法、費用や税金、高く売るためのポイントまで分かりやすく解説します。
ワンルームマンションは売却できる？
結論からいうと、ワンルームマンションは居住用でも投資用でも売却できます。
ただし、売却しやすさや適正価格は物件によって大きく異なります。
特に投資用のワンルームマンションでは、次のような項目が査定価格に影響します。
- 立地・最寄り駅からの距離
- 築年数
- 専有面積
- 建物の管理状況
- 管理費・修繕積立金
- 現在の家賃
- 入居状況
- 周辺の賃貸需要
- 管理会社
- 住宅ローン・投資用ローンの残高
そのため、「購入したときより高く売れる」「購入価格より必ず安くなる」と一概にはいえません。
まずは現在の市場価格を把握することが、ワンルームマンション売却の第一歩です。
ワンルームマンション売却価格の相場はどう決まる？
ワンルームマンションの売却価格は、周辺の類似物件の成約事例や現在の売出事例などを参考に査定されます。
特に投資用ワンルームマンションの場合は、物件から得られる収益も重要です。
居住用の場合
自分で住んでいるワンルームマンションの場合は、周辺の同程度の広さ・築年数・駅距離のマンションと比較して価格を判断する「取引事例比較法」が中心になります。
投資用の場合
投資用ワンルームマンションでは、家賃収入と物件価格のバランスも重要です。
例えば、現在の家賃が高く安定した入居が見込める物件と、家賃が低く空室期間が長い物件では、同じ築年数でも評価が変わる可能性があります。
そのため、投資用ワンルームマンションを売却するときは、一般的な住宅の査定だけでなく、投資用不動産の売却を得意とする会社にも査定を依頼することが重要です。
ワンルームマンションの売却方法は「仲介」と「買取」
ワンルームマンションを売却する主な方法には、「仲介」と「買取」があります。
仲介で売却する
仲介とは、不動産会社が購入希望者を探し、売買契約の成立をサポートする方法です。
市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで一定の期間が必要になる場合があります。
「できるだけ高く売りたい」という人は、まず仲介による売却を検討するとよいでしょう。
買取で売却する
買取は、不動産会社がワンルームマンションを直接買い取る方法です。
買主を探す必要がないため、仲介と比較して短期間で売却しやすいことが特徴です。
一方で、一般的には仲介による市場売却価格と比較して、売却価格が低くなる可能性があります。
「早く売却したい」「売却活動を周囲に知られたくない」「空室・賃貸中など事情がある」といった場合には、買取も選択肢になります。
ワンルームマンション売却にかかる費用
売却するときは、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
代表的な費用には次のようなものがあります。
仲介手数料
仲介会社を利用して売却した場合、仲介手数料が必要になります。
宅地建物取引業者が受け取れる売買仲介報酬には上限が定められており、400万円を超える物件では一般的に「売買価格×3.3％＋6.6万円（税込）」が上限の目安です。
印紙税
売買契約書を作成する場合には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
抵当権抹消関連費用
ローンが残っているワンルームマンションを売却する場合、抵当権抹消登記などの手続きが必要になることがあります。
その他の費用
物件や売却状況によっては、司法書士への報酬、管理費・修繕積立金などの精算、賃貸中の場合の各種確認費用などが発生するケースがあります。
そのため、売却前に「売却価格」だけでなく「最終的に手元にいくら残るのか」を確認することが重要です。
ワンルームマンションを売却すると税金がかかる？
ワンルームマンションを売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
投資用ワンルームマンションの場合、購入後に減価償却をしているケースが多いため、「購入価格と売却価格が同じくらいだから税金はかからない」とは限りません。
売却前に税額を試算しておくことが大切です。
所有期間によって税率が変わる
土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
長期譲渡所得の場合、所得税15％・住民税5％が基本となり、復興特別所得税も加わります。
短期譲渡所得の場合は所得税30％・住民税9％が基本となり、こちらも復興特別所得税が加わります。
そのため、売却時期を検討するときは所有期間についても確認しておきましょう。
3,000万円特別控除はワンルームマンションにも使える？
自分が居住していたワンルームマンションで、一定の条件を満たす場合には、マイホームの売却に対する3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
