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不動産の売買｜仲介手数料の計算方法と法定上限
不動産を売買するときにかかる費用、仲介手数料の計算方法や法定上限を解説します。
不動産売買の仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産を売買するときに、間に入り仲介する不動産会社へ支払う手数料です。
仲介で居住用の家や空き家・土地、賃貸中の投資用不動産を売買するときには、売主と買主は仲介会社を介して価格・引き渡し条件の交渉や契約をするために仲介手数料がかかります。売買する不動産の調査や資料作成、広告費、宅地建物取引士の人件費なども含まれているのが仲介手数料です。
依頼者（売主・買主） → 仲介手数料 → 仲介会社
仲介手数料は取引が成立したことに対する成功報酬なので、物件を売却や購入する仲介を依頼したものの、売買契約が成立しなかった場合には支払う必要はありません。
また、売主から直接購入する場合には仲介ではないため仲介手数料は不要です。新築のマンションや建売の戸建をはじめ、中古の不動産であっても所有者が不動産会社で売主であれば仲介手数料はかかりません。ただし、新築の戸建やマンションでも売主の不動産会社から依頼された仲介会社が販売している場合には、仲介手数料がかかるので注意しましょう。
仲介手数料は、不動産を仲介で売買するとかかると覚えておきましょう。
不動産売買にかかる仲介手数料の計算方法と法定上限
仲介手数料の計算方法は、マンション・土地・戸建・ビルなど全ての不動産売買で同じ計算式で算出します。
仲介手数料には法定上限が定められており、売買価格によって違いがあります。
仲介手数料 法定上限の計算式
- 売買価格（税抜）200万円以下の部分 売買価格×5％＋消費税
- 売買価格（税抜）200万円〜400万円以下の部分 売買価格×4％＋消費税
- 売買価格（税抜）400万円を超える部分 売買価格×3％＋消費税
2024年7月1日より、売買価格800万円以下の仲介手数料の上限は一律30万円＋税へ引き上げられました。
仲介手数料を算出するためには、上記のように売買価格を「200万円以下の部分」「200万円〜400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに分割する必要があります。
例えば、売買価格が1,000万円の場合には、200万円分を5％＋消費税、200万円～400万円となる200万円部分を4％＋消費税、残りの600万円部分を3％＋消費税をそれぞれ計算して合算した金額が仲介手数料になります。
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％＋消費税 | =11万円 |
| 200万円〜400万円以下の部分 | 200万円×4％＋消費税 | =8.8万円 |
| 400万円を超える部分 | 600万円×3％＋消費税 | =19.8万円 |
| 合計 | 11万円＋8.8万円＋19.8万円 | =39.6万円 |
上記の計算から売買価格1,000万円の場合、仲介手数料の法定上限は39.6万円であることが分かりますが、この計算式だと少し手間がかかるため、簡単に計算できる速算式を使用して仲介手数料を算出するのが一般的です。
仲介手数料 速算式による法定上限の計算
- 売買価格（税抜）200万円以下 売買価格×5％＋消費税
- 売買価格（税抜）200万円〜400万円以下 売買価格×4％＋2万円＋消費税
- 売買価格（税抜）400万円超 売買価格×3％＋6万円＋消費税
2024年7月1日より、売買価格800万円以下の仲介手数料の上限は一律30万円＋税へ引き上げられました。
売買価格1,000万円の場合、1,000万円×3％＋6万円＋消費税と速算式を使用し、仲介手数料の法定上限は39.6万円と通常の計算結果と同様の仲介手数料を算出できます。
仲介手数料は税抜の売買価格に対して計算します。
個人間の売買では消費税はかかりませんが、売主が不動産会社や法人の場合には確認しましょう。
仲介手数料を支払う不動産売買のタイミング
仲介手数料を仲介会社へ支払うタイミングはいつでしょうか。
仲介手数料はあくまで不動産の売却や購入の依頼をした仲介会社へ支払う手数料であり、物件の引き渡しと同時に支払う成功報酬です。売却であれば「売却金額が手元に入ってきてから」、購入であれば「購入金額を支払ってから」が一般的です。つまり売買が完了したタイミングで仲介手数料を支払います。
一部の仲介会社では売買契約時（不動産の引渡し前）を仲介手数料の支払い時期と定めている場合があり、売買金額や住宅ローン金額が振り込まれる前に請求されるため注意が必要です。あらかじめ仲介会社へ確認しましょう。
不動産売買にかかる仲介手数料の値引き
仲介手数料は、物件価格に対する法定上限は定められていますが下限の決まりはありません。
仲介手数料を無料や半額と値引きして、費用の安さで集客する仲介会社を見かけることも増えましたが、大切なのは仲介会社の仕事は誰から仲介手数料を支払われるかで決まるということです。売主が仲介手数料を支払うなら売却の仕事を、買主が仲介手数料を支払うなら購入の仕事をするのが仲介会社です。
「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」を仲介するのですから、仲介手数料の割引がある場合には、その他のところで損をする可能性が高いと考えるのが妥当といえるでしょう。
ここまで「不動産の売買にかかる仲介手数料の計算方法と法定上限」について解説しました。
仲介手数料は不動産を仲介で売買するときにかかる費用です。仲介手数料を支払う価値がある信頼できる不動産会社へ仲介を依頼しましょう。
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