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賃貸中の投資用不動産を売るリスクと注意点
賃貸中の投資物件にはリスクがあるため、売るときに注意点があります。
賃貸中の投資用不動産のリスクは売却する期間や価格に影響するため、投資用の不動産に投資したオーナーにとって大切な注意点です。特にローンを利用して投資しているオーナーの場合には、売却できないということも起こるリスクがあります。
投資物件のリスクから、賃貸中の投資用不動産を売る注意点を解説します。
賃貸中の投資用不動産の売却
賃貸中の投資用不動産であっても、居住用の不動産と同じように売却をすることができます。
賃貸中の投資用不動産を売るときは、オーナーチェンジと呼ばれる投資家（賃貸経営者）へ向けての売却活動をおこないます。売出価格は年間の賃料収入から利回りを査定して決めるため、利回りを低く設定すると価格は高く、利回りを高く設定すると価格は安くなります。
賃貸中（オーナーチェンジ）物件の査定方法
年間賃料（月額賃料◯万円×１２ヶ月）÷利回り○％＝売却価格
※利回り設定は周辺エリア内で比較し、築年数が浅いほど低く（金額↑）、築年数が古いほど高く（金額↓）設定。
投資家が売却のターゲットになる賃貸中の投資用不動産は「より良い利回り」「将来的な需要の継続」「建物の新しさ」などの視点で見定められるため、競合するエリアが広いことが居住用の不動産との違いです。
また、住宅ローンが使えない投資用物件は低金利の影響を受けづらく値上がりなどは期待できない特徴があります。
横浜や東京などの首都圏の都市部では特に投資用不動産が多いことから、賃貸中の売却活動は期間が長期化しやすく、なかなか売却できないこともあるでしょう。賃貸中で売れない投資用不動産は、売却に苦戦している間に多くのリスクや注意点があります。
賃貸中の投資用不動産のリスク① 競合エリア
賃貸中の投資用不動産は競合エリアの影響を受けるリスクがあることが注意点です。
競合エリアに投資用物件が新築 ＝ 競合物件の増加
周辺エリアに投資用物件が新築されると、競合エリアの投資物件は増加します。
投資家はより高い賃料や利回りを見込める物件に投資するため、売りに出される投資用物件が増えれば、競合エリアの状況を把握できていない場合や、適正な利回りで売出価格を設定していない場合には、売れないこともあるため注意が必要です。
新築の投資物件に比べて古い投資物件は、賃料が安くなる一方で、利回りを高く設定する必要があります。築年数や周辺環境が類似する競合エリアの投資物件の利回り相場をおさえた売出価格を設定しましょう。
賃貸中の投資用不動産のリスク② 需給バランス
賃貸中の投資用不動産は需給バランスの影響を受けるリスクがあることが注意点です。
投資用物件の需要 ＜ 投資用物件の供給
投資用物件が横浜や東京などの首都圏の都市部に集中している理由は需要があるからです。
しかし、投資物件の新築が増えて供給が過多になり需給バランスが崩れると、当然のことながら古い投資物件や立地が悪い投資用物件は賃料を安くするしかないのです。
投資物件は賃貸中の運用に気を取られてしまい、入居者が入れ替わるタイミングで需給バランスが崩れていることに気づくことも多いようです。投資用物件を売るときには利回りが重視されるため、賃料が安くなれば売る価格も安くなるため注意が必要です。
賃貸中の投資用不動産のリスク③ 空室
賃貸中の投資用不動産は空室のリスクがあることが注意点です。
投資物件の魅力や需要が消失し空室 ＝ 賃料収入がなくなり投資対象外になる
投資物件の空室リスクは「賃料収入がなくなる」ことだけではありません。
空室の状態が続く投資物件は、立地に需要がなくなったか、物件に魅力がなくなった可能性が高いため、投資対象から外れてしまうのです。
もともと居住用不動産に比べて売却するターゲットが投資家に限定される投資用物件は、空室が続く場合には想定賃料を設定して売り出す必要がありますが、根拠がない想定賃料の設定で売り出しても売れないことは目に見えているため注意が必要です。
