横浜で一棟マンションを売却するには？査定価格・相場・高く売る方法を専門家が解説

横浜にある一棟マンションの売却

横浜で一棟マンションの売却を検討しているオーナー様の中には、「今売却するといくらになるのか」「入居者がいる状態でも売却できるのか」「できるだけ高く売るにはどうすればよいのか」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

一棟マンションの売却は、一般的な居住用マンションの売却とは異なります。
購入を検討するのは、個人投資家や不動産会社、法人などが中心となるため、建物の状態や立地だけでなく、現在の家賃収入、空室率、管理状況、修繕履歴、将来の収益性などが重要な判断材料になります。

また、同じ横浜市内でも、横浜駅周辺、みなとみらい、関内、桜木町、新横浜、鶴見、戸塚など、エリアによって賃貸需要や投資家の評価は異なります。
一棟マンションを適正価格で売却するためには、地域の不動産市場と収益物件の取引に精通した不動産会社に相談することが大切です。

この記事では、横浜で一棟マンションを売却する際に知っておきたい査定価格の決まり方、売却方法、高く売るためのポイント、売却にかかる費用や税金について詳しく解説します。

1. 横浜で一棟マンションを売却するなら知っておきたい基本知識

一棟マンションの売却では、建物を所有していること自体よりも、その不動産がどれだけの収益を生み出すのかが重視されます。

一般的な居住用マンションの場合、駅からの距離、築年数、広さ、階数、周辺環境などが価格を左右します。
一方、一棟マンションの場合は、これらに加えて、次のような項目が重要です。

• 現在の年間家賃収入
• 満室時の想定家賃収入
• 空室率と入居者の状況
• 家賃滞納の有無
• 管理費や修繕費などの運営コスト
• 建物の築年数と維持管理状況
• 大規模修繕の実施履歴
• 土地の面積や形状、接道状況
• 最寄り駅や周辺の賃貸需要
• 将来的な資産価値や建替えの可能性

購入する投資家は、購入後にどの程度の収益を確保できるのか、また、将来的にどのようなリスクがあるのかを判断します。
そのため、単純に近隣のマンション価格と比較するだけでは、正確な売却価格を把握できません。

一棟マンションの売却では、収益性と不動産そのものの資産価値を両面から評価することが重要です。

2. 横浜の一棟マンションの売却価格・査定価格はどう決まる？

一棟マンションの売却価格を判断する際には、主に収益還元法、取引事例比較法、原価法などの考え方が用いられます。

収益還元法による査定

収益還元法とは、不動産が将来生み出すと期待される収益を基準に価格を算出する方法です。
投資用不動産である一棟マンションでは、特に重要な評価方法となります。

代表的な直接還元法では、次のような計算を行います。

収益価格＝年間純収益（NOI）÷還元利回り

例えば、年間純収益が800万円、還元利回りが5％の場合、計算上の収益価格は1億6,000万円になります。
ただし、これは仕組みを説明するための仮定であり、実際の査定価格を示すものではありません。
還元利回りは、立地、築年数、建物の状態、空室リスク、将来の修繕負担、買主の投資判断などによって変わります。

また、年間純収益は単純な家賃収入ではありません。
空室や滞納による収入減少を考慮し、管理費、固定資産税、保険料、修繕費などの運営コストを差し引いて判断します。
満室想定の家賃収入だけで計算すると、実際の収益性とかけ離れた評価になる可能性があります。

取引事例比較法による査定

取引事例比較法とは、類似する不動産の取引事例を参考にして価格を算出する方法です。
横浜で一棟マンションを売却する場合、近隣エリアの一棟マンションや一棟アパートなどの取引情報を参考にします。

