投資用不動産は賃貸中でも売却できる？オーナーチェンジの売却方法・価格・注意点を徹底解説

投資用不動産は賃貸中に売却できる

「投資用不動産を所有しているけれど、現在は賃貸中なので売却できないのでは？」
このように考えるオーナーは少なくありません。

結論からいうと、投資用不動産は入居者がいる賃貸中の状態でも売却できます。
代表的な方法が「オーナーチェンジ」です。

オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約を継続したまま、物件の所有者だけを変更する売却方法です。
買主は物件だけでなく、賃料収入を得られる投資対象として購入します。

そのため、一般的なマイホーム売却とは異なり、「いくらで売れるか」だけではなく「年間家賃」「表面利回り」「賃貸借契約」「入居状況」などが売却価格に大きく影響します。

この記事では、投資用不動産を賃貸中のまま売却する方法から、価格の決まり方、必要書類、注意点、高く売るためのポイントまで不動産売却の専門家が詳しく解説します。

賃貸中の投資用不動産を売却する「オーナーチェンジ」とは？

オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態で不動産を売却し、売却後は新しい所有者が賃貸経営を引き継ぐ方法です。

例えば、マンションの一室を所有しており、入居者から毎月8万円の家賃を受け取っているとします。

この物件を売却すると、買主は購入後も入居者との賃貸借契約を引き継ぎ、原則としてそのまま家賃収入を得ることになります。

売主 → 物件を売却
買主 → 物件と賃貸経営を引き継ぐ
入居者 → 住み続ける

賃貸中の不動産では、入居者がいること自体が売却の障害になるとは限りません。
むしろ、購入直後から家賃収入が期待できることをメリットとして考える投資家もいます。

賃貸中の投資用不動産を売却する3つの方法

賃貸中の投資用不動産を売却する場合、大きく3つの選択肢があります。

1．賃貸中のままオーナーチェンジで売却する

もっとも一般的なのが、賃貸中の状態を維持したまま売却する方法です。
投資家をターゲットとして売り出すため、物件の収益性が重要になります。

「入居者がいる」「毎月家賃が入っている」という点は、投資家にとって判断材料になります。

2．退去後に空室として売却する

入居者が退去した後、空室にして売却する方法です。
立地や物件の種類によっては、投資家だけでなく「自分で住みたい」という一般の購入者にも売却できる可能性があります。

ただし、売却のために意図的に退去を求めることは簡単ではありません。
賃貸借契約の種類や契約内容を確認し、法律や契約に沿って対応する必要があります。

3．不動産会社へ直接「買取」を依頼する

「できるだけ早く売却したい」「買主を探す期間を短くしたい」という場合は、不動産会社による買取も選択肢です。

市場で投資家を探す仲介と比べて、売却価格だけでなく、売却スピードや手続きの負担なども含めて比較することが重要です。

投資用不動産を賃貸中に売却するときの価格はどう決まる？

賃貸中の投資用不動産は、一般的な居住用不動産とは価格の考え方が異なります。

特に重要なのが、収益性です。
賃貸中の不動産では、収益還元法などによって収益性を評価する考え方が用いられます。

表面利回りの基本

代表的な指標が「表面利回り」です。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

例）

• 年間家賃収入：120万円
• 物件価格：2,000万円

120万円÷2,000万円×100＝6％

ただし、実際の投資判断では管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクなども考慮されるため、表面利回りだけで売却価格が決まるわけではありません。

売却価格に影響するポイント

賃貸中の投資用不動産では、次のような情報が査定に影響します。

家賃はいくらか

当然ながら、年間の賃料収入は重要です。
同じエリア・同じような物件であれば、家賃収入が高い物件ほど投資家から見た収益性が高くなる可能性があります。

一方で、周辺相場と比較して家賃が極端に低い場合、将来的な収益性を懸念されることもあります。

空室があるか

一棟アパートやマンションでは、満室なのか複数の空室があるのかによって収益性が変わります。
現在の入居率だけでなく、過去の空室状況を確認する買主も少なくありません。

入居者の契約状況

入居期間、契約開始日、更新状況なども重要です。
特定の時期に契約更新が集中していると、将来的に空室リスクがまとまって発生する可能性があります。
レントロールでは、こうした契約時期なども確認できます。

家賃滞納があるか

家賃滞納がある場合、投資家から見た収益の安定性に影響します。
売却前に滞納状況や保証会社の利用状況などを整理しておきましょう。

管理状況・修繕状況

大規模修繕の履歴や修繕予定、管理会社との契約内容なども重要です。
購入後に大きな修繕費が発生する可能性があれば、買主はその分を価格に反映させることがあります。

賃貸中の投資用不動産を売却するときに必要な書類

売却をスムーズに進めるには、物件だけでなく「賃貸経営に関する資料」を準備しておくことが重要です。

• 賃貸借契約書
• レントロール
• 管理委託契約書
• 家賃の入金状況が分かる資料
• 修繕履歴
• 建物・設備に関する資料
• 固定資産税納税通知書
• 登記識別情報などの権利関係書類

特にレントロールは、部屋ごとの賃料や入居状況などを確認するため、投資家が収益性を判断するうえで重要な資料です。

賃貸中の投資用不動産を売却するときの注意点

入居者に勝手に退去を求めない

「売りたいから退去してほしい」と簡単に考えるのは危険です。
賃貸借契約の内容や借地借家法上のルールを確認し、必要に応じて専門家へ相談する必要があります。

賃貸中のまま売却できるのであれば、無理に空室化するよりもオーナーチェンジで売却したほうがスムーズなケースもあります。

サブリース契約の場合は特に確認する

サブリース契約がある場合、通常の賃貸借契約とは異なる条件が設定されている場合があります。

• サブリース契約期間
• 賃料保証の内容
• 賃料改定の条件
• 解約条件
• 管理会社との契約関係

賃貸中の不動産では、単純に「家賃がいくらか」だけでなく、どのような契約で賃貸されているのかが重要です。

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入居者情報を正確に整理する

買主が投資家の場合、購入後の収益を判断するために入居状況を確認します。
そのため「満室だと思っていたら実は滞納がある」「契約期間が間もなく終了する」などの情報が後から発覚すると、トラブルにつながる可能性があります。