一方、投資目的で所有し賃貸しているワンルームマンションは、通常の居住用財産とは扱いが異なります。
「ワンルームマンションだから3,000万円控除が使える」と考えるのではなく、実際の利用状況や売却条件を確認する必要があります。
ローンが残っているワンルームマンションも売却できる？
ローンが残っていてもワンルームマンションを売却すること自体は可能です。
ただし、売却時には原則としてローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却価格－売却費用－ローン残高＝手元に残る金額という視点で考えることが重要です。
売却価格がローン残高を下回る場合は、自己資金で不足分を補填する必要が生じる可能性があります。
「いくらで売れるか」だけではなく、「ローンを返済した後にいくら残るのか」まで査定時に確認しましょう。
ワンルームマンションを高く売却する5つのポイント
1．投資用マンションの売却実績がある会社に査定を依頼する
ワンルームマンションは、一般的な戸建住宅やファミリータイプのマンションとは売却戦略が異なる場合があります。
特に投資用の場合は、家賃収入や収益性を踏まえた査定が必要です。
2．査定価格だけで不動産会社を決めない
査定価格が高いからといって、その価格で売却できるとは限りません。
査定額の根拠を具体的に説明してもらいましょう。
「周辺の成約事例」
「現在の売出物件」
「家賃水準」
「築年数」
「投資家からの需要」
3．仲介と買取を比較する
時間をかけて高値売却を目指すのか、価格よりスピードを優先するのかによって、適した売却方法は異なります。
仲介だけでなく買取価格も確認しておくと、売却判断がしやすくなります。
4．売却時期を慎重に検討する
「築年数がさらに進む前に売る」「ローン残高が減るまで待つ」「賃料収入を得ながら保有する」など、売却するタイミングには複数の考え方があります。
投資用の場合は、目先の売却価格だけでなく、今後得られる家賃収入や将来の修繕負担なども含めて判断することが大切です。
5．最終的な手取り額を比較する
例えば、A社の査定が3,000万円、B社の査定が3,100万円だったとしても、売却期間や諸費用、売却方法などによって最終的な手取り額は変わる可能性があります。
査定価格ではなく、「いくらで売れて、最終的にいくら残るのか」を比較しましょう。
ワンルームマンション売却の流れ
一般的な売却の流れは次のとおりです。
1．査定を依頼する まずは現在の市場価格を把握します。
2．売却方法を決める 仲介・買取などを比較して、自分に合った方法を選択します。
3．不動産会社と媒介契約を結ぶ 仲介を利用する場合は媒介契約を締結します。
4．売却活動を開始する 購入希望者に向けて販売活動を行います。
5．購入希望者と条件を調整する 価格や引渡し時期などの条件を調整します。
6．売買契約を締結する条件がまとまったら売買契約を締結します。
7．決済・引渡し 残代金の受領、所有権移転、物件の引渡しなどを行います。
まとめ｜ワンルームマンションを売却するなら「無料査定」から
ワンルームマンション売却で最も重要なのは、最初から売却価格を決めつけないことです。
同じマンションでも、部屋の位置、階数、眺望、賃料、入居状況、管理状態などによって査定額が変わる可能性があります。
また、投資用ワンルームマンションでは、購入価格よりも「現在の収益性」と「投資家から見た売却しやすさ」が重要になるケースもあります。
まずは現在の市場価値を把握し、「仲介ならいくらで売れそうか」「買取ならいくらになるか」「ローン返済後にいくら残るのか」を比較することから始めてみましょう。
ワンルームマンションの売却を検討している方は、物件の所在地、築年数、専有面積、現在の家賃、ローン残高などを確認したうえで査定を受けると、より具体的な売却計画を立てやすくなります。
ワンルームマンションの売却では、単に「高く売れる不動産会社」を探すだけではなく、物件の特徴に合った売却方法を選ぶことが重要です。
売却を迷っている段階でも査定を受けることはできます。
まずは現在の市場価格を確認し、仲介と買取の両方を比較することで、自分に合った売却方法を検討しましょう。
ワンルームマンションのような投資用物件を売却するときは、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。
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辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
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