マンション売却は仲介がおすすめ？仲介の流れ・費用・期間・高く売るコツを徹底解説

マンションを仲介で売却する

マンションを売却するとき、多くの方が検討するのが「仲介」です。
しかし、「マンション売却の仲介って何をしてくれるの？」「仲介手数料はいくらかかる？」「仲介なら高く売れるの？」「どの不動産会社に依頼すればいい？」といった疑問を持つ方も少なくありません。

マンション売却は、単に不動産会社へ査定を依頼して価格を付ければ終わりではありません。
売出価格の設定、購入希望者への広告、内覧対応、価格交渉、契約、引き渡しまで、売却戦略によって最終的な売却価格が変わる可能性があります。

この記事では、マンション売却における仲介の仕組みから、仲介手数料、媒介契約の種類、売却期間、高く売るためのポイント、不動産会社選びまで詳しく解説します。
「できるだけ高く、納得できる条件でマンションを売却したい」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンション売却の「仲介」とは？

マンション売却における仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約の成立をサポートする方法です。

売主が自分だけで買主を探すのではなく、不動産会社が物件情報を広く告知し、購入希望者を探します。

マンション売却の仲介は一般的に下記の流れで進みます。

「査定」
↓
「媒介契約」
↓
「売却活動」
↓
「内覧」
↓
「購入申込み」
↓
「価格・条件交渉」
↓
「売買契約」
↓
「決済・引き渡し」

仲介の大きな特徴は、不動産会社が市場にいる買主を探して売却することです。
そのため、マンションを売却するときに「できるだけ高い価格で売りたい」という方には、仲介が有力な選択肢になります。

マンション売却は仲介と買取どちらがいい？

マンション売却では、主に「仲介」と「買取」という2つの方法があります。

仲介

仲介では、不動産会社が購入希望者を探します。
最大のメリットは、市場価格を踏まえて売却価格を設定できることです。
その一方で、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

買取

買取では、不動産会社自身がマンションを買い取ります。
買主を探す必要がないため、仲介よりも短期間で売却しやすいことが特徴です。
一方で、不動産会社が再販売することを前提に価格を提示するため、一般的に仲介より売却価格が低くなるケースがあります。

仲介と買取の違い

• 「時間をかけてもできるだけ高く売りたい」なら仲介
• 「価格よりも早さや手間の少なさを重視したい」なら買取

という考え方が基本と覚えておきましょう。

マンション売却の仲介手数料はいくら？

仲介を利用してマンションを売却した場合、売買契約が成立すると不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料には法律上の上限が定められています。
400万円を超える物件では、一般的に次の速算式で上限額を計算できます。

仲介手数料の上限＝売買価格×3.3％＋6万6,000円（税込）

例えば、マンションを3,000万円で売却した場合、3,000万円×3.3％＋6万6,000円＝105万6,000円（税込）が仲介手数料の上限となります。

国土交通省では、売買・交換の媒介に関する報酬額について上限を定めています。
なお、仲介手数料は「売却価格」だけでなく、実際にどのような契約条件になっているかも確認する必要があります。

「仲介手数料が安い会社＝一番お得な会社」とは限りません。
売却価格を100万円、200万円高くできる会社であれば、手数料が同じでも手元に残る金額は変わります。

マンション売却の仲介には3種類の媒介契約がある

不動産会社にマンション売却を依頼するときは、「媒介契約」を締結します。

媒介契約は3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却を依頼できます。
複数の会社から販売活動をしてもらえる点がメリットです。
一方で、複数会社へ依頼できることから、各社がどこまで積極的に販売活動を行うかについては確認が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社だけに売却を依頼する契約です。
ただし、売主自身が買主を見つけて直接契約することは可能です。
国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間は3か月以内とされ、指定流通機構への登録や業務処理状況の報告についてもルールが定められています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社だけに依頼し、売主自身が見つけた買主との取引についても、媒介会社を通じて契約する契約です。
専属専任媒介では、専任媒介よりも販売状況の報告頻度が高くなります。