ただし、物件ごとに次のような違いがあります。

• 駅からの距離や交通アクセス
• 土地の面積と形状
• 建物の築年数と構造
• 総戸数と専有面積
• 現在の賃料水準
• 入居率と賃貸需要

そのため、単純に近隣物件の売買価格を比較するだけでは適正な査定はできません。

原価法による査定

原価法は、土地と建物を現在取得・建築するとした場合の費用を基準に、建物の経年劣化などを考慮して価格を求める方法です。

特に築年数が経過している一棟マンションや、土地としての価値も大きい物件では、収益性と合わせて検討することが重要です。

査定価格は複数の評価方法から判断する

一棟マンションの売却では、収益性だけでなく土地・建物の資産価値も確認する必要があります。

ジャンクションでは、物件の収益状況や立地、建物の状態、周辺の取引動向などを総合的に確認し、売却方法と売却価格をご提案します。

査定価格の高さだけで判断するのではなく、どのような根拠でその価格になるのかを確認することが大切です。

3. 横浜で一棟マンションを売却する際に重要なエリアの特徴

横浜市はエリアによって交通アクセス、商業施設、住宅環境、賃貸需要などが異なります。
一棟マンションの売却では、横浜市全体の相場だけではなく、物件が所在するエリアの特性を把握する必要があります。

横浜駅周辺・みなとみらいエリア

横浜駅周辺やみなとみらいエリアは、交通利便性や商業・業務機能が集積するエリアです。
投資用不動産として評価する際には、駅へのアクセス、周辺の雇用・商業環境、建物の規模、賃貸需要などが重要になります。
立地が良いという理由だけで高値が決まるわけではなく、取得価格に見合った収益を確保できるかが投資家の判断材料となります。

関内・桜木町・伊勢佐木町エリア

関内、桜木町、伊勢佐木町周辺は、商業施設やオフィス、飲食店などが集まるエリアです。
単身者向け、ファミリー向けなど、物件の間取りや賃貸需要によって評価が変わります。
また、駅からの距離や建物の築年数、管理状態なども重要な査定ポイントです。

新横浜・菊名・港北エリア

新横浜や菊名、港北エリアは、交通アクセスや住宅需要などを踏まえた収益性の検討が必要です。
ファミリー向けの賃貸需要や、駅周辺の利便性など、物件ごとの特徴によって投資家の評価が異なります。

鶴見・神奈川・南区・戸塚などの住宅エリア

横浜市内には、駅周辺の利便性を重視するエリアだけでなく、住宅地としての需要があるエリアも数多くあります。
一棟マンションの売却価格は、最寄り駅までの距離、周辺の生活環境、賃料水準、土地の形状、建物の維持管理状況などによって変わります。
また、横浜市内には高低差のある土地も多く、擁壁や接道、造成履歴などが売却価格や買主の融資判断に影響する場合があります。

このように、横浜で一棟マンションを売却する際には、物件が所在するエリアの特徴を把握した査定が欠かせません。

4. 横浜で一棟マンションを売却する4つの方法

一棟マンションの売却方法には、主に仲介、直接買取、買取保証、リースバックがあります。
それぞれメリット・デメリットがあるため、売却価格だけでなく、売却までの期間や確実性、売却後の希望などを考慮して選ぶ必要があります。

① 仲介による売却

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売買契約を成立させる方法です。

一棟マンションの場合、購入を検討するのは個人投資家、不動産会社、資産管理法人などです。
幅広い購入希望者に物件を紹介できるため、条件の合う買主が見つかれば、直接買取より高い価格で売却できる可能性があります。

一方で、購入希望者が見つかるまでに時間がかかる場合や、買主の融資審査などによって契約が成立しない場合があります。

また、売却活動にあたっては、販売価格や広告方法、物件情報の公開範囲などについて事前に打ち合わせることが重要です。

② 片手仲介による売却

不動産売却では、売主と買主の双方を同じ不動産会社が担当する両手仲介と、売主側と買主側で別々の不動産会社が担当する片手仲介があります。
片手仲介の場合、売主側の不動産会社は売主の依頼を受け、売主の利益を考えながら販売活動を行います。

一棟マンションは取引金額が大きくなることも多いため、売主側の立場に立った価格交渉や条件調整が重要です。
ジャンクションでは、片手仲介を含め、売主様の利益を重視した売却活動をご提案しています。

③ 不動産会社による直接買取

直接買取とは、不動産会社が買主となり、物件を直接購入する方法です。
購入希望者を探す必要がないため、一般的な仲介と比較して売却までの手続きを進めやすいことが特徴です。

直接買取には、次のようなメリットがあります。

• 購入希望者を探す必要がない
• 売却時期や決済時期を調整しやすい
• 周囲に知られずに売却を進めやすい
• 空室や築年数などに問題がある物件も相談できる場合がある
• 仲介と比較して売却活動の負担を抑えやすい