売却前に賃貸借契約と実際の入金状況を確認しましょう。

賃貸中の投資用不動産の売却では「査定額だけ」で会社を選ばない

投資用不動産を売却するときにありがちな失敗が、査定額が一番高い会社をそのまま選んでしまうことです。

投資用不動産の価格は、一般住宅以上に収益性や投資家目線が関係します。
そのため、「なぜこの価格なのか」「想定利回りは何％なのか」「どのような買主を想定しているのか」「現在の賃料は相場と比べてどうなのか」「オーナーチェンジと買取ではどちらが適しているのか」まで確認することが大切です。
査定価格の根拠を説明できる不動産会社を選びましょう。

賃貸中の投資用不動産を少しでも高く売るポイント

投資家に伝わる資料を準備する

投資家が知りたいのは、「この物件を購入して、どのくらいの収益が期待できるのか」です。

家賃収入 → 経費 → NOIなどの収益性 → 利回りを分かりやすく整理できると、買主が判断しやすくなります。

レントロールを正確に作成する

レントロールには、部屋ごとの家賃、入居状況、契約開始時期などを整理します。
数字を正確に整理することで、投資家が物件の収益性を判断しやすくなります。

投資用不動産の売却実績がある会社に相談する

居住用不動産と投資用不動産では、買主の判断基準が異なります。
投資家ネットワークがあるのか、収益物件の販売経験があるのか、オーナーチェンジ物件を扱っているのかなどを確認しましょう。

投資用不動産を賃貸中のまま売却する流れ

一般的な流れは以下のようになります。

STEP1：売却相談

まず現在の賃貸状況や売却理由、希望時期などを不動産会社に伝えます。

STEP2：査定

物件そのものだけでなく、家賃収入、入居状況、管理状況などを踏まえて価格を査定します。

STEP3：売却方法を決める

オーナーチェンジ仲介、空室化後の売却、買取などを比較します。

STEP4：販売活動

投資家を中心に物件情報を紹介します。

STEP5：購入申込み・条件交渉

価格や契約条件について買主と調整します。

STEP6：売買契約

売買条件と賃貸借契約の引継ぎなどを確認して契約します。

STEP7：決済・引渡し

所有権を買主へ移転し、賃貸経営に必要な情報や敷金等の引継ぎを行います。

投資用不動産を賃貸中に売却すると税金はかかる？

投資用不動産を売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得について税金がかかります。

譲渡所得は基本的に、譲渡価額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得で計算します。

建物については、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引いて計算する必要があります。
また、土地・建物の譲渡では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって長期譲渡所得・短期譲渡所得に区分され、税率が変わります。

税務上の取り扱いは物件の取得方法や所有期間、法人・個人の別などによっても異なるため、売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。

「賃貸中だから売れない」は間違い

投資用不動産は、入居者がいるから売れないわけではありません。
むしろ、賃貸中の物件は、「購入後すぐに家賃収入を得られる投資用物件」として投資家に販売できます。

一方で、一般の居住用不動産とは売却価格の考え方が異なるため、「とにかく高い査定額を提示した会社に依頼する」という方法はおすすめできません。

重要なのは、物件価格 × 家賃収入 × 利回り × 入居状況 × 賃貸借契約を総合的に分析することです。

投資用不動産の賃貸中売却で後悔しないために

「今売却したほうがいいのか、それとも賃貸を続けたほうがいいのか」と悩むオーナーも多いでしょう。
この判断では、単純な売却価格だけでなく、賃貸経営にかかる費用を比較し「最終的な手取り額」まで確認することがポイントです。

• 現在の家賃収入
• 管理費・修繕費
• 今後の修繕リスク
• ローン残高
• 売却時の税金
• 今後期待できる売却価格
• 売却後に残る手取り額

まとめ｜投資用不動産は賃貸中でも売却できる

投資用不動産を賃貸中のまま売却することは可能です。
代表的な方法がオーナーチェンジで、入居者との賃貸借契約を引き継ぐ形で買主へ所有権を移します。

賃貸中の投資用不動産を売却するときは、一般的な住宅売却とは異なり、家賃収入・利回り・入居状況・賃貸借契約・管理状況などを総合的に評価する必要があります。

また、売却前にはレントロールや賃貸借契約書などの資料を整理し、投資用物件の売却経験がある不動産会社へ相談することが重要です。

「売却したほうがいいのか分からない」という段階でも、現在の収益状況と売却価格を比較することで判断しやすくなります。

投資用不動産を賃貸中のまま売却するなら、まずは現在の賃貸状況を踏まえた査定を受けてみましょう。
「オーナーチェンジでいくらくらいになるのか知りたい」「売却と賃貸継続のどちらが得なのか比較したい」という方は、投資用不動産の売却に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

賃貸中の投資用不動産はオーナーチェンジに強い不動産会社に相談するのがオススメです。

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辻 貴史

JUNXION Inc. 代表取締役 – 宅地建物取引士

有名不動産投資会社・大手不動産会社を経て、2019年に売却専門の不動産会社JUNXION Inc.を設立。
透明性が高いサービスは、横浜や東京などの首都圏を中心に不動産をもつ多くのオーナーや投資家から支持され、相談件数は年間1,000件を超える。

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