また、専任媒介・専属専任媒介では、指定流通機構「レインズ」への登録義務があります。
登録期限は、専任媒介が契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介が5日以内とされています。休業日は期間計算に含まれません。

マンション売却で仲介会社を選ぶときの重要ポイント

マンション売却の成否は、どの不動産会社に依頼するかで大きく変わる可能性があります。

特に重要なのが次のポイントです。

1．マンション売却の実績があるか

不動産会社ならどこでもマンション売却が得意とは限りません。
マンション売却では、さまざまな要素を考慮します。

• 同じマンションの過去の成約価格
• 周辺マンションの販売状況
• 階数
• 向き
• 間取り
• 専有面積
• 築年数
• 管理状態
• 修繕積立金
• 管理費

そのため、マンション売却の経験が豊富な会社かどうかを確認することが重要です。

2．査定価格の根拠を説明してくれるか

査定では「いくらで売れるか」という数字だけを見るのではなく、なぜその価格なのかを確認しましょう。
国土交通省の標準媒介契約約款でも、媒介価額について意見を述べる場合には、その根拠を示して説明することが定められています。

• 周辺の成約事例
• 現在の競合物件
• マンションの状態
• 市場動向

などを具体的に説明できる会社ほど、売却戦略を立てやすくなります。

3．査定価格が高いだけで選ばない

マンションを少しでも高く売りたいからといって、査定価格が一番高い会社を選ぶのは注意が必要です。

査定価格は「その価格で必ず売れる」という保証ではありません。
実際の市場価格とかけ離れた高い査定価格を提示されると、価格低下へつながるケースも考えられます。

高い価格で売り出す
↓
問い合わせが少ない
↓
売却期間が長期化する
↓
値下げする
↓
結果的に売却価格が下がる

重要なのは、「高く査定してくれる会社」ではなく「高く売るための根拠と販売戦略を持っている会社」を選ぶことです。

マンションを高く売るための仲介会社選び

マンション売却では、査定価格だけでなく「販売力」を確認しましょう。

例えば、「どのポータルサイトに掲載するのか」「購入希望者にどうアプローチするのか」「写真撮影はどのように行うのか」「内覧時にどこをアピールするのか」「価格交渉が入った場合にどう対応するのか」などです。

同じマンションでも、売り方によって購入希望者への見え方は変わります。

マンション売却で「囲い込み」に注意

マンション売却を仲介で依頼する際には、「囲い込み」についても理解しておきましょう。

囲い込みとは、売主から預かった物件について、他社から購入希望者の紹介を受けた場合でも、何らかの理由を付けて紹介を断るなどして、自社で買主側の仲介まで行おうとする行為を指して使われることがあります。

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売主にとって重要なのは、「自社だけで買主を探そうとしていないか」ではなく、「市場にいる購入希望者へ適切に物件情報が届いているか」を確認することです。

専任・専属専任媒介ではレインズ登録が制度上重要な役割を持っており、国土交通省も売主が取引状況を確認できる「ステータス管理機能」の活用を案内しています。
売却を任せる際には、レインズへの登録状況や販売活動について、具体的に説明してもらいましょう。

マンション売却の仲介はどれくらいの期間がかかる？

マンション売却にかかる期間は物件によって異なります。
立地、価格、築年数、間取り、マンションの管理状態などによって、購入希望者の数が変わるためです。

特に重要なのが、売出価格が市場の需要と合っているかという点です。

売出価格が高すぎると、問い合わせや内覧が少なくなり、売却までの期間が長くなる可能性があります。

逆に、最初から必要以上に価格を下げてしまうと、本来得られたはずの売却利益を失う可能性があります。

そのため、「いくらなら売れるか」だけではなく、「いくらから売り始めるべきか」を考えることが重要です。

マンション売却では最初の売出価格が重要

売却価格を決めるときにありがちな失敗が、「とりあえず高めに出して、売れなかったら値下げする」という考え方です。

もちろん戦略として高めの価格からスタートすることはあります。
ただし、マンション購入者はインターネットで複数の物件を比較しています。
そのため、相場より大幅に高い価格で販売すると、「高すぎる」と判断され、問い合わせにつながらない可能性があります。