一方、買取価格は不動産会社の再販売費用や修繕費、保有期間中のリスクなどを考慮して決まるため、一般的な仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
早期売却や確実性を重視する場合は、直接買取も選択肢の一つです。

④ 買取保証による売却

買取保証とは、一定期間は仲介で購入希望者を探し、期間内に売却できなかった場合には、あらかじめ取り決めた条件で不動産会社が買い取る方法です。
仲介による売却価格を目指しながら、最終的な売却の選択肢を確保したい方に適しています。

ただし、買取保証には対象物件や買取価格、適用条件などの制限があるため、事前の確認が必要です。

5. 横浜の一棟マンションを高く売却するための5つのポイント

一棟マンションを売却するときには、少しでも高く売却したいと考えるのが当然です。
しかし、査定価格を高く設定すれば必ず高く売れるわけではありません。
買主となる投資家が物件の収益性やリスクを正しく判断できるようにすることが重要です。

① 実際の収益状況を正確に把握する

一棟マンションの購入希望者は、現在の家賃収入や将来の収益性を重視します。
そのため、満室時の想定家賃だけではなく、実際の入居状況、家賃滞納、空室期間、フリーレント、退去予定などを正確に整理することが大切です。

特に、レントロール（賃貸条件一覧表）は投資家が収益性を判断するための重要な資料です。
実際の収入とレントロールの内容に相違がある場合は、その理由を説明できるようにしておきましょう。

② 修繕履歴や建物の管理状況を整理する

一棟マンションでは、購入後に発生する修繕費用も価格に影響します。
過去に実施した大規模修繕、外壁塗装、防水工事、給排水設備の交換、エレベーターの保守点検などの記録があれば整理しておきましょう。
適切に維持管理されていることを説明できれば、購入希望者の不安を軽減できる可能性があります。

反対に、修繕が必要な箇所を隠したまま売却を進めると、契約直前の価格交渉や売却後のトラブルにつながるおそれがあります。

③ 一棟マンションの購入を検討する投資家に売却する

一棟マンションを購入する人は、必ずしも一般の居住用不動産を探している人ではありません。
主な購入候補は、個人投資家、不動産投資会社、資産管理法人、事業会社などです。
そのため、物件の収益性、土地の資産価値、将来性などを理解できる購入希望者に情報を届けることが重要です。

一棟マンションの売却では、単に広告を掲載するだけでなく、どのような購入層に紹介するのかという販売戦略も価格を左右する要素になります。

④ 土地・建物の法的な条件を確認する

土地や建物に関する法的な制限も、売却価格に影響することがあります。
例えば、用途地域、建ぺい率、容積率、接道状況、建築確認、検査済証、越境、擁壁などです。

横浜市では、場所によって高低差や土地の形状、道路との接続状況などに特徴があります。
既存建物の状況だけでなく、将来的な建替えや土地利用の可能性についても確認しておくことが重要です。

⑤ 複数の売却方法を比較する

一棟マンションを高く売却するためには、仲介だけに限定せず、直接買取や買取保証なども比較することをおすすめします。

仲介による売却価格が高くても、売却期間が長くなったり、追加の修繕費や管理費が発生したりする場合があります。
一方、直接買取では売却価格が下がる可能性があるものの、売却までの期間や手続きの確実性を重視できます。

大切なのは、査定価格だけではなく、諸費用を差し引いた手取り額と売却条件を比較することです。

6. 一棟マンションを売却する際に必要な書類

一棟マンションの売却では、買主が物件の収益性や権利関係、建物の状態を確認できる資料が必要になります。

これらがすべて揃っていなくても、売却相談は可能です。
資料が不足している場合でも、何が必要かを整理し、取得できる資料から準備していけば問題ありません。

7. 横浜で一棟マンションを売却する流れ

一棟マンションを売却するときは、一般的に次のような流れで進みます。

STEP1：不動産会社への売却相談

まずは不動産会社に相談し、売却の目的や希望条件を伝えます。
「できるだけ高く売りたい」「早期に現金化したい」「周囲に知られずに売却したい」など、オーナー様の希望によって適した売却方法は異なります。