賃貸中の投資用不動産のリスク④ ランニングコスト
賃貸中の投資用不動産はランニングコストにリスクがあることが注意点です。
固定資産税・管理費・修繕積立金・賃料収納代行費 ＋ リフォーム費用が発生
賃料収入を目的とする投資用不動産は、毎年かかる固定資産税、マンションの場合には毎月かかる管理費や修繕積立金、空室になるタイミングで設備の補修などのリフォーム費用の負担が発生します。
壁紙やフローリングだけではなくトイレ・キッチン・ユニットバス・給湯器などの水回り設備や、エアコンなどの備品も交換する必要がある箇所の費用がかかるのが投資用物件です。
毎月の賃料収入が少しプラスになるぐらいの収支なら、一度のリフォーム費用で赤字になることもあるため注意が必要です。また、リフォームしたからといって賃料が高くなる保証はないことにも注意しましょう。
賃貸中の投資用不動産のリスク⑤ 入居者
賃貸中の投資用不動産は入居者によるトラブルのリスクがあることが注意点です。
投資用不動産の入居者リスク
- 入居者の異常行動
近隣住民を怒鳴りつける、暴れるなど入居者同士でのトラブルを引き起こすような問題行動を起こす入居者がいる。 - 賃貸中の室内の状態が悪く、修繕の費用が高額に
極端に室内の状態が悪く、水回りや壁・床の張り替えなどの修繕費用が高額になり、実質利回りが悪い。 - 高齢者が多く入居している
高齢者はすでに退職されている方が多いため、家賃滞納の危険性が高い。家賃滞納などのトラブルで親族との繋がりが無い場合も多く、対応が通常の借主より困難になるうえに、孤独死の危険性もある。 - 家賃を滞納しがちな入居者
家賃の滞納は2か月以上だと保険会社からも受け取れず、家賃が入ってこないにも関わらず家賃の課税はされるため長期化すると面倒な問題です。強制退去には立ち退き料や弁護士費用が必要になることもあります。
入居者によるトラブルは、賃料の下落や回収をはじめオーナーの費用負担が増えるなどのリスクがあります。
賃貸中の投資用不動産を売る場合には、入居者の状態について明記する必要や、買主から請求されれば支払状況についての通帳を提示する必要があります。問題が多い入居者が理由で、投資物件が売却できないこともあるため、入居者に退去してもらいたくても「正当事由」がなければ追い出すことはできないため注意が必要です。
投資用不動産の売却には、物件とオーナーの状況だけではなく、入居者という外的要因も影響することに注意しましょう。
賃貸中の投資用不動産のリスク⑥ サブリース契約
サブリースで賃貸中の投資用不動産にはリスクがあることが注意点です。
投資物件をサブリース契約するリスク
- サブリース手数料で収益を最大化できない
- 保証賃料の減額やサブリースを解除されるリスク
- サブリース契約の地位承継が売却時の条件
サブリースとは、一括借り上げや家賃保証制度のことです。
空室や滞納が発生した場合でも、オーナーに一定の家賃が保証されるとともに、入退居に関する手続きや家賃の集金業務などの手間からも開放されるメリットがある一方で、家賃保証は賃料相場の80％〜90％とサブリース手数料が賃料の10〜20％かかるデメリットがあります。
サブリース契約中に投資用物件を売却する場合には、サブリース契約を引き継ぐ必要がありますが、収益を最大化することができないサブリースのオーナーチェンジ物件は投資家にとって投資対象ではないため注意しましょう。
ここまで「賃貸中の投資用不動産を売る注意点｜投資物件のリスク」について解説しました。
賃貸中の投資用不動産にはさまざまなリスクがあるため、売るときの注意点も多くあります。投資物件を売るなら、まずは投資用不動産の売却に詳しい不動産会社へ相談することをオススメします。
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