投資用物件を仲介で売却する
投資用物件を売却しようと考えたとき、「仲介で売却すれば高く売れるのか」「賃貸中でも売却できるのか」「どの不動産会社に依頼すればよいのか」と悩む方は少なくありません。
投資用物件の売却では、一般的な居住用不動産とは異なり、物件の収益性や入居状況、管理状態、買主の投資判断などが売却価格や成約の可能性に大きく関わります。
また、売却価格だけでなく、売却までの期間や仲介手数料、税金、売却後に手元に残る金額まで考慮して売却方法を選ぶことが重要です。
この記事では、不動産売却を専門とするジャンクションが、投資用物件を仲介で売却する流れや費用、高く売るためのポイント、不動産会社選びの注意点を解説します。
1. 投資用物件を仲介で売却するとは？
投資用物件の仲介売却とは、不動産会社に買主を探してもらい、売主と買主の間で売買契約を成立させる売却方法です。
対象となる物件には、ワンルームマンション、賃貸マンション、アパート、一棟マンション、戸建賃貸、ビルなどがあります。
仲介では、個人投資家や不動産投資会社など、物件の条件に合う買主を探します。
買主が購入を検討する際には、立地や建物の状態だけでなく、賃料収入や経費、空室率、将来の修繕費なども判断材料になります。
そのため、投資用物件の売却では、単に査定価格を比較するのではなく、どのような買主に、どのような根拠で価格を提示し、どのように売却活動を進めるのかが重要です。
仲介で売却するメリット
仲介で売却する主なメリットは、幅広い購入希望者に販売できることです。
物件の収益性や立地、将来性が評価されれば、複数の購入希望者が検討する可能性があります。
売却条件を調整しながら買主を探せる点もメリットです。
また、収益性の高い物件や需要の見込める物件では、投資家の購入意欲を踏まえた販売戦略を立てることで、納得できる条件での売却を目指せます。
ただし、仲介であれば必ず高く売れるわけではありません。
市場の需要や物件の状態、売出価格などによって、売却期間や成約価格は変わります。
仲介で売却するデメリット
仲介では買主が見つかるまで販売活動を続ける必要があるため、売却時期を確定しにくいというデメリットがあります。
売出価格が相場や収益性に見合っていない場合、問い合わせが少なくなり、価格の見直しが必要になることもあります。
さらに、購入希望者から資料の提出や詳細な説明を求められることもあります。
投資用物件では、賃貸借契約や賃料の入金状況、管理費用、修繕履歴などを事前に整理しておくことが大切です。
2. 投資用物件を仲介で売却する流れ
投資用物件の売却は、次の手順で進めるのが一般的です。
STEP1. 不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
投資用物件の査定では、近隣の取引事例だけでなく、賃料収入や運営経費、空室状況、建物の築年数、修繕履歴なども確認します。
一棟物件や収益マンションの場合、年間の賃料収入だけで価格を判断するのではなく、実際の運営状況や将来的な支出も考慮する必要があります。
査定価格の高さだけで依頼先を決めず、価格の根拠や想定する買主について説明してくれる会社を選びましょう。
STEP2. 売却方針と売出価格を決める
査定内容を踏まえて、売出価格や売却の希望時期を決めます。
できるだけ高い価格を目指すのか、一定の期間内に現金化したいのかによって、適切な販売戦略は変わります。
たとえば、安定した賃貸収入があり、投資家からの需要が見込める物件なら、収益性を具体的に示す販売方法が考えられます。
一方、空室が多い物件や修繕負担が大きい物件では、買主が負担するコストも踏まえた価格設定が必要です。
STEP3. 不動産会社と媒介契約を締結する
仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、主に次の3種類があります。
| 契約の種類 | 主な特徴 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 依頼先は1社のみ。 売主自身が見つけた相手との直接契約も不可 |
| 専任媒介契約 | 依頼先は1社のみ。 売主自身が見つけた相手との直接契約は可能 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる |
どの契約が適しているかは、物件の特性や販売戦略、売主が希望する報告体制などによって異なります。
専任媒介や専属専任媒介では、レインズへの登録や業務報告に関するルールもあるため、契約前に内容を確認しておきましょう。
STEP4. 販売活動を開始する
媒介契約を締結したら、物件情報や投資判断に必要な資料を整え、販売活動を開始します。
投資用物件では、外観や室内の写真に加えて、賃貸状況や収支、管理状態などを適切に伝えることが重要です。
購入希望者から問い合わせがあれば、物件の詳細を説明し、必要に応じて内見や資料の確認を進めます。
STEP5. 売買契約・決済・引き渡し
買主と価格や契約条件がまとまったら、売買契約を締結します。
その後、必要書類や決済条件を確認し、残代金の受領と物件の引き渡しを行います。