STEP2：物件調査・査定

土地や建物の状況、賃貸借契約、家賃収入、空室状況、修繕履歴などを確認し、査定価格を算出します。

STEP3：売却方法と販売価格の決定

仲介、直接買取、買取保証などを比較し、希望条件に合った売却方法を決めます。

STEP4：販売活動

仲介の場合は、購入を検討する投資家や不動産会社などに物件を紹介します。
購入希望者から問い合わせがあれば、物件資料の提供や現地確認、条件交渉などを進めます。

STEP5：売買契約

売主と買主の条件がまとまったら売買契約を締結します。
売買代金、決済日、引渡し条件、賃貸借契約の引継ぎ、敷金・保証金の精算などを確認します。

STEP6：決済・引渡し

残代金の受領、所有権移転登記、抵当権抹消などの手続きを行い、物件を引き渡します。
この際、入居者情報、賃貸借契約、管理会社との契約、鍵、建物管理資料なども適切に引き継ぎます。

8. 一棟マンションの売却にかかる費用と税金

一棟マンションを売却するときには、売却価格だけではなく、売却にかかる費用や税金も考慮する必要があります。

主な費用は次のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料（仲介の場合）
• 売買契約書にかかる印紙税
• 抵当権抹消などの登記費用
• 必要に応じた測量費用
• 建物の解体費用（解体して売却する場合）
• 譲渡所得税・住民税など

一棟マンションを売却した際の譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金が発生する可能性があります。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費には購入代金や購入時の諸費用などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を考慮する必要があります。

また、個人が所有する土地・建物の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税率が異なります。

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なお、法人名義で所有している場合には税金の計算方法が異なります。

一棟マンションは売却金額が大きくなることもあるため、売却前に税理士などの専門家へ相談し、税引き後の手取り額を把握しておくことが大切です。

まとめ｜横浜の一棟マンション売却はジャンクションにご相談ください

一棟マンションの売却では、どの不動産会社に依頼するかによって、販売方法や購入希望者へのアプローチが変わります。
特に、投資用不動産の売却では、収益性を正しく評価し、物件の特徴に合った購入層へ販売することが重要です。

ジャンクションは、横浜エリアを中心に不動産売却を専門に取り扱う不動産会社です。
当社の強みは、一つの売却方法に限定せず、オーナー様の状況や希望に合わせて複数の選択肢をご提案できることです。

ジャンクションが対応できる不動産売却方法

• 片手仲介： 売主様の立場に立った売却活動をご提案します。
• 直接買取： 早期売却や現金化をご希望の場合に検討します。
• 買取保証： 仲介による売却と買取を組み合わせた方法をご提案します。
• セカンドオピニオン： 他社の査定価格や売却方法が適切か確認したい場合にも対応します。
• 相続不動産： 相続した一棟マンションや共有不動産の売却についてご相談いただけます。
• 空き家・空室物件： 入居状況や建物の状態に問題がある不動産についてもご相談いただけます。

一棟マンションの売却では、必ずしも仲介が最善とは限りません。
高く売却したい方、早く現金化したい方、売却後の資金計画を重視したい方など、それぞれに適した売却方法があります。

当社では、物件の収益状況や立地、建物の状態、売却時期などを確認したうえで、オーナー様にとって納得できる売却方法をご提案します。

• 横浜の一棟マンションがいくらで売れるのか知りたい
• 他社から提示された査定価格が適正なのか分からない
• 現在の家賃収入を考慮して高く売却したい
• 築年数が古くなった一棟マンションを売却したい
• 空室が多い一棟マンションを売却したい
• 入居者がいる状態で売却したい
• 相続した一棟マンションを売却したい
• 他の不動産会社に売却を依頼しているが、なかなか売れない
• 不動産会社に知られずに売却を進めたい
• 仲介と直接買取のどちらがよいか相談したい

横浜の一棟マンション売却は、売却専門の不動産会社ジャンクションへご相談ください。
査定価格を知りたいだけの方も、売却するかどうか決めていない方も、お気軽にご相談ください。
オーナー様の大切な資産だからこそ、売却価格だけでなく、売却方法や条件まで丁寧に検討いたします。

横浜の一棟マンション売却に関するよくある質問

横浜の一棟マンション売却は、出口戦略に強い不動産会社に相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超

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