さらに売出期間が長くなると、「この物件はなかなか売れないのでは？」と購入者から見られる可能性もあります。
だからこそ、売却開始前の価格設定が重要です。

マンション売却で仲介会社に確認したい5つの質問

不動産会社へ相談する際は、次の質問をしてみましょう。

「この査定価格の根拠は何ですか？」

周辺の成約事例や競合物件などを確認します。

「この価格で売るための販売戦略は？」

広告方法や購入希望者へのアプローチを確認します。

「同じマンションの売却実績はありますか？」

同一マンション・近隣マンションの取扱経験は重要です。

「レインズへの登録はどうなりますか？」

専任媒介・専属専任媒介では登録義務があるため、登録状況について確認しましょう。

「売れなかった場合、いつ、どのように見直しますか？」

値下げありきではなく、販売状況を見ながら価格や販売方法を見直す会社か確認しましょう。

マンション売却の仲介でよくある失敗

相場より高すぎる価格で売り出す

「少しでも高く売りたい」という気持ちは当然です。
しかし、市場からかけ離れた価格では買主が見つからない可能性があります。

査定価格だけで不動産会社を決める

高い査定価格と高く売れることは別です。
査定額ではなく、根拠と販売戦略を確認しましょう。

仲介手数料だけで会社を選ぶ

仲介手数料が安い会社でも、販売力が弱ければ売却価格が低くなる可能性があります。
重要なのは、「売却後に手元にいくら残るのか」です。

媒介契約の内容を確認しない

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、依頼できる会社の数や報告義務などが異なります。
契約前に違いを確認しておきましょう。

マンション売却なら「査定」から始める

マンションを売却するか迷っている段階でも、まず現在の価格を把握しておくことは重要です。

例えば、「今売るといくらになるのか」「住宅ローンを返済しても手元にいくら残るのか」「買い替え資金に充てられる金額はいくらか」などが分かれば、その後の判断がしやすくなります。

また、マンション価格は市場環境によって変化します。
国土交通省でも全国の不動産取引価格等を継続的に公表しているため、現在の市場環境を確認しながら売却価格を考えることが大切です。

マンション売却の仲介会社選びで重要なのは「売却力」

マンション売却では、「査定価格」だけを見るのではなく、「その価格で売るための戦略」を見ることが重要です。

売却開始のタイミングで以下のポイントを確認しておきましょう。

• マンション売却の実績
• 査定価格の根拠
• 売却価格の設定方法
• 広告・販売活動
• レインズ登録
• 購入希望者への対応
• 価格交渉への対応
• 売却後の手取り額

マンション売却を仲介で成功させるには、最初の不動産会社選びが重要

マンション売却では、同じ物件でも不動産会社によって売却戦略が異なります。

「高く査定されたから」「大手だから」「仲介手数料が安いから」という理由だけで決めるのではなく、自分のマンションをどのように売るのかを具体的に説明してもらいましょう。

売却前に複数の意見を聞くことで、売出価格や販売方法について比較しやすくなります。

マンション売却の仲介について相談するなら

「マンションを売却したいけれど、いくらで売れるのかわからない」
「今売るべきか迷っている」
「査定価格が適正なのか知りたい」
「仲介と買取のどちらが合っているかわからない」

このような場合は、まず現在のマンション価格を把握することから始めましょう。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

売却価格だけでなく、「どの価格から売り始めるのか」「どのような販売活動をするのか」「最終的に手元にいくら残るのか」まで確認したうえで判断することが大切です。

ジャンクションは、現在の市場価格を確認したうえで、あなたのマンションに合った売却方法をご提案します。
マンション売却を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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