賃貸中の物件では、賃貸借契約の内容や敷金、賃料の精算、管理会社との引き継ぎなども確認しておく必要があります。
売却完了までのスケジュールは、物件の種類や買主の資金調達状況などによって異なります。
3. 投資用物件を仲介で高く売却するための5つのポイント
投資用物件の売却では、買主が購入後にどのような収益を得られるのかを具体的に伝えることが大切です。
売却価格を検討する際は、次の5つのポイントを意識しましょう。
① 収益性を正確に整理する
投資家が購入を判断する際に重視する情報の一つが、物件の収益性です。
事前に以下の情報を整理しておくと、買主に物件の特徴を伝えやすくなります。
- 年間の満室想定賃料と実際の賃料収入
- 空室率や滞納の有無
- 管理費、修繕費、固定資産税などの運営経費
- 現在の入居状況と賃貸借契約の内容
- 過去の修繕履歴と今後想定される修繕費用
年間賃料を物件価格で割った表面利回りだけでは、物件の収益性を十分に判断できません。
実際の経費や空室リスクも踏まえて説明することが、購入希望者の信頼につながります。
② 投資家の視点で売出価格を設定する
投資用物件の価格は、立地や築年数だけでなく、賃料収入や収益性、購入後に必要となる費用などによっても左右されます。
たとえば、同じエリアにある築年数の近い物件でも、安定した入居状況が続いている物件と、空室や修繕の課題がある物件では、購入希望者の評価が異なる可能性があります。
不動産会社に査定を依頼する際は、査定価格だけでなく、その価格になる理由、想定する購入層、販売戦略についても確認しましょう。
③ 投資用物件の販売経験がある不動産会社を選ぶ
投資用物件の売却では、一般的な居住用不動産とは異なる知識が求められます。
特に、一棟マンションやアパート、複数の賃貸物件などを売却する場合は、収支資料の確認や投資家への情報提供に慣れた不動産会社を選ぶことが重要です。
また、物件の種類によって購入を検討する層も異なります。
区分マンションを中心に扱う会社と、一棟収益物件を得意とする会社では、販売活動の進め方が異なる場合があります。
④ 売却活動の状況を定期的に確認する
仲介で売却を始めた後は、広告を掲載して終わりではありません。
問い合わせ件数や内見件数、購入希望者の反応などを確認し、販売活動が適切に進んでいるかを見極める必要があります。
問い合わせが少ない場合は、売出価格だけでなく、物件情報の見せ方や販売先、投資家に対する訴求内容なども見直すことが大切です。
安易な値下げを繰り返すのではなく、売れない理由を分析し、改善策を検討しましょう。
⑤ 仲介だけでなく、買取も比較する
投資用物件を売却する方法は仲介だけではありません。
不動産会社が直接購入する「買取」も選択肢になります。
仲介は幅広い購入希望者を探せる一方、買取は不動産会社が買主となるため、条件が合えば買主探しの期間を短縮できる可能性があります。
売却価格を重視する場合でも、仲介で売却する際の想定成約価格と、買取価格、売却までの期間、必要経費を比較すると、どちらが自分に適しているか判断しやすくなります。
4. 賃貸中の投資用物件でも仲介で売却できる？
賃貸中の投資用物件でも、仲介による売却は可能です。
入居者がいるマンションやアパートは、購入後すぐに賃料収入を得られることが投資家にとっての魅力になる場合があります。
一方で、売却前には次のような情報を確認しておくことが重要です。
- 現在の賃料や管理費などの収支
- 入居者との賃貸借契約の内容
- 敷金や賃料の精算方法
- 滞納や過去のトラブルの有無
- 管理会社との契約内容
- 建物の修繕状況や今後の維持管理費用
賃貸中の物件では、賃貸借契約を引き継いで売却するケースが一般的です。
ただし、契約内容や物件の状況によって確認事項が異なるため、個別に整理する必要があります。
また、空室がある物件でも、賃料設定や募集条件、建物の状態を踏まえて販売戦略を立てることができます。
入居者がいるから売却できない、空室があるから売れない、と決めつけず、物件の状況に応じた売却方法を検討しましょう。
5. 投資用物件を仲介で売却するときにかかる費用
投資用物件の売却では、売却価格だけでなく、売却に伴う費用も把握しておく必要があります。
主な費用は次のとおりです。
| 費用 | 内容・確認事項 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介で売買が成立した場合に支払う費用。法律上の上限があり、契約前に確認が必要です。 |
| 印紙税 | 売買契約書の作成方法などに応じて確認します。 |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消など、必要となる登記手続きの費用です。 |
| ローン関連費用 | 借入金の繰上返済手数料など。金融機関に確認します。 |
| その他の費用 | 測量費、資料取得費、必要に応じた修繕費などです。 |
このほか、売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。
投資用物件の売却にかかる税金
個人が土地や建物を売却した場合、譲渡所得は原則として給与所得などとは分けて計算されます。
税額は、取得費や売却にかかった費用、所有期間などによって変わります。
土地・建物の譲渡所得では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。
また、投資用物件については、居住用財産を売却した場合の特例が当然に適用されるわけではありません。
物件の用途や所有者の状況によって適用関係が異なります。
売却後に手元に残る金額を把握するためにも、不動産会社による売却費用の試算に加え、必要に応じて税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
6. 投資用物件の売却で不動産会社を選ぶ際の注意点
投資用物件を仲介で売却する際には、不動産会社の選び方も重要です。
査定価格の高さだけで選ばない
複数の会社に査定を依頼すると、提示される価格に差が出ることがあります。
高い査定価格が提示されても、その金額で売却できるとは限りません。
価格の根拠や購入を想定する買主、売却活動の方針などを確認することが大切です。
売主の利益を重視してくれる会社を選ぶ
不動産会社によって、仲介の進め方や売却戦略は異なります。
たとえば、売却活動の透明性を重視したい場合には、買主側との関係や情報共有の方針、販売活動の報告体制などを確認しておくとよいでしょう。
ジャンクションでは、売主側の立場を重視する片手仲介を基本にしています。
片手仲介とは、一つの取引で売主側と買主側を別々の不動産会社が担当する形態です。
売主側の窓口として、売却条件や販売状況を確認しながら進めたい方にとって、仲介の体制を事前に理解することは大切です。
仲介以外の売却方法も相談できる会社を選ぶ
物件の状況や売却理由によって、最適な方法は変わります。
例えば、時間をかけて購入希望者を探したい場合は仲介、早期の現金化を優先したい場合は買取が候補になります。
また、一定期間は仲介で売却活動を行い、売却できなかった場合の選択肢として買取保証を検討する方法もあります。
売却後も同じ物件に住み続けたい場合には、条件が合えばリースバックを検討できることもあります。
最初から一つの方法に限定せず、それぞれのメリット・デメリットを比較してくれる会社を選びましょう。
まとめ｜投資用物件の売却は、仲介と買取の比較から
投資用物件を仲介で売却する際は、物件の収益性や賃貸状況を整理し、適切な売出価格と販売戦略を立てることが重要です。
また、仲介手数料や税金などの費用を把握し、査定価格の根拠や販売活動の内容を確認しながら、不動産会社を選ぶ必要があります。
仲介だけに限定せず、直接買取や買取保証なども比較することで、売却価格と売却時期のバランスを考えやすくなります。
投資用物件を売却するなら、物件の立地や収益性だけでなく、売主が何を優先したいかを踏まえて売却方法を検討することが大切です。
不動産会社ジャンクションは、不動産売却を専門とし、仲介から買取まで幅広い売却方法に対応しています。
ジャンクションの強みは、売却の目的や物件の状況に合わせて、複数の選択肢を比較できることです。
- 片手仲介： 売主側の立場を重視した売却活動
- 直接買取： 不動産会社による購入を検討
- 買取保証： 一定の条件のもとで仲介と買取保証を組み合わせる方法
- セカンドオピニオン： 他社の査定価格や販売方針について相談
※各サービスの適用条件や対応可否は、物件や契約内容によって異なります。
投資用マンションやアパート、一棟収益物件など、売却を検討している理由は人によってさまざまです。
「今売るべきか判断できない」「現在の賃料収入を踏まえた価格を知りたい」「仲介と買取のどちらがよいか比較したい」「他社の査定価格が適正なのか確認したい」といった段階でも、まずは状況を整理することから始められます。
売却価格だけでなく、売却期間や費用、手元に残る金額まで考慮して、ご自身に合った売却方法を検討しましょう。
横浜で投資用物件の売却を検討している方は、不動産売却専門会社ジャンクションへご相談ください。
物件の状況や売却のご希望を伺いながら、仲介・買取などの選択肢を整理し、納得できる売却を目指すお手伝いをします。
投資用物件を仲介で売却するときには、選択肢を提案できる不動産会社がオススメです。
横浜市近郊で投資物件の仲介なら『売却専門の不動産会社ジャンクション』へご相談ください。
辻 貴史
JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士
有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。
「最善となる資産コンサルティングをお約束します」
【専門分野】相続物件・古家つき土地・空き家活用、マンションや戸建の資産価値を追求する仲介、リフォーム・リノベーションに精通する買取
【通算取引金額】300億円超
不動産売却相談×年間実績1,000件以上
不動産売却のプロとして「あたりまえの仕事」を心がけ、数多くオーナーのご期待にお答えしてきた私たちなら力になれるはずです